老宅翻建改建后被拆遷，拆遷利益如何分配？
---孫某與某村村民委員會(huì)、米某物權(quán)保護(hù)糾紛案法律評(píng)析
供稿│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
來(lái)源│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)案例研究庫(kù)（2017-023）
【關(guān)鍵詞】
共有 繼承 拆遷補(bǔ)償利益 置換房屋 土地房產(chǎn)所有證 財(cái)產(chǎn)價(jià)值
【要點(diǎn)提示】
拆遷補(bǔ)償?shù)氖欠ǜ慕ㄟ^(guò)的新住宅，因新住宅是在老宅基礎(chǔ)上翻建改建的，老宅與新宅混為一體，不能分割。老宅的財(cái)產(chǎn)價(jià)值包含在新宅之中，拆遷補(bǔ)償利益中，包含著老宅的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。如沒(méi)有評(píng)估結(jié)論或者其他證據(jù)予以明確，法院判決時(shí)，一般會(huì)考慮老宅與翻建改建后的新宅架構(gòu)進(jìn)行比較、老宅的居住管理狀況、新宅出資翻建改建等實(shí)際情況。
【當(dāng)事人信息】
原告：高某、吳某1
被告：吳某2、吳某3、吳某4
第三人：孫某10
【案情簡(jiǎn)介】
孫某的父親孫某1，孫某3的父親孫某2，孫某1與孫某2系親兄弟。共有兄弟四人，即老大孫某4、孫某5、孫某2、孫某1。孫某是孫某1的獨(dú)生女兒。孫某3因病于2014年12月去世，其妻子李某，兒子孫某6，女兒孫某7。孫家在某村有一處住宅。1949年4月，某區(qū)人民政府頒發(fā)編號(hào)為1531號(hào)、戶主為孫某2的《土地房產(chǎn)所有證》。孫某與第三人均認(rèn)可九口人中包括孫某父親孫某1、孫某2、孫某2妻子焦某、女兒孫某8、兒子孫某9五人。孫某出生于1939年4月，1949年時(shí)10歲，尚未成年，合理推斷應(yīng)該和其父親孫某1共同生活。根據(jù)確定孫某1應(yīng)該是《土地房產(chǎn)所有證存根》登記的九口人之一。因此，九口人中的六人可以確定，其他三人不能確定。隨著時(shí)間推移，因家庭成員變動(dòng)等因素，上述宅院長(zhǎng)期由孫某3一家居住。后孫某3跟隨兒子即第三人孫某10到河南生活。約1986年，孫某3委托其妻弟米某居住、維護(hù)、管理住宅。
2007年，孫某3和妻子李某出具《委托書》一份，主要內(nèi)容為：“委托妻弟米某全權(quán)維護(hù)、管理郭莊老宅。2006年米某多次電話說(shuō)想在原北面三孔窯基上建成一座二層樓房，我們同意：將來(lái)所建二層樓產(chǎn)權(quán)屬于米某”。2008年，米某出資，把老宅正面三孔窯推倒，在原地基上修建了一棟二層樓房，在院內(nèi)西側(cè)修建四間房，在大門西側(cè)修建三層方，并重修了大門、院墻。
2014年，郭莊村土地全部被征用。郭莊村委在征得孫某3、米某的同意后，對(duì)宅院進(jìn)行拆除。2012年，孫某、米某、第三人孫某10曾經(jīng)對(duì)上述宅院的分配達(dá)成《關(guān)于孫家宅院的處置協(xié)議》，但沒(méi)有實(shí)際履行。
孫某訴至法院，請(qǐng)求：將整體搬遷時(shí)的搬遷費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)和置換房屋由孫某和第三人孫某10共同所有。
【法院判決】
原位于某縣郭家莊村正街北岸、《土地房產(chǎn)所有證》登記戶主為孫某2的宅院拆除后所補(bǔ)償?shù)娜控?cái)產(chǎn)利益，孫某有權(quán)取得10.5%的份額（其中包括孫某1應(yīng)分配份額6%，代管其他不能確定的繼承人份額4.5%）。
【案件評(píng)析】
一、本案中孫某為何享有老宅財(cái)產(chǎn)份額？
公民的合法權(quán)益受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。爭(zhēng)議的老宅，雖《土地房產(chǎn)所有證》及存根登記戶主為孫某2，但同時(shí)也載明“人口：九人”，故該老宅應(yīng)是九名家庭成員的共有財(cái)產(chǎn)，而不是孫某2的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。原告孫某及其父親孫某1都是九人之一。在孫某1去世后，孫某作為獨(dú)生女兒依法有權(quán)繼承孫某1的份額。所以孫某既是老宅的共有人，也是繼承人。
孫某共有和繼承的是“老宅”。老宅從1949年至今歷經(jīng)六十余年，早已原貌不在，并且2008年被告米某已經(jīng)對(duì)老宅進(jìn)行了翻修改建。郭莊村委會(huì)因拆遷補(bǔ)償?shù)?strong>是米某翻修改建過(guò)的新住宅而不是老宅。但是必須明確，新住宅是老宅基礎(chǔ)上翻修改建的，老宅和新宅混為一體，不能分割。老宅的財(cái)產(chǎn)價(jià)值包括在新宅之中，拆遷補(bǔ)償利益中，包含著老宅的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，只是沒(méi)有評(píng)估結(jié)論或者其他證據(jù)予以明確。在此情況下，酌情認(rèn)定新宅價(jià)值的30%部分是老宅價(jià)值，歸《土地房產(chǎn)所有證存根》記載的“九口”人共有，其余70%是被告米某翻建改建的價(jià)值，歸米某所有。
二、老宅被翻建改建后的拆遷利益如何分配？
法院一般會(huì)考慮老宅居住管理狀況、出資翻修改建等實(shí)際情況，對(duì)老宅價(jià)值進(jìn)行分割。結(jié)合本案，首先，考慮孫某3在1986年之前一直實(shí)際居住管理老宅，1986年之后又委托米某居住管理，而原告孫某則自從出嫁后就不再居住管理老宅的實(shí)際情況，孫某3對(duì)老宅維護(hù)管理的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于孫某；其次，根據(jù)法庭查明的事實(shí)，可查明的六人中，原告方有孫某和其父孫某1二人，第三人方有孫某3和其父孫某2、其母焦某、其姐（妹）孫某8共四人。孫某在其父親去世后依法繼承份額3%，連同本人份額3%，共計(jì)6%。孫某3方份額為3%*4=12%.其他不能確定的三個(gè)繼承人，份額共計(jì)3*3=9%，應(yīng)當(dāng)為其保留；再次，鑒于住宅已經(jīng)拆遷，其保留份額內(nèi)的相應(yīng)補(bǔ)償利益只能由他人代管。因無(wú)法確定的三個(gè)繼承人和原告孫某、第三人孫某3系距離相當(dāng)?shù)挠H屬，所以由原告方和第三人方各自代管一半，即4.5%。
綜上，新宅拆遷補(bǔ)償利益的70%歸被告米某所有。原告孫某應(yīng)分配份額6%，加上其代管的其他繼承人份額4.5%，其有權(quán)領(lǐng)取10.5%份額的拆遷補(bǔ)償利益。第三人孫某10、李某、孫某11應(yīng)分配份額12%，加上孫某3對(duì)老宅維護(hù)管理的貢獻(xiàn)份額3%，再加上其代管的其他繼承人份額4.5%，其有權(quán)領(lǐng)取19.5%的拆遷補(bǔ)償利益。當(dāng)然，原告孫某和第三人代管的份額，待日后三個(gè)繼承人確定并主張權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)向相關(guān)權(quán)利人返還。
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