基本案情
2018年5月18日，孫某某和黃某某通過AO房屋中介公司的介紹下簽訂了房屋買賣合同，合同中約定，孫某某購買黃某某名下的房屋，并對合同價款的給付方式以及違約責任等問題進行了約定。合同締結后，孫某某向黃某某支付了相應的價款，同時向AO房屋中介公司支付了中介費。在辦理房屋過戶登記的過程中，孫某某得知該房屋系為黃某某和其妻子百某某共同所有，因其妻子不同意，黃某某提出不再履行合同，孫某某向法院起訴黃某某，要求其承擔違約責任并對其所造成的損失進行賠償。
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法院認為：本案的爭議焦點為對于黃某某違約的責任承擔問題。由于在訴訟中，黃某某明確提出解除合同，因此黃某某對因合同解除而產(chǎn)生的損害應承擔賠償責任。對于違約責任的確定，一般分為既得利益的返還以及可期待利益的賠償。對于孫某某向其支付的購房款以及黃某某向中介機構支付的中介費，孫某某應承擔相應的賠償責任。雙方爭議的焦點主要集中在可期待利益的確定上。自房屋買賣合同簽訂后，至黃某某提出解除合同之間，當?shù)胤績r發(fā)生了較大的變動，已經(jīng)超出了一般人的合理預期，因此對于黃某某主張以訴訟當時評估機構出具的估價報告來作為賠償數(shù)額的依據(jù)，不符合可預見性規(guī)則的要求，不具有合理性，應當法院根據(jù)法律的規(guī)定以及涉訴房屋的漲幅情況，合理確定黃某某因向?qū)O某某承擔的賠償數(shù)額。
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律師評析
本案中需要注意的是，在確定因合同違約而造成的賠償數(shù)額時，應當遵循合同法規(guī)定的可預見規(guī)則和減損規(guī)則來進行確立。其中減損規(guī)則是指“當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔?！睖p損規(guī)則的本質(zhì)上是民法中意思自治和自己責任以及誠實信用原則的體現(xiàn)，要求受損害一方在損害發(fā)生后及時采取有效的措施彌補填補損害，防止損害的進一步擴大，本案中孫某某在得知黃某某拒絕履行合同后，及時向法院訴訟，確定賠償數(shù)額，符合減損規(guī)則的規(guī)定。同時，損害賠償?shù)拇_定還要符合可預見規(guī)則，即“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”對于房價的漲幅屬于當事人在訂立合同時無法預見的因素，因此對于在合同簽訂后至訴訟過程中房價漲幅，對于其超過一般人合理預見的部分，不屬于買受人的可得利益損失，因此不能將房價全部的漲幅作為賠償?shù)囊罁?jù)。
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