轉自：律行社
按：這份判決書是編者研究“格式仲裁協議效力認定規(guī)則”的意外收獲，它罕見地兼顧了“情理法”，已無需評注，看官們請看判決原文。
北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司與張偉商品房預售合同糾紛二審民事判決書
北京市第二中級人民法院
（2014）二中民終字第03426號
上訴人（原審被告）：北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn)陽城環(huán)路22號東側1號樓509室。
法定代表人毛大慶，經理。
委托代理人楊靜，北京市時代九和律師事務所律師。
委托代理人董闡論，北京市時代九和律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）：張偉，男，1980年3月13日出生。
委托代理人王志鋼，北京市盈科律師事務所律師。
審理經過
上訴人北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中糧萬科公司）因商品房預售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2013）房民初字第4558號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人中糧萬科公司之委托代理人董闡論，被上訴人張偉之委托代理人王志鋼，到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
一審原告訴稱
2013年1月，張偉起訴至原審法院稱：中糧萬科公司系北京市房山區(qū)長陽半島項目的建設單位，中糧萬科公司在其銷售中宣稱“百萬平米教育大盤，成就無限未來”，“買長陽半島，上北京四中”。中糧萬科公司的股東為了該項目的順利銷售，聯合發(fā)表了陽光宣言。張偉考慮到孩子的未來教育問題，也基于對中糧萬科公司的信任，最終購買了中糧萬科公司開發(fā)的長陽半島的房屋。2011年12月10日廣大業(yè)主得知，就讀于北京四中房山分校，超過六年不再享有就讀的條件，廣大業(yè)主開始了大規(guī)模的維權活動。2011年12月12日中糧萬科公司稱，北京四中房山分校“一房一名額”不存在“六年有效期”的限制，但具體的入學要求以屆時相關教育部門、學校的制度、通知為準。經過一系列的維權活動，長陽半島廣大業(yè)主就讀北京四中房山分校的問題，始終處于不確定狀態(tài)，還要取決于其他條件，不僅沒有結果反而出現了倒退。按照中糧萬科公司的承諾，購買長陽半島商品房，成為該項目的業(yè)主，子女即可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校初中，購房是按照國家九年義務教育制度就讀配建學校的充分條件。另外中糧萬科公司關于逾期交房的責任的約定，排除了張偉的權利，免除自己的責任，明顯屬于霸王條款。因此訴至法院，要求依法確認中糧萬科公司關于長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾（一房一名額），對中糧萬科公司具有法律效力；要求依法確認張偉與中糧萬科公司簽訂的商品房預售合同及補充協議中的下列條款無效，即“出賣人按《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題，出賣人按照《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或者裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任”。訴訟費由中糧萬科公司負擔。
一審被告辯稱
中糧萬科公司辯稱：我公司確與張偉簽訂了《北京市商品房預售合同》，我公司開發(fā)的商品房屬于學區(qū)房，我公司的業(yè)主可以行使一次按照國家九年義務教育就讀北京四中房山校區(qū)初中的權利，具體能否入學北京四中房山校區(qū)，取決于屆時的教育政策。我公司開發(fā)的區(qū)域名稱是半島家園祥云灣，只是長陽半島的一部分，我公司無權對教育問題作出安排，因此張偉要求確認關于長陽半島項目子女可按照國家九年制義務教育制度就讀該項目配建小學及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾，具有法律約束力的請求不應得到法院的支持。關于張偉所訴要求法院確認部分條款無效的問題，我公司認為該條款并不是法律意義上的格式條款，同時我公司并未免除己方責任、排除對方的主要權利，該條款應該屬于有效合同條款?；谏鲜隼碛?，請求法院駁回張偉的訴訟請求。
一審法院認為
原審法院經審理認為：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的應當承擔違約責任。根據查明的事實，中糧萬科公司在其銷售廣告和宣傳單中，關于“購買長陽半島、上北京四中”的承諾具體明確，對張偉是否訂立商品房買賣合同及房屋價格產生了重大的影響，因此該承諾應當視為合同內容的一部分，對中糧萬科公司應當具有法律約束力。關于張偉所要求的配建小學問題，在宣傳廣告中及宣傳單中并未明確，因此張偉要求確認該承諾具有法律約束力的請求，法院不予支持。當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。關于合同中部分條款的效力問題，首先該訟爭條款是中糧萬科公司為了重復使用而預先擬定的，其次中糧萬科公司未提供證據證明該條款在訂立合同時與對方協商，故中糧萬科公司辯稱該訟爭條款不是格式條款的意見，法院不予采信。中糧萬科公司對上述格式條款中的文字雖然進行了加黑處理，但未提供證據證明按照對方的要求予以說明，且該條款免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利，因此該條款無效，張偉請求確認上述條款無效，法院予以支持。據此，原審法院于2013年11月判決：一、北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司在銷售廣告中承諾的長陽半島業(yè)主子女可按照國家九年義務教育制度就讀該項目配建的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額）對其具有法律效力。二、張偉與北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司于2011年1月8日所簽訂的《北京市商品房預售合同》及補充協議中的下列內容，即“出賣人按《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題或裝修問題，出賣人按照《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或者裝修問題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任”的條款無效。三、駁回張偉其他訴訟請求。
上訴人訴稱
判決后，中糧萬科公司不服，上訴至本院稱：一、原審法院以中糧萬科公司未提供證據證明訟爭條款在訂立合同時與對方協商，而認定訴爭的合同條款為格式條款，并由我公司承擔相應責任，屬認定事實和適用法律錯誤；二、現有證據證明中糧萬科公司對合同條款按買受人意思進行了合理說明，并對訴爭條款進行了特別提示，原審法院認為我公司未按買受人的要求進行說明，是事實認定錯誤，原審法院以該事實認定合同條款無效，屬適用法律錯誤；三、訟爭條款不存在中糧萬科公司“免除己方責任、加重對方責任、排除對方主要權利”而無效的情形，原審法院認定無效缺乏事實和法律依據。綜上，請求二審法院依法撤銷原審判決第二項，改判駁回張偉要求確認相應訟爭條款無效的訴訟請求。
被上訴人辯稱
張偉同意原審判決，并答辯稱：一、訟爭條款是格式條款，且以中糧萬科公司的銷售模式，買受人沒有也不可能與中糧萬科公司就合同條款進行協商；二、訟爭條款免除了中糧萬科公司的逾期交房責任，剝奪了買受人獲得符合質量標準房屋的權利；三、訟爭條款的內容不符合市場經濟法治化的要求。
本院查明
經審理查明：2011年1月8日，張偉與中糧萬科公司簽訂《北京市商品房預售合同》，約定張偉購買中糧萬科公司開發(fā)的位于北京市××號房屋。合同第十二條約定，中糧萬科公司應該在2012年10月30日前向張偉交付該房屋，該房屋交付時應已經取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表、有資質的房產測繪機構出具的該房屋面積實測技術報告書、滿足中糧萬科公司承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件，中糧萬科公司還應提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《住宅工程質量分戶驗收表》。合同第十六條第（二）款第（3）項約定：“出賣人按《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由，出賣人亦不就上述問題承擔逾期交房責任”。該合同補充協議（二）第十五條第三款規(guī)定：“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過程中，如商品房出現地基基礎和主體結構工程以外的質量問題或裝修問題，出賣人應按《商品房質量保證書》中的規(guī)定承擔保修義務，但質量問題或裝修問題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔逾期交房責任的理由。出賣人亦無需承擔賠償責任”。
另查，在房屋銷售過程中，中糧萬科公司在其戶外廣告和宣傳單中均進行了“買長陽半島、上北京四中”的宣傳，并作出了長陽半島“一房一名額”就讀北京四中房山分校初中的意思表示。
再查，2011年11月，北京四中與北京萬科企業(yè)有限公司簽署了《北京萬科企業(yè)有限公司、北京市第四中學關于北京四中房山校區(qū)的合作協議》。
上述事實，有《北京市商品房預售合同》、購房款發(fā)票、宣傳單、戶外廣告牌照片、商品房預售許可證、當事人陳述等證據在案佐證。
本院認為
本院認為：格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
關于訟爭條款是否為格式條款。從雙方合同文本看，訟爭條款均為中糧萬科公司預先擬定，對所有買受人統(tǒng)一適用，不具有協商性，現亦無證據表明雙方在訂立合同時就該條款進行過協商，應認定訟爭條款為格式條款。原審法院認定正確，本院予以確認。
關于作為格式條款的訟爭條款的效力問題。首先，地基基礎和主體結構工程質量問題是涉及房屋居住安全的基本問題，在此兩類問題之外，不能排除還會存在其他嚴重影響買受人居住使用的房屋質量問題的可能性。我國合同法規(guī)定“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同”，該規(guī)定賦予了買受人就質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的標的物拒收的權利。本案房屋如確實存在嚴重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實現，但不屬于地基基礎和主體結構工程質量問題的情形，訟爭條款的約定排除了買受人拒絕收房的法定權利和主張相應責任的權利，應認定為無效。其次，雙方訟爭條款中“出賣人亦無需承擔賠償責任”的約定，亦排除了買受人就地基基礎和主體結構工程質量問題以外的質量問題及造成的損失主張賠償的權利，免除了出賣人的賠償責任，應認定為無效。綜上，訟爭條款屬于提供格式條款的一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的條款，應認定為無效。原審判決認定正確，本院予以維持。
需要指出的是，市場經濟是法治經濟，平等自愿公平是市場交易的一般原則。格式條款對于提高經濟效率是必要的，但是格式條款的擬定應遵循公平原則確定雙方權利義務；本案中，出賣人片面追求交易效率將訟爭條款定入合同，免除了自己責任、排除了買受人主要權利，違背公平原則，不應鼓勵。另外，在商品房買賣關系中，買受人取得房屋是主要合同權利，但在房屋具備交房條件下，接收房屋也是重要合同義務；本案中，如出賣人提供了符合合同約定交房條件的房屋，且不存在嚴重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實現的質量問題，買受人有按約收房的義務，買受人僅以一般質量瑕疵拒收房屋，不僅違反合同約定，也提高了交易成本，同樣不應提倡。
綜上，原審判決正確，應予維持，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，本院判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費70元，由北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司負擔（于本判決生效后七日內交納）。二審案件受理費70元，由北京中糧萬科房地產開發(fā)有限公司負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長趙文軍
代理審判員趙銀豪
代理審判員紀靈筠
二〇一四年三月二十日
書記員杜傳金
張濤律師辦案心得：房地產業(yè)迅猛發(fā)展，房產糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務等方面，專業(yè)房產律師應指導當事人規(guī)避、防范風險，理性、合法維權。
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