“地鐵房”通不了地鐵
售樓廣告稱2015年通地鐵，王先生夫婦入住后竟然發(fā)現(xiàn)這根本就不是“地鐵房”。如果當(dāng)初不是因?yàn)楸桓嬷浇械罔F，怎么也不會(huì)買下這房。王先生一怒之下起訴開發(fā)商存在欺詐行為，要求賠償損失。
2014年4月，王先生到房山區(qū)竇店鎮(zhèn)看房時(shí)，售樓處的醒目位置有一塊名為“北京2015年地鐵規(guī)劃”的展板，上面明確標(biāo)有2015年市政府將新建城鐵“竇店站”。二人隨后也專門就這一問(wèn)題向售樓人員進(jìn)行詢問(wèn)，被告知地鐵站口離小區(qū)很近。夫婦二人正是看上“入住即有城鐵”這一條件，才決定在該小區(qū)買房。
面對(duì)起訴，開發(fā)商方面的代理人表示，在售樓現(xiàn)場(chǎng)展示的地鐵示意圖是根據(jù)2011年4月20日媒體報(bào)道的房山區(qū)常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)高言杰做客廣播“市民對(duì)話一把手”節(jié)目所說(shuō)而制作的，當(dāng)時(shí)稱“地鐵房山線將與9號(hào)線連通，地鐵房山線還將南延西進(jìn)，向南串起竇店、琉璃河等”。“這是常務(wù)副區(qū)長(zhǎng)說(shuō)的話，我們不存在欺詐和虛假宣傳?！?/p>
這名代理人同時(shí)表示，展板作為示意，僅為買受人提供參考，不構(gòu)成出賣人的承諾，購(gòu)房者買不買房，是自己作出的決定。此外，開發(fā)商在購(gòu)房合同的附件13和補(bǔ)充協(xié)議2中都明確寫明：“售房人對(duì)小區(qū)之外環(huán)境公共設(shè)施僅為宣傳”。代理人認(rèn)為，既然王先生已經(jīng)在這兩份文件中簽字，就應(yīng)當(dāng)視為同意開發(fā)商的上述說(shuō)法，因此開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。該案未當(dāng)庭宣判。
該展板屬于要約還是要約邀請(qǐng)
這是一起比較常見的對(duì)商品房銷售廣告和宣傳資料上承諾的認(rèn)定問(wèn)題。通常開發(fā)商在商品房預(yù)售之前會(huì)通過(guò)鋪天蓋地的廣告，各種誘人的承諾達(dá)到宣傳目的，那么這些承諾究竟能否認(rèn)定為要約，能否作為合同內(nèi)容的一部分呢，這就需要具體問(wèn)題具體分析了。
首先，要區(qū)分要約和要約邀請(qǐng)。知名房產(chǎn)律師石錦雙提示，我國(guó)《合同法》第十四條規(guī)定，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。第十五條規(guī)定，要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說(shuō)明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。
也就是說(shuō)，出賣人在商品房銷售廣告和宣傳資料上的承諾，原則上屬于要約邀請(qǐng)，但當(dāng)其符合要約規(guī)定時(shí)，則視為要約。在司法實(shí)踐中，銷售廣告和宣傳資料符合以下四個(gè)要件，則認(rèn)定為要約：（1）銷售廣告和宣傳資料涉及的內(nèi)容在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)；（2）銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容是針對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施的；（3）所作的說(shuō)明和允諾具體確定；（4）對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。
如果該展板被認(rèn)定為要約歸為合同中的部分內(nèi)容，王先生夫婦可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。另外，本案中售樓廣告和售樓人員都明確表示2015年將開通“竇店站”，且“地鐵房”和普通房之間明顯存在差價(jià)。雖然地鐵開通與否并非開發(fā)商所能左右，但是開發(fā)商的行為讓購(gòu)房人存在重大誤解。雖開發(fā)商的行為是否存在欺詐有待進(jìn)一步調(diào)查，但王先生夫婦可依重大誤解要求撤銷合同，并向開發(fā)商提出相應(yīng)賠償。
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