最高人民法院民一庭關(guān)于房地產(chǎn)糾紛案件意見匯總
（2010年—2015年）
整理人 陳鑫范
本意見匯總摘錄自《民事審判指導(dǎo)與參考》中署名為“最高人民法院民一庭”的有關(guān)房地產(chǎn)糾紛案件的意見，以方便廣大同仁及房地產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員參考。
1、國(guó)家收回由集體使用的國(guó)有土地，該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人是否有權(quán)分得部分土地補(bǔ)償費(fèi)
1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的……對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！眹?guó)家收回由農(nóng)民集體使用的國(guó)有土地，其土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)支付給農(nóng)民集體和該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。
（執(zhí)筆人：楊永清）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第39輯）第140-146頁(yè)。
2、房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同
根據(jù)我國(guó)《合同法》第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國(guó)《合同法》第110條規(guī)定，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第39輯）第169-172頁(yè)。
3、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承
按照《農(nóng)村土地承包法》第15、31條和最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規(guī)定，通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；農(nóng)戶成員以具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提；除非承包地為林地，在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)系通過家庭承包方式取得的情況下，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承。
（執(zhí)筆人：辛正郁）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第40輯）第120-123頁(yè)。
4、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題
根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第76條的規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用房的專有部分的經(jīng)營(yíng)方式不屬于業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。業(yè)主公約或章程作出的該專有部分是自主經(jīng)營(yíng)還是委托他人經(jīng)營(yíng)，由全體業(yè)主按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票共同決定的約定無效。業(yè)主大會(huì)根據(jù)該公約或章程作出委托經(jīng)營(yíng)的決定后，業(yè)主委員會(huì)與他人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，對(duì)未經(jīng)同意或追認(rèn)的業(yè)主不發(fā)生法律效力。
（執(zhí)筆人：姜強(qiáng)）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第41輯）第210-218頁(yè)。
5、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力
《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。
（執(zhí)筆人：楊永清）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第42輯）第148-153頁(yè)。
6、夫妻一方父母以子女名義購(gòu)置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購(gòu)房款
父母出全資以其已婚子女的名義購(gòu)買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購(gòu)房款，進(jìn)而將上述購(gòu)房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
（執(zhí)筆人：韓玫余國(guó)英沈妙）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第44輯）第185-189頁(yè)。
7、以合作開發(fā)項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬
合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資；基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第133-138頁(yè)。
8、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第139-142頁(yè)。
9、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不予支?/p>
土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽模嗣穹ㄔ翰粦?yīng)支持。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第148-155頁(yè)。
10、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人
當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。
（執(zhí)筆人：辛正郁沈丹丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第55輯）第97-100頁(yè)。
11、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判
未獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營(yíng)戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營(yíng)的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的共有人作出裁判。
（執(zhí)筆人：韓玫）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第110-114頁(yè)。
12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。
（執(zhí)筆人：王丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第124-127頁(yè)。
13、房屋登記權(quán)利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問題
出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在某個(gè)人名下的房屋，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對(duì)價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第128-133頁(yè)。
14、當(dāng)事人就簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同后未實(shí)際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理
土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)即已設(shè)立。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員就未取得該合同項(xiàng)下承包土地與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件予以受理。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第134-137頁(yè)。
15、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理
出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
（執(zhí)筆人：王丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第149-153頁(yè)。
16、集體經(jīng)濟(jì)組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權(quán)益的，依法應(yīng)予撤銷
集體經(jīng)濟(jì)組織通過召開村民會(huì)議等方式，作出土地承包方案調(diào)整的決定，違反農(nóng)村土地承包法對(duì)承包權(quán)保護(hù)等法律規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，向人民法院起訴請(qǐng)求撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第154-156頁(yè)。
17、是民間借貸還是商品房買賣
不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時(shí)簽訂回購(gòu)協(xié)議，然后再用出借人向借款人實(shí)際交付款項(xiàng)的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購(gòu)房一方亦不關(guān)心取得所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在《回購(gòu)協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。
（執(zhí)筆人：韓玫）
索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第58輯）第96-103頁(yè)。
18、債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定
債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
律師與總裁，是天然的朋友，合作共贏，共創(chuàng)輝煌：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就是法治經(jīng)濟(jì)。無商不活，無法不穩(wěn)。律師與總裁，是天然的朋友，合作共贏，共創(chuàng)輝煌
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