一房二賣，合同是否有效?

案情簡(jiǎn)介：一房二賣，合同是否有效

王某與宋某系夫妻，婚后二人在廣州購(gòu)買商品房一套，并登記在王某名下。后由于工作調(diào)動(dòng)，王某至青島工作，宋某至東莞工作，因此兩人商議將該商品房出售。2012年2月，王某與同單位陳某達(dá)成協(xié)議，約定以90萬(wàn)元價(jià)格出售該房屋，收到放款后已辦理完畢過(guò)戶手續(xù)。但宋某并未得知房屋已售出，又與李某簽署《房屋買賣合同》。李某要求交付房屋不成提起訴訟，要求王某與宋某履行合同義務(wù)，宋某答辯稱王某與陳某簽署合同在先，因此其與李某所簽合同應(yīng)屬無(wú)效。

合議庭意見(jiàn)：二次買賣房屋合同均有效

仲裁庭經(jīng)審理認(rèn)為，二次買賣房屋合同均有效，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式，房屋所有權(quán)已辦理過(guò)戶登記于李某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由李某享有，陳某只能向王某承擔(dān)違約責(zé)任，賠償其損失。

律師說(shuō)法：二次買賣房屋合同均有效

《婚姻法》解釋（一）第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗第三人。

我國(guó)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！?/p>

可見(jiàn)，我國(guó)《婚姻法》規(guī)定對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，夫或妻有平等的處理權(quán)。另，登記對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的效力和對(duì)合同效力的影響是不同的，也就是說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)登記并不必然影響合同的效力。意思是沒(méi)有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力，但卻不影響合同效力，合同的效力應(yīng)依據(jù)《合同法》來(lái)判斷是否有效。

本案中，張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思，故共有人的對(duì)方不可對(duì)抗買受者，所以二次買賣房屋合同均有效。只不過(guò)，房屋所有權(quán)已辦理過(guò)戶登記于陳某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由陳某享有，而李某可以向宋某主張合同違約責(zé)任，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

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