案情簡介：登記機關因委托人身份存疑不予登記，買受人訴請登記機關履行法定職責
近年來房地產市場行情較好，上海的房價一路飛漲，很多人將投資房產視為一種穩(wěn)賺不賠的生意。本案中，王女士一直想購買一套二手房作為投資，一次看房時，她看中一套適合投資的一室戶，房主是一對打算換房子的父女，由于價格便宜，王女士聽了很動心，便由中介人員小張帶著去看房。奇怪的是，小張并沒有帶王女士去看要售賣的房屋，而是看了樓上相同戶型的一套房屋。小張向王女士解釋，因為房東父女有事情近期都不在家。隨后還拿出了兩份湖北省襄樊市某公證機關出具的公證委托書，一份的內容是說房主老李委托其女兒小李處理賣房事宜，另一份的內容是說兩人將賣房事宜全部委托給小張全權辦理。小張還悄悄對王女士說，因為這是套欠債房，房價比市場上便宜，要買的話要趕緊出手。
王女士看到委托公證書，對小張的話深信不疑，決定買下這套房子。王女士與房主小李簽訂《房屋買賣合同》，約定以55萬元的價格買下該一居室房屋。在辦理過戶時，房地產登記機關在審查手續(xù)時，只發(fā)現(xiàn)王女士和小李到場，而沒有看到共有權人之一的老李，該登記機關便向湖北襄樊市的公證機關發(fā)函核實，不久后得到回復稱“對于委托人的身份不能確定，建議不采信委托公證書”，登記機關隨后通知當事人均需到場方能辦理登記，可當事人一直未到，因此登記機關便未在法定期間內向王女士頒發(fā)產權證。王女士一紙訴狀將房地產登記管理部門告上法庭，要求房地產登記機關辦理過戶手續(xù)。
法院判決：因公證機關已撤銷公證，判決駁回要求登記機關履行法定職責的訴請
法院經(jīng)審理認為，房屋出售人并非老王本人，審理查明該份公證書是騙取的，公證機關發(fā)現(xiàn)錯誤公證后，已撤銷了該份委托公證。可買受人王女士仍執(zhí)意要堅持房屋買賣合同已生效，其認為出賣人老李的女兒小李的行為構成表見代理，而且自己的購房行為屬于善意。最終，法院判決駁回王女士要求登記機關履行法定職責的訴請。
律師說法：未經(jīng)其他共有權人同意，共有權人之一是否有權出售房屋？未經(jīng)同意構成表見代理嗎？
1、小李是否有權利處分該共有房產呢？
法律規(guī)定，所有權人對自己的不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。本案中，系爭房屋產權人為老李和小李父女，因此，該房屋轉讓必須經(jīng)所有產權人同意。而該案中，小李未經(jīng)老李同意，持假冒老李簽字的委托書公證書，與王女士就系爭房屋簽訂《房地產買賣合同》，而且該委托公證書已被公證機關撤銷。因此，該轉讓行為不僅違反了法律規(guī)定，而且也侵犯了老李的合法權利，符合合同無效的條件。
2、該《房地產買賣合同》構成表見代理嗎？該案應如何處理呢？
王女士認為老李和小李之父女關系應構成表見代理的意見，缺乏事實和法律依據(jù)。該買賣合同最終未得到出賣人共有權人之一的老李追認，該合同通過欺騙的手段進行交易，并非雙方的真實意思表示。買賣合同自始不生效，雙方應返還各自所得。王女士認為自己屬于善意取得，但是，在房產登記機關審查時卻發(fā)現(xiàn)問題，且該交易價格明顯低于市場價格。因此，王女士的房屋買賣行為并不符合善意取得的條件，不符合表見代理的特征。房屋買賣合同自始不生效，雙方應返還各自所得。
法律依據(jù)：
《中華人民共和國物權法》第三十九條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
《中華人民共和國合同法》第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
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