未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋賣買合同有效嗎？

案情簡(jiǎn)介：未經(jīng)抵押權(quán)人同意，房屋賣買合同有效嗎

A公司因經(jīng)營(yíng)急需資金，其從工商銀行貸款20萬(wàn)元，將其自有房產(chǎn)一處抵押給工商銀行并辦理了抵押登記。在房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，A公司未告知工商銀行也未經(jīng)其同意，以85萬(wàn)元的價(jià)格將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給B公司，雙方簽訂房屋買賣合同，B公司支付首付款30萬(wàn)元，后因辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)事宜雙方發(fā)生糾紛。為此，B公司提起仲裁，要求A公司協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，工商銀行得知雙方糾紛后申請(qǐng)參加仲裁，要求確認(rèn)A公司與B公司簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求A公司償還貸款。

合議庭意見(jiàn)：代還貸款后，房屋買賣合同繼續(xù)有效

案件在審理過(guò)程中，B公司將剩余貸款支付給了工商銀行用于代替A公司償付貸款及銀行利息，最后裁決A公司與B公司之間簽定的房屋買賣合同繼續(xù)有效，因工商銀行的抵押權(quán)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，由工商銀行協(xié)助辦理解押手續(xù)。A公司在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

律師說(shuō)法：“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動(dòng)

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

此處“不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”應(yīng)理解為不能發(fā)生抵押物的物權(quán)變動(dòng)，但不影響抵押物轉(zhuǎn)讓合同的效力。該規(guī)定不宜理解為效力性的強(qiáng)制規(guī)范，違反該規(guī)定不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力，只對(duì)合同能否繼續(xù)履行、買受人能否辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記產(chǎn)生影響。

本案中，B公司已將剩余貸款支付給了工商銀行用于代替A公司償付貸款及銀行利息，工商銀行的抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，因此A公司與B公司之間的無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)移行為已對(duì)工商銀行不存在不利影響，因此房屋買賣合同繼續(xù)有效。

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