為子上學(xué)買房惹糾紛
為了孩子上學(xué)，祝某購買了一處學(xué)區(qū)房。但是，由于賣房人遲遲未能將戶籍從該房屋內(nèi)遷出，祝某將賣房人劉某訴至法院。日前，法院審結(jié)了這起房屋買賣合同糾紛案。
祝某訴稱，其與劉某簽訂了房屋買賣合同，約定購買劉某名下的一處房產(chǎn)，劉某在房屋過戶后15日內(nèi)將其戶籍從該房屋內(nèi)遷出。但是，現(xiàn)在已經(jīng)過戶一個多月，劉某還沒有遷出戶籍，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向其支付相應(yīng)違約金。
法院經(jīng)審理查明，劉某將其名下的房屋出售給祝某，并約定于過戶之日起15日內(nèi)將其與家人的戶籍自該房屋內(nèi)遷出。2014年3月1日，雙方完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。次月16日，祝某將戶口自原籍遷入所購房屋。直至2014年6月底，劉某未能將其與家人的戶籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買賣合同中約定，如劉某未能按照約定期限遷出戶口，應(yīng)按房屋總價款的5%向祝某支付違約金；逾期超過30日的，自逾期超過30日起，按日向祝某支付全部已付款萬分之五的違約金。庭審中，劉某提出違約金過高的抗辯。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，辦理出售房屋戶籍遷出手續(xù)，系劉某作為房屋出賣方的附隨義務(wù)，故祝某將戶籍遷入所購房屋內(nèi)的事實(shí)不足以免除劉某逾期遷出戶籍的違約責(zé)任。其次，對于劉某提出的違約金過高的抗辯，應(yīng)根據(jù)公平原則，酌情予以確定。最后，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶籍遷出違約金5萬元。
房主交房瑕疵應(yīng)擔(dān)責(zé)
二手房交易過程中，雙方應(yīng)當(dāng)對賣房人戶籍遷出的時間及逾期遷出的違約責(zé)任做出明確約定，以免發(fā)生爭議后舉證困難。
房東未按照合同的約定盡到應(yīng)有的義務(wù)，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我國《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
著名房產(chǎn)律師石錦雙律師提示，對于合同違約，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
房東不僅需要承擔(dān)違約責(zé)任，還需盡早將戶口遷出，履行合約義務(wù)。二手房買賣過程當(dāng)中，一定要就戶籍一事作出明確約定，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。
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