承租人擁有優(yōu)先購買權(quán) 但也要注意行使期限

案例回顧：房屋發(fā)生轉(zhuǎn)讓承租人被掃地出門

2011年6月12日，張濤與魯浩貿(mào)易公司簽訂了為期七年房屋租賃合同，但2016年10月26日張濤接到貿(mào)易公司的通知，稱：因資產(chǎn)調(diào)整，張濤所租房屋產(chǎn)權(quán)變更為魯潤股份有限公司，雙方租賃關(guān)系按合同規(guī)定終止。2016年12月1日，二公司簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同。據(jù)悉，泰安魯浩貿(mào)易公司是魯潤股份有限公司的股東。

張濤于2017年3月訴至法院，請求法院確認(rèn)兩公司買賣房屋的行為無效，并準(zhǔn)許原告按兩被告所確立的房屋買賣條件行使優(yōu)先購買權(quán)。

訴上法庭后，被告則辯稱，兩公司之間系內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整而不是買賣關(guān)系，原告無優(yōu)先購買權(quán)；即使原告有優(yōu)先購買權(quán)，因已將該情況書面通知了原告，其并沒有及時主張優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)視為放棄權(quán)利。

法院判決：原告享有優(yōu)先購買權(quán)但因未及時行使而消滅

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，兩被告屬于兩個獨(dú)立的法人，因此之間的房屋轉(zhuǎn)讓屬于房屋買賣合同關(guān)系，并不屬于內(nèi)部資產(chǎn)調(diào)整。

以及原、被告之間屬房屋租賃合同關(guān)系，原告作為承租人享有對所承租房產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)。即：當(dāng)出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人而購買該房屋的權(quán)利。但是被告在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)前通知了原告之后，原告并沒有及時回復(fù)被告自己的購買意愿因此判決如被告魯浩貿(mào)易公司與泰安魯潤股份有限公司之間的買賣合同無效。

律師說法：優(yōu)先購買權(quán)保護(hù)承租人但要注意行使期限

《合同法》第二百三十條規(guī)定：

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定：

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，在15日屆滿后，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。

由此可見，我國法律確認(rèn)了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。此種權(quán)利依法產(chǎn)生，保護(hù)在同等條件下承租人作為優(yōu)先購買人的權(quán)利，且這里同等條件主要是指價(jià)格的一致。但同時也提醒大家，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)及時行使，如出租人通知承租人房屋轉(zhuǎn)讓事宜，承租人應(yīng)15日內(nèi)主張權(quán)利。同時，結(jié)合司法實(shí)踐，如果出租人未履行告知義務(wù)，自出賣人出賣房屋屆滿1年的，承租人優(yōu)先購買權(quán)亦歸于消滅。

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