簽約后房?jī)r(jià)暴漲200萬，賣方意欲解約，買方及時(shí)訴訟如愿按合同原價(jià)取得房產(chǎn)
---易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)成功代理買方按原合同約定取得房產(chǎn)
【關(guān)鍵詞】
賣方違約 房屋買賣合同糾紛 繼續(xù)履行合同 解除合同
【要點(diǎn)提示】
自買賣雙方簽訂房屋買賣合同后，房?jī)r(jià)大幅上漲，出賣方意欲違約解除合同。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)接受委托人（買方）委托，有效的維護(hù)了委托人權(quán)益，如愿按原合同價(jià)款取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)。
【案件簡(jiǎn)介】
2016年1月4日，賈某（買方）與劉某（賣方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，購(gòu)買位于北京市某處一套房屋。合同簽訂后，賈某依約支付首期購(gòu)房款及定金20萬元，而劉某以各種理由拖延辦理房屋評(píng)估、貸款面簽等后續(xù)事宜，經(jīng)賈某及中介多次與劉某協(xié)調(diào)、溝通、催告，均無果。因賈某為結(jié)婚而購(gòu)房，劉某的違約打亂了其日后生活、工作計(jì)劃，導(dǎo)致一家人無比焦慮。2016年6月，賈某慕名找到易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)，咨詢后遂即委托律師代理此案將劉某訴至法院，要求劉某繼續(xù)履行房屋買賣合同，協(xié)助賈某辦理某處房屋的過戶手續(xù)，并承擔(dān)違約責(zé)任。
【法院審理結(jié)果】
在易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)多次與劉某溝通及法院主持下，買賣雙方最終達(dá)成如下和解協(xié)議：1、賈某、劉某繼續(xù)履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2、劉某一次性提前清償涉案房屋剩余貸款本息，并在辦理完該房屋的銀行抵押權(quán)解除手續(xù)后三個(gè)工作日內(nèi)協(xié)助賈某辦理該房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將該房屋過戶至賈某名下；3、劉某于2017年2月28日前將涉案房屋交付給賈某，并完成物業(yè)交割手續(xù)，若劉某逾期交付該房屋，自逾期次日起按照每月8000元的標(biāo)準(zhǔn)向賈某支付占有使用費(fèi)；4、賈某應(yīng)向劉某支付剩余購(gòu)房款315萬元：其中2205000元購(gòu)房款于辦理涉案房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的當(dāng)日向劉某支付，剩余945000元購(gòu)房款于劉某向賈某交付該房屋當(dāng)日向劉某給付。
【案件評(píng)析】
自2016年初，北京房?jī)r(jià)大幅上漲，隨之而來的是違約情況的突增。而違約，大多發(fā)生在二手房交易領(lǐng)域。本案代理過程并非一帆風(fēng)順，庭審中，劉某代理律師先是提起管轄權(quán)異議被當(dāng)庭駁回，繼而提起上訴，隨后又撤回上訴。在此期間劉某以未與中介簽訂網(wǎng)簽合同授權(quán)委托書為由，投訴并撤銷了網(wǎng)簽合同。同時(shí)，劉某又與其妻辦理離婚手續(xù)，并聲稱涉案房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)未做分割，現(xiàn)在前妻不同意出售涉案房屋，意欲解除房屋買賣合同。易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)律師接受委托人賈某委托后，多次與劉某溝通、協(xié)商，并在庭審中充分指出以下觀點(diǎn)：首先，雖然網(wǎng)簽合同被撤銷，但買賣雙方簽訂的《北京市房屋買賣合同》合法有效，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；其次，涉案房屋總價(jià)是335萬元，賈某已付購(gòu)房款及定金20萬元，第二筆首付款95萬元，剩余部分商業(yè)貸款220萬元。其中的第二筆首付款95萬元，應(yīng)在過戶前通過資金監(jiān)管支付，現(xiàn)該95萬元購(gòu)房款賈某已經(jīng)準(zhǔn)備好了，可以隨時(shí)支付；再次，如果劉某不愿意配合商業(yè)貸款，賈某也可以一次性支付，房屋買賣合同繼續(xù)履行不存在法律和現(xiàn)實(shí)的障礙。在律師的據(jù)理力爭(zhēng)下，賣方放棄了違約解除合同保住房屋的幻想，并接受易居房產(chǎn)律師的提議，于此同時(shí)，買方也做出了合理的讓步，換得了爭(zhēng)議的及時(shí)化解。此案最終及時(shí)有效地維護(hù)了委托人（買方）的合法權(quán)益，使其如愿按原合同價(jià)款取得訴爭(zhēng)房產(chǎn)。
易居房產(chǎn)律師溫馨提示：買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要保持理性，不能因樓市的熱潮而“激情”購(gòu)、售。買方應(yīng)合理評(píng)估自身的經(jīng)濟(jì)狀況與還貸能力，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力允許的范圍內(nèi)選擇適合自己的房屋。如果是置換型購(gòu)房，宜為出售原房屋預(yù)留出足夠的時(shí)間，否則可能會(huì)因前后手交易銜接不順，而引發(fā)資金鏈斷裂導(dǎo)致違約。賣方則應(yīng)正確看待房產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)波動(dòng)，在做出售房決策前進(jìn)行充分的論證與考量，避免在房?jī)r(jià)暴漲時(shí)因心理不平衡而做出毀約之舉。
【相關(guān)法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》（1999）
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法；約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少；當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
承辦│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)（張濤 王玨）
單位│北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所
撰文│易居房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)研究部
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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