買賣抵押房產(chǎn)，合同是否有效？

案情簡介：買賣抵押房產(chǎn)，合同是否有效

劉某與陳某簽訂《購房協(xié)議》約定，由劉某支付35萬元購買陳某所有的房屋一套。合同簽訂后，原告依照約定支付了首付款，然而，陳某拒絕依照合同約定協(xié)助辦理房屋過戶且拒絕退還購房款，遂提起訴訟。陳某答辯稱該房屋辦理抵押貸款尚在還款中，該次房屋買賣房款銀行并不知情，因此與劉某簽署的《購房協(xié)議》無效。

合議庭意見：合同無效

法院審理后，認為雙方簽署《購房合同》無效，判決陳某返還購房款35萬元。

律師說法：合同無效

關(guān)于合同的效力。從本案來看，涉案房屋屬于銀行抵押物，當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓房屋時未取得抵押權(quán)人的同意或清償債務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第191條第二款“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外”的規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》因違法《物權(quán)法》強制性規(guī)定，依法應(yīng)認定為無效合同。

關(guān)于購房款如何處理的問題。根據(jù)《合同法》第58條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償”的規(guī)定，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》被確認無效后，原告已經(jīng)支付的購房款應(yīng)當(dāng)予以返還。

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