鄰里建房起矛盾 建房協議效力如何認定

案情簡介：

原告陳某、被告閆某系南北院鄰居，原告居西南院，坐北朝南，走南門，被告居東北院，坐北朝南，走東門。原告老宅原是坐西朝東，走東門，1994年12月31日給其頒發(fā)的集體土地建設用地使用證上的附圖標注其宅基地東西長16.05米、南北長13.9米。后原告在2007年翻建老宅時，與被告發(fā)生糾紛，經村委會成員組織調解，原、被告于2007年4月20日達成一份建房協議，主要內容是“陳某在蓋新房時，東擴占到閆某閑地，房蓋成后陳某房（主房）距閆某房2.2米，另陳某房的墻往東、往南至路的閑地歸閆某所有。（陳某主房沿下的地方歸閆某）”。原告房屋建成后，其房屋改為坐北朝南，走南門，東西長縮短為14.2米、南北長延長為17米?，F原告以建房協議違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，要求確認原、被告簽訂的建房協議無效。

法院判決：

法院經審理認為，原、被告于2007年4月20日簽訂的建房協議，其中約定“陳某房的墻往東、往南至路的閑地歸閆某所有”，本院認為宅基地屬于農民集體所有，原告無權處分其宅基地歸被告所有，原告只有對其宅基地的占有和使用的權利，其處分宅基地的行為，違反了法律、法規(guī)的強制性規(guī)定。故根據《中華人民共和國土地管理法》第八條、第九條，《中華人民共和國物權法》第一百五十二條，《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定，判決如下：陳某與閆某2007年4月20日簽訂的建房協議無效。

張美玲律師觀點：

《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！?/p>

本案中，原告陳某與被告閆某之間的建房協議對集體所有的宅基地進行了處分，但依照法律規(guī)定，原告陳某對其宅基地僅有占有和使用的權利，沒有對宅基地進行處分的權利，故處分宅基地的行為，符合上述法律規(guī)定的“違法法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”條款，具有合同無效的情形，故該建房協議無效。

該建房協議具有違法性、不履行性及自始無效的特點。具體來說是指該協議違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會公共利益；雙方當事人不承擔不履行合同的違約責任；因該建房協議違反了法律的規(guī)定，國家不予承認和保護。合同從訂立之日起就不具有法律約束力，以后也不能轉化為有效合同。

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張美玲律師

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