商品房買賣中的兩大風險
2017年東莞的樓市勢必將會迎來一個新的開始，面對樓市的前路未卜，無論是已購房者還是計劃置業(yè)者都心懷忐忑，都仍會存在大量的“買房人”。那么在商品房買賣中，開發(fā)商為了賺取更多的商業(yè)利潤，實踐中常常在商品房買賣過程中設立種種陷阱，使購買方防不慎防，面臨諸多明了或潛在的法律風險。今天，我們就來談談商品房買賣中最常見的兩大陷阱及建議要點。
一、 一房多賣
出賣人一房多賣是指出賣人以同一房屋為標的，先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。預售的商品房通常在預售合同簽訂后的一至兩年內才會交付，而房價是不斷上漲的，出賣人在利益的驅動下不惜以毀約為代價以獲得更多的利潤，抵押再出售。
風險提示：現實中，有些預售人在預售前為了解決資金困難往往會將土地使用權抵押給銀行，而預售人為了消除購買方的顧慮，順利與購買方簽訂預售合同，便會隱瞞此前抵押的事實。商品房預售合同簽訂后，若再出現資金吃緊，有的預售人便會鋌而走險，將預售的商品房再抵押，以融通資金。無論是先抵押后預售還是先預售后抵押，都給購買方埋下了巨大隱患。很顯然，這對于購買方來說存在很大風險并且購買方是不愿承擔這種風險的，因為一旦預售人不能償還貸款，銀行就有權將土地使用權或房屋所有權拍賣并優(yōu)先受償。對于購買方而言，購買商品房的目的就會無法實現。
律師建議：購買方作為商品房買賣法律關系中的重要主體，需要進一步加強法律風險防范意識，以更好地維護自身的合法權益。
首先，在購買商品房時，購買方需要仔細查看出賣人的預售許可證原件、資質證明文件等相關證件。預售許可證原件上會載明房屋的權屬狀況，并可以到房地產行政部門查詢土地、房屋有無抵押情形等。另外，購買方對于出賣人所提供的預售廣告不能盲目相信，如果情況允許可以對于樓盤及其周圍環(huán)境進行實地調查。
其次，在簽訂商品房買賣合同的時候，應當充分了解合同條款內容，對于模棱兩可的條款應當仔細詢問出賣方，充分與其協商并達成補充協議;簽訂商品房買賣之后，購買方在按約定履行合同義務的同時還應當積極督促出賣人適時履行義務。
二、 定金陷阱
在正式簽訂商品房買賣合同之前，出賣人與購買方之間常常會先簽訂認購書，此后認購人需要在約定時間內簽訂預售合同或出售合同，而認購書的內容往往只是對商品房預售的定金條款進行約定。通常情況下定金條款適用定金罰則，即購買方預先向出賣方給付一定數額的定金，若購買方不履行約定債務，其無權要求返還定金，若是出售方不履行債務的，應當雙倍返還定金，而出賣人恰恰運用了定金罰則為購買方設置陷阱。
風險提示：在實踐中，預售方在售樓過程中，雖稱只收取定金，到期不交房者承擔雙倍返還的責任，但卻不與購房者簽訂任何合同，在收取定金后，只開具收據，并且在收據上故意注明預付款。收到定金后，再將同一套房屋以同樣的手段向其他人推銷，最終以最高價位賣出。而其他無法購買同套房屋的購房者，也僅僅是收回房地產公司退回的房款，既得不到房屋，也不能要求房地產公司雙倍返還定金，而這正中了開發(fā)商所設的定金陷阱。
律師建議：在消費者簽訂商品房認購書時，要警惕開發(fā)商的欺詐行為，購房者就可以從以下幾方面防范:
第一，在簽訂認購書中，不約定定金的數額，就算要約定定金，也約定盡量少的定金。因為在商品房買賣中，由于商品房的建筑需要的時間長，技術性強，而且由于市場的不斷變化，所以購房者在簽訂認購書并交納定金以后，有的消費者會反悔或者是出現意外的情況不能與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，如果不能簽訂商品房買賣合同，那么消費者在簽訂認購書時所交的定金就歸開發(fā)商所有，為了不使消費者受到更大的損失，所以在交納定金時要盡量少交。
第二，在簽訂認購書時，不要在簽訂認購書時就馬上交納認購金，如果交錢認購了，也要在認購書中以書面形式寫明，如果消費者履行了洽談義務但是仍然放棄購買的，那么開發(fā)商就應該將定金或者認購金退還。這樣就防止開發(fā)商將認購金當成解約定金為理由收取消費者的費用。認購金是應該認定為違約定金，但是只有當消費者違反了誠信的洽談義務為前提的。一般的消費者不明白這點，所以經常上當受騙。
第三，認購書中約定定金的時候，購房者要防止開發(fā)商在認購書中存在限制性的規(guī)定，例如，開發(fā)商在簽訂認購合同中出現，如果在簽訂認購書后不簽訂商品房買賣合同，開發(fā)商就沒收定金?；蛘哔彿空咴谝?guī)定時間內不交納首付款的就沒收定金。這些限制性條件往往都是開發(fā)商為了騙取消費者定金的一種措施。所以，消費者一定要警惕這些限制性的條件。（來源：廣東莞鵬律師事務所）
張濤律師辦案心得：房地產業(yè)迅猛發(fā)展，房產糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
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