【案情】
孫某系千家店鎮(zhèn)某村村民，于2008年11月8日與村民張某協(xié)商，雙方達成房屋買賣協(xié)議：張某將坐落于舊縣鎮(zhèn)東龍灣村的五間房屋出售給孫某；孫某一次性支付給張某購房款5萬元。孫某和張某在協(xié)議上簽字捺手印，村委會蓋章確認。買房后，孫某對房屋進行了改建、裝修，并和家人一直在里面居住，但戶口一直沒有遷過來。2014年8月，孫某以15萬元的價格把房子賣給了龍灣村村民張某興。2015年4月，張某將孫某作為被告、張某興作為第三人訴至法院，要求確認農(nóng)村房屋買賣合同無效。
【解析】
宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的成員身份密切相關(guān)，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。如何認定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的法律效力，目前我國的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋都沒有明確規(guī)定，司法實踐中也存在較大爭議。筆者認為，如果當(dāng)事人簽訂農(nóng)村房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人之間真實意思表示，且房屋買賣行為并沒有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，該農(nóng)村房屋買賣合同并沒有違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)該認定該房屋買賣合同有效。
同時，認定農(nóng)村房屋連環(huán)買賣合同的效力，應(yīng)堅持尊重歷史、照顧現(xiàn)實的原則，要具體案件具體分析，重點查明以下幾點可能影響合同效力的事實和因素：一是房屋買賣合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關(guān)系，包括戶籍狀況、居住時間、隨同居住的家屬情況、有無其它住所、是否具備騰房條件；二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權(quán)、是否為房屋所有權(quán)人；三是查明購房者購買房屋后對房屋有無翻建、改建、擴建和裝修等情形；四是要查明房屋出讓有無經(jīng)過審批、登記手續(xù)，集體經(jīng)濟組織對房屋買賣是否知情及對宅基地使用權(quán)持何種意見。
本案中，張某與孫某經(jīng)平等、自愿協(xié)商，簽訂了房屋買賣協(xié)議，雙方簽訂后進行了實際履行，孫某對房屋進行了翻修且居住多年，后孫某又將房屋賣給了第三人張某興。鑒于訴爭房屋連環(huán)買賣過程中，所簽訂合同均屬雙方當(dāng)事人真實意思表示，雖然孫某與張某不是同一集體經(jīng)濟組織成員，但合同經(jīng)村委會同意已實際履行數(shù)年。由于張某和張某興均屬同一集體經(jīng)濟組織成員，訴爭房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟組織成員所有，實現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并未違反我國土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，故應(yīng)判決駁回張某的訴訟請求。
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