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按：這份判決書是編者研究“格式仲裁協(xié)議效力認(rèn)定規(guī)則”的意外收獲，它罕見地兼顧了“情理法”，已無需評注，看官們請看判決原文。
北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張偉商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書
北京市第二中級人民法院
（2014）二中民終字第03426號
上訴人（原審被告）：北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)陽城環(huán)路22號東側(cè)1號樓509室。
法定代表人毛大慶，經(jīng)理。
委托代理人楊靜，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。
委托代理人董闡論，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張偉，男，1980年3月13日出生。
委托代理人王志鋼，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
審理經(jīng)過
上訴人北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中糧萬科公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2013）房民初字第4558號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人中糧萬科公司之委托代理人董闡論，被上訴人張偉之委托代理人王志鋼，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
2013年1月，張偉起訴至原審法院稱：中糧萬科公司系北京市房山區(qū)長陽半島項(xiàng)目的建設(shè)單位，中糧萬科公司在其銷售中宣稱“百萬平米教育大盤，成就無限未來”，“買長陽半島，上北京四中”。中糧萬科公司的股東為了該項(xiàng)目的順利銷售，聯(lián)合發(fā)表了陽光宣言。張偉考慮到孩子的未來教育問題，也基于對中糧萬科公司的信任，最終購買了中糧萬科公司開發(fā)的長陽半島的房屋。2011年12月10日廣大業(yè)主得知，就讀于北京四中房山分校，超過六年不再享有就讀的條件，廣大業(yè)主開始了大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分?！耙环恳幻~”不存在“六年有效期”的限制，但具體的入學(xué)要求以屆時(shí)相關(guān)教育部門、學(xué)校的制度、通知為準(zhǔn)。經(jīng)過一系列的維權(quán)活動(dòng)，長陽半島廣大業(yè)主就讀北京四中房山分校的問題，始終處于不確定狀態(tài)，還要取決于其他條件，不僅沒有結(jié)果反而出現(xiàn)了倒退。按照中糧萬科公司的承諾，購買長陽半島商品房，成為該項(xiàng)目的業(yè)主，子女即可按照國家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校初中，購房是按照國家九年義務(wù)教育制度就讀配建學(xué)校的充分條件。另外中糧萬科公司關(guān)于逾期交房的責(zé)任的約定，排除了張偉的權(quán)利，免除自己的責(zé)任，明顯屬于霸王條款。因此訴至法院，要求依法確認(rèn)中糧萬科公司關(guān)于長陽半島項(xiàng)目子女可按照國家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力；要求依法確認(rèn)張偉與中糧萬科公司簽訂的商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議中的下列條款無效，即“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問題，出賣人按照《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或者裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無需承擔(dān)賠償責(zé)任”。訴訟費(fèi)由中糧萬科公司負(fù)擔(dān)。
一審被告辯稱
中糧萬科公司辯稱：我公司確與張偉簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，我公司開發(fā)的商品房屬于學(xué)區(qū)房，我公司的業(yè)主可以行使一次按照國家九年義務(wù)教育就讀北京四中房山校區(qū)初中的權(quán)利，具體能否入學(xué)北京四中房山校區(qū)，取決于屆時(shí)的教育政策。我公司開發(fā)的區(qū)域名稱是半島家園祥云灣，只是長陽半島的一部分，我公司無權(quán)對教育問題作出安排，因此張偉要求確認(rèn)關(guān)于長陽半島項(xiàng)目子女可按照國家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾，具有法律約束力的請求不應(yīng)得到法院的支持。關(guān)于張偉所訴要求法院確認(rèn)部分條款無效的問題，我公司認(rèn)為該條款并不是法律意義上的格式條款，同時(shí)我公司并未免除己方責(zé)任、排除對方的主要權(quán)利，該條款應(yīng)該屬于有效合同條款。基于上述理由，請求法院駁回張偉的訴訟請求。
一審法院認(rèn)為
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)查明的事實(shí)，中糧萬科公司在其銷售廣告和宣傳單中，關(guān)于“購買長陽半島、上北京四中”的承諾具體明確，對張偉是否訂立商品房買賣合同及房屋價(jià)格產(chǎn)生了重大的影響，因此該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，對中糧萬科公司應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。關(guān)于張偉所要求的配建小學(xué)問題，在宣傳廣告中及宣傳單中并未明確，因此張偉要求確認(rèn)該承諾具有法律約束力的請求，法院不予支持。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。關(guān)于合同中部分條款的效力問題，首先該訟爭條款是中糧萬科公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，其次中糧萬科公司未提供證據(jù)證明該條款在訂立合同時(shí)與對方協(xié)商，故中糧萬科公司辯稱該訟爭條款不是格式條款的意見，法院不予采信。中糧萬科公司對上述格式條款中的文字雖然進(jìn)行了加黑處理，但未提供證據(jù)證明按照對方的要求予以說明，且該條款免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利，因此該條款無效，張偉請求確認(rèn)上述條款無效，法院予以支持。據(jù)此，原審法院于2013年11月判決：一、北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售廣告中承諾的長陽半島業(yè)主子女可按照國家九年義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額）對其具有法律效力。二、張偉與北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年1月8日所簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議中的下列內(nèi)容，即“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問題或裝修問題，出賣人按照《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或者裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無需承擔(dān)賠償責(zé)任”的條款無效。三、駁回張偉其他訴訟請求。
上訴人訴稱
判決后，中糧萬科公司不服，上訴至本院稱：一、原審法院以中糧萬科公司未提供證據(jù)證明訟爭條款在訂立合同時(shí)與對方協(xié)商，而認(rèn)定訴爭的合同條款為格式條款，并由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，屬認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤；二、現(xiàn)有證據(jù)證明中糧萬科公司對合同條款按買受人意思進(jìn)行了合理說明，并對訴爭條款進(jìn)行了特別提示，原審法院認(rèn)為我公司未按買受人的要求進(jìn)行說明，是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，原審法院以該事實(shí)認(rèn)定合同條款無效，屬適用法律錯(cuò)誤；三、訟爭條款不存在中糧萬科公司“免除己方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利”而無效的情形，原審法院認(rèn)定無效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，請求二審法院依法撤銷原審判決第二項(xiàng)，改判駁回張偉要求確認(rèn)相應(yīng)訟爭條款無效的訴訟請求。
被上訴人辯稱
張偉同意原審判決，并答辯稱：一、訟爭條款是格式條款，且以中糧萬科公司的銷售模式，買受人沒有也不可能與中糧萬科公司就合同條款進(jìn)行協(xié)商；二、訟爭條款免除了中糧萬科公司的逾期交房責(zé)任，剝奪了買受人獲得符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋的權(quán)利；三、訟爭條款的內(nèi)容不符合市場經(jīng)濟(jì)法治化的要求。
本院查明
經(jīng)審理查明：2011年1月8日，張偉與中糧萬科公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定張偉購買中糧萬科公司開發(fā)的位于北京市××號房屋。合同第十二條約定，中糧萬科公司應(yīng)該在2012年10月30日前向張偉交付該房屋，該房屋交付時(shí)應(yīng)已經(jīng)取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該房屋面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書、滿足中糧萬科公司承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件，中糧萬科公司還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。合同第十六條第（二）款第（3）項(xiàng)約定：“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”。該合同補(bǔ)充協(xié)議（二）第十五條第三款規(guī)定：“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問題或裝修問題，出賣人應(yīng)按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無需承擔(dān)賠償責(zé)任”。
另查，在房屋銷售過程中，中糧萬科公司在其戶外廣告和宣傳單中均進(jìn)行了“買長陽半島、上北京四中”的宣傳，并作出了長陽半島“一房一名額”就讀北京四中房山分校初中的意思表示。
再查，2011年11月，北京四中與北京萬科企業(yè)有限公司簽署了《北京萬科企業(yè)有限公司、北京市第四中學(xué)關(guān)于北京四中房山校區(qū)的合作協(xié)議》。
上述事實(shí)，有《北京市商品房預(yù)售合同》、購房款發(fā)票、宣傳單、戶外廣告牌照片、商品房預(yù)售許可證、當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
關(guān)于訟爭條款是否為格式條款。從雙方合同文本看，訟爭條款均為中糧萬科公司預(yù)先擬定，對所有買受人統(tǒng)一適用，不具有協(xié)商性，現(xiàn)亦無證據(jù)表明雙方在訂立合同時(shí)就該條款進(jìn)行過協(xié)商，應(yīng)認(rèn)定訟爭條款為格式條款。原審法院認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于作為格式條款的訟爭條款的效力問題。首先，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題是涉及房屋居住安全的基本問題，在此兩類問題之外，不能排除還會(huì)存在其他嚴(yán)重影響買受人居住使用的房屋質(zhì)量問題的可能性。我國合同法規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”，該規(guī)定賦予了買受人就質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的標(biāo)的物拒收的權(quán)利。本案房屋如確實(shí)存在嚴(yán)重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但不屬于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題的情形，訟爭條款的約定排除了買受人拒絕收房的法定權(quán)利和主張相應(yīng)責(zé)任的權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無效。其次，雙方訟爭條款中“出賣人亦無需承擔(dān)賠償責(zé)任”的約定，亦排除了買受人就地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題以外的質(zhì)量問題及造成的損失主張賠償?shù)臋?quán)利，免除了出賣人的賠償責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為無效。綜上，訟爭條款屬于提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的條款，應(yīng)認(rèn)定為無效。原審判決認(rèn)定正確，本院予以維持。
需要指出的是，市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，平等自愿公平是市場交易的一般原則。格式條款對于提高經(jīng)濟(jì)效率是必要的，但是格式條款的擬定應(yīng)遵循公平原則確定雙方權(quán)利義務(wù)；本案中，出賣人片面追求交易效率將訟爭條款定入合同，免除了自己責(zé)任、排除了買受人主要權(quán)利，違背公平原則，不應(yīng)鼓勵(lì)。另外，在商品房買賣關(guān)系中，買受人取得房屋是主要合同權(quán)利，但在房屋具備交房條件下，接收房屋也是重要合同義務(wù)；本案中，如出賣人提供了符合合同約定交房條件的房屋，且不存在嚴(yán)重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量問題，買受人有按約收房的義務(wù)，買受人僅以一般質(zhì)量瑕疵拒收房屋，不僅違反合同約定，也提高了交易成本，同樣不應(yīng)提倡。
綜上，原審判決正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)70元，由北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費(fèi)70元，由北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長趙文軍
代理審判員趙銀豪
代理審判員紀(jì)靈筠
二〇一四年三月二十日
書記員杜傳金
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