購買房屋有糾紛，買主不能要回房

案情：購買房屋有其他債務

原告王某與鮑某、白某存在債務關系,后協(xié)商一致同意將白某名下涉訴房屋過戶至王某名下。涉訴房屋經評估價格為135萬元,三方在執(zhí)行過程中達成執(zhí)行和解協(xié)議如下,約定:“王某以135萬元購買涉訴房屋,所需過戶費用由王某負責,鮑某表示同意,因白某與鮑某負有債務,故三方同意將該房款直接打入鮑某賬戶,但由于該房已被法院查封,為避免在過戶過程中出現意外,三方共同申請法院對該房屋予以強制過戶,出現任何后果由三方共同承擔?！?015年10月28日王某將涉訴房屋抵押貸款580637.94元還清。2015年11月10日法院將涉訴房屋過戶至王某名下。王某過戶后發(fā)現該房屋已經由二被告居住使用，且二被告提出原房屋白某亦欠70余萬元，原告因此訴二被告騰房及返還房屋。

結果：駁回原告訴訟請求

判決節(jié)選：“本院認為,首先經庭審審查,二被告系因與白某存在債權債務關系,由于涉訴房屋原產權人白某不能清償對二被告的債務,而允許二被告進住涉訴房屋。涉訴房屋的鑰匙及原產權證均由白某親手交付二被告,同時白某向二被告出具了借條并書寫了抵押協(xié)議。上述事實已經天津市第一中級人民法院生效判決予以認定,故二被告并非無理由入住涉訴房屋。其次,原告雖通過執(zhí)行和解協(xié)議以及本院強制執(zhí)行程序取得涉訴房屋的產權,但在強制執(zhí)行過程中本院執(zhí)行庭已經對原告進行了明確的提示,且在執(zhí)行筆錄中顯示白某、鮑某及王某在執(zhí)行過程中明確知曉白某在其他處有訴訟案件,并很有可能涉及到涉訴房屋,因此要求法院以強制執(zhí)行的方式進行產權登記變更。因此白某、鮑某在達成執(zhí)行和解協(xié)議時應當負有對執(zhí)行法官及購房者王某,如實陳述涉訴房屋實際情況的義務。同時王某亦應對自己所購置的房屋盡合理的注意義務或對房屋瑕疵有合理的包容性,包括實地看房的義務,以及在知曉涉訴房屋基本狀況后決定是否接受涉訴房屋。庭審中經詢在整個執(zhí)行過程中原告從未到涉訴房屋現場進行實地查看,并稱對于涉訴房屋尚有人居住不知情。因此,原告王某在明知白某在他處存有案件可能影響涉訴房屋執(zhí)行的情況下,依然未能盡自身的合理注意義務,其亦承擔相應的法律后果?，F原告來院訴訟,如本院判決二被告騰房,易造成白某通過法院強制執(zhí)行程序逃避其他債務的履行,顯失公平。故對于原告該項訴訟請求,本院無法支持?！?/p>

律師講法：買主不構成善意取得

善意取得是指，無權處分人將其財物（動產或者不動產）轉讓給第三人，如受讓人在取得該財物時系出于善意，則受讓人取得該物的所有權，原權利人喪失所有權。

根據《物權法》第一百零六條第一款規(guī)定，善意取得應當具備下列成立條件：

1.標的物須為動產或者不動產

2.讓與人對處分的動產或不動產無處分權

3.受讓人受讓財產時須為善意

4.受讓人須支付合理的價格

5.轉讓的動產或不動產已經交付或者登記

王某確知曉白某在其他處有訴訟案件,并很有可能涉及到涉訴房屋，卻仍然要求變更登記的，不能以不知情抗辯，也不應認定其為完全善意。

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