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按：這份判決書是編者研究“格式仲裁協(xié)議效力認(rèn)定規(guī)則”的意外收獲，它罕見地兼顧了“情理法”，已無(wú)需評(píng)注，看官們請(qǐng)看判決原文。
北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與張偉商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書
北京市第二中級(jí)人民法院
（2014）二中民終字第03426號(hào)
上訴人（原審被告）：北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)陽(yáng)城環(huán)路22號(hào)東側(cè)1號(hào)樓509室。
法定代表人毛大慶，經(jīng)理。
委托代理人楊靜，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。
委托代理人董闡論，北京市時(shí)代九和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張偉，男，1980年3月13日出生。
委托代理人王志鋼，北京市盈科律師事務(wù)所律師。
審理經(jīng)過(guò)
上訴人北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中糧萬(wàn)科公司）因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市房山區(qū)人民法院（2013）房民初字第4558號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人中糧萬(wàn)科公司之委托代理人董闡論，被上訴人張偉之委托代理人王志鋼，到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
一審原告訴稱
2013年1月，張偉起訴至原審法院稱：中糧萬(wàn)科公司系北京市房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目的建設(shè)單位，中糧萬(wàn)科公司在其銷售中宣稱“百萬(wàn)平米教育大盤，成就無(wú)限未來(lái)”，“買長(zhǎng)陽(yáng)半島，上北京四中”。中糧萬(wàn)科公司的股東為了該項(xiàng)目的順利銷售，聯(lián)合發(fā)表了陽(yáng)光宣言。張偉考慮到孩子的未來(lái)教育問(wèn)題，也基于對(duì)中糧萬(wàn)科公司的信任，最終購(gòu)買了中糧萬(wàn)科公司開發(fā)的長(zhǎng)陽(yáng)半島的房屋。2011年12月10日廣大業(yè)主得知，就讀于北京四中房山分校，超過(guò)六年不再享有就讀的條件，廣大業(yè)主開始了大規(guī)模的維權(quán)活動(dòng)。2011年12月12日中糧萬(wàn)科公司稱，北京四中房山分?！耙环恳幻~”不存在“六年有效期”的限制，但具體的入學(xué)要求以屆時(shí)相關(guān)教育部門、學(xué)校的制度、通知為準(zhǔn)。經(jīng)過(guò)一系列的維權(quán)活動(dòng)，長(zhǎng)陽(yáng)半島廣大業(yè)主就讀北京四中房山分校的問(wèn)題，始終處于不確定狀態(tài)，還要取決于其他條件，不僅沒有結(jié)果反而出現(xiàn)了倒退。按照中糧萬(wàn)科公司的承諾，購(gòu)買長(zhǎng)陽(yáng)半島商品房，成為該項(xiàng)目的業(yè)主，子女即可按照國(guó)家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校初中，購(gòu)房是按照國(guó)家九年義務(wù)教育制度就讀配建學(xué)校的充分條件。另外中糧萬(wàn)科公司關(guān)于逾期交房的責(zé)任的約定，排除了張偉的權(quán)利，免除自己的責(zé)任，明顯屬于霸王條款。因此訴至法院，要求依法確認(rèn)中糧萬(wàn)科公司關(guān)于長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目子女可按照國(guó)家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾（一房一名額），對(duì)中糧萬(wàn)科公司具有法律效力；要求依法確認(rèn)張偉與中糧萬(wàn)科公司簽訂的商品房預(yù)售合同及補(bǔ)充協(xié)議中的下列條款無(wú)效，即“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問(wèn)題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過(guò)程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問(wèn)題，出賣人按照《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或者裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”。訴訟費(fèi)由中糧萬(wàn)科公司負(fù)擔(dān)。
一審被告辯稱
中糧萬(wàn)科公司辯稱：我公司確與張偉簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，我公司開發(fā)的商品房屬于學(xué)區(qū)房，我公司的業(yè)主可以行使一次按照國(guó)家九年義務(wù)教育就讀北京四中房山校區(qū)初中的權(quán)利，具體能否入學(xué)北京四中房山校區(qū)，取決于屆時(shí)的教育政策。我公司開發(fā)的區(qū)域名稱是半島家園祥云灣，只是長(zhǎng)陽(yáng)半島的一部分，我公司無(wú)權(quán)對(duì)教育問(wèn)題作出安排，因此張偉要求確認(rèn)關(guān)于長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目子女可按照國(guó)家九年制義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建小學(xué)及北京四中房山分校校區(qū)初中的允諾，具有法律約束力的請(qǐng)求不應(yīng)得到法院的支持。關(guān)于張偉所訴要求法院確認(rèn)部分條款無(wú)效的問(wèn)題，我公司認(rèn)為該條款并不是法律意義上的格式條款，同時(shí)我公司并未免除己方責(zé)任、排除對(duì)方的主要權(quán)利，該條款應(yīng)該屬于有效合同條款?；谏鲜隼碛?，請(qǐng)求法院駁回張偉的訴訟請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為
原審法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)查明的事實(shí)，中糧萬(wàn)科公司在其銷售廣告和宣傳單中，關(guān)于“購(gòu)買長(zhǎng)陽(yáng)半島、上北京四中”的承諾具體明確，對(duì)張偉是否訂立商品房買賣合同及房屋價(jià)格產(chǎn)生了重大的影響，因此該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分，對(duì)中糧萬(wàn)科公司應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。關(guān)于張偉所要求的配建小學(xué)問(wèn)題，在宣傳廣告中及宣傳單中并未明確，因此張偉要求確認(rèn)該承諾具有法律約束力的請(qǐng)求，法院不予支持。當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)的規(guī)定。關(guān)于合同中部分條款的效力問(wèn)題，首先該訟爭(zhēng)條款是中糧萬(wàn)科公司為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的，其次中糧萬(wàn)科公司未提供證據(jù)證明該條款在訂立合同時(shí)與對(duì)方協(xié)商，故中糧萬(wàn)科公司辯稱該訟爭(zhēng)條款不是格式條款的意見，法院不予采信。中糧萬(wàn)科公司對(duì)上述格式條款中的文字雖然進(jìn)行了加黑處理，但未提供證據(jù)證明按照對(duì)方的要求予以說(shuō)明，且該條款免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利，因此該條款無(wú)效，張偉請(qǐng)求確認(rèn)上述條款無(wú)效，法院予以支持。據(jù)此，原審法院于2013年11月判決：一、北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在銷售廣告中承諾的長(zhǎng)陽(yáng)半島業(yè)主子女可按照國(guó)家九年義務(wù)教育制度就讀該項(xiàng)目配建的北京四中房山分校初中的允諾（一房一名額）對(duì)其具有法律效力。二、張偉與北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年1月8日所簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議中的下列內(nèi)容，即“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問(wèn)題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”；和“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過(guò)程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題，出賣人按照《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或者裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接受商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”的條款無(wú)效。三、駁回張偉其他訴訟請(qǐng)求。
上訴人訴稱
判決后，中糧萬(wàn)科公司不服，上訴至本院稱：一、原審法院以中糧萬(wàn)科公司未提供證據(jù)證明訟爭(zhēng)條款在訂立合同時(shí)與對(duì)方協(xié)商，而認(rèn)定訴爭(zhēng)的合同條款為格式條款，并由我公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，屬認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤；二、現(xiàn)有證據(jù)證明中糧萬(wàn)科公司對(duì)合同條款按買受人意思進(jìn)行了合理說(shuō)明，并對(duì)訴爭(zhēng)條款進(jìn)行了特別提示，原審法院認(rèn)為我公司未按買受人的要求進(jìn)行說(shuō)明，是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，原審法院以該事實(shí)認(rèn)定合同條款無(wú)效，屬適用法律錯(cuò)誤；三、訟爭(zhēng)條款不存在中糧萬(wàn)科公司“免除己方責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利”而無(wú)效的情形，原審法院認(rèn)定無(wú)效缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。綜上，請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決第二項(xiàng)，改判駁回張偉要求確認(rèn)相應(yīng)訟爭(zhēng)條款無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。
被上訴人辯稱
張偉同意原審判決，并答辯稱：一、訟爭(zhēng)條款是格式條款，且以中糧萬(wàn)科公司的銷售模式，買受人沒有也不可能與中糧萬(wàn)科公司就合同條款進(jìn)行協(xié)商；二、訟爭(zhēng)條款免除了中糧萬(wàn)科公司的逾期交房責(zé)任，剝奪了買受人獲得符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)房屋的權(quán)利；三、訟爭(zhēng)條款的內(nèi)容不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治化的要求。
本院查明
經(jīng)審理查明：2011年1月8日，張偉與中糧萬(wàn)科公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定張偉購(gòu)買中糧萬(wàn)科公司開發(fā)的位于北京市××號(hào)房屋。合同第十二條約定，中糧萬(wàn)科公司應(yīng)該在2012年10月30日前向張偉交付該房屋，該房屋交付時(shí)應(yīng)已經(jīng)取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表、有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的該房屋面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書、滿足中糧萬(wàn)科公司承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件，中糧萬(wàn)科公司還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。合同第十六條第（二）款第（3）項(xiàng)約定：“出賣人按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由，出賣人亦不就上述問(wèn)題承擔(dān)逾期交房責(zé)任”。該合同補(bǔ)充協(xié)議（二）第十五條第三款規(guī)定：“買受人在辦理商品房交付手續(xù)過(guò)程中，如商品房出現(xiàn)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程以外的質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題，出賣人應(yīng)按《商品房質(zhì)量保證書》中的規(guī)定承擔(dān)保修義務(wù)，但質(zhì)量問(wèn)題或裝修問(wèn)題不能作為買受人拒絕接收商品房并要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任的理由。出賣人亦無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”。
另查，在房屋銷售過(guò)程中，中糧萬(wàn)科公司在其戶外廣告和宣傳單中均進(jìn)行了“買長(zhǎng)陽(yáng)半島、上北京四中”的宣傳，并作出了長(zhǎng)陽(yáng)半島“一房一名額”就讀北京四中房山分校初中的意思表示。
再查，2011年11月，北京四中與北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司簽署了《北京萬(wàn)科企業(yè)有限公司、北京市第四中學(xué)關(guān)于北京四中房山校區(qū)的合作協(xié)議》。
上述事實(shí)，有《北京市商品房預(yù)售合同》、購(gòu)房款發(fā)票、宣傳單、戶外廣告牌照片、商品房預(yù)售許可證、當(dāng)事人陳述等證據(jù)在案佐證。
本院認(rèn)為
本院認(rèn)為：格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
關(guān)于訟爭(zhēng)條款是否為格式條款。從雙方合同文本看，訟爭(zhēng)條款均為中糧萬(wàn)科公司預(yù)先擬定，對(duì)所有買受人統(tǒng)一適用，不具有協(xié)商性，現(xiàn)亦無(wú)證據(jù)表明雙方在訂立合同時(shí)就該條款進(jìn)行過(guò)協(xié)商，應(yīng)認(rèn)定訟爭(zhēng)條款為格式條款。原審法院認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。
關(guān)于作為格式條款的訟爭(zhēng)條款的效力問(wèn)題。首先，地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題是涉及房屋居住安全的基本問(wèn)題，在此兩類問(wèn)題之外，不能排除還會(huì)存在其他嚴(yán)重影響買受人居住使用的房屋質(zhì)量問(wèn)題的可能性。我國(guó)合同法規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”，該規(guī)定賦予了買受人就質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的標(biāo)的物拒收的權(quán)利。本案房屋如確實(shí)存在嚴(yán)重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，但不屬于地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題的情形，訟爭(zhēng)條款的約定排除了買受人拒絕收房的法定權(quán)利和主張相應(yīng)責(zé)任的權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。其次，雙方訟爭(zhēng)條款中“出賣人亦無(wú)需承擔(dān)賠償責(zé)任”的約定，亦排除了買受人就地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問(wèn)題以外的質(zhì)量問(wèn)題及造成的損失主張賠償?shù)臋?quán)利，免除了出賣人的賠償責(zé)任，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。綜上，訟爭(zhēng)條款屬于提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。原審判決認(rèn)定正確，本院予以維持。
需要指出的是，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，平等自愿公平是市場(chǎng)交易的一般原則。格式條款對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)效率是必要的，但是格式條款的擬定應(yīng)遵循公平原則確定雙方權(quán)利義務(wù)；本案中，出賣人片面追求交易效率將訟爭(zhēng)條款定入合同，免除了自己責(zé)任、排除了買受人主要權(quán)利，違背公平原則，不應(yīng)鼓勵(lì)。另外，在商品房買賣關(guān)系中，買受人取得房屋是主要合同權(quán)利，但在房屋具備交房條件下，接收房屋也是重要合同義務(wù)；本案中，如出賣人提供了符合合同約定交房條件的房屋，且不存在嚴(yán)重影響買受人居住使用、致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，買受人有按約收房的義務(wù)，買受人僅以一般質(zhì)量瑕疵拒收房屋，不僅違反合同約定，也提高了交易成本，同樣不應(yīng)提倡。
綜上，原審判決正確，應(yīng)予維持，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，本院判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費(fèi)70元，由北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。二審案件受理費(fèi)70元，由北京中糧萬(wàn)科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)趙文軍
代理審判員趙銀豪
代理審判員紀(jì)靈筠
二〇一四年三月二十日
書記員杜傳金
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