案情簡介：一客戶在京北郊購買別墅一套，但是交房后發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，于是客戶委托律師開始解除《房屋買賣合同》之訴，最后成功的解除了房屋買賣合同。以下為本案律師代理詞。
代理詞
審判長、審判員：
本所接受北京市好德有限責(zé)任公司委托，指派唐建華律師代理其訴被告北京時光投資有限公司商品房買賣合同糾紛一案?，F(xiàn)依據(jù)事實(shí)與法律，發(fā)表如下代理意見：
一、原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，并按約定履行了合同義務(wù)。原告是本案適格的主體。
首先，依法成立的合同，對當(dāng)事人雙方具有法律約束力。2008年11月4日，原告作為商品房買受人，與被告簽訂《商品房買賣合同》（合同編號：NO.333282）（以下簡稱《合同》）。原告購買被告開發(fā)的位于海淀區(qū)“楓林公寓1期3－5＃樓”商品房一套?！逗贤泛炗喓螅?dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)全面履行合同義務(wù)。2008年12月2日，原告按照《合同》約定向被告付清了全部購房款人民幣1640萬元，原告已全面履行了自身合同義務(wù)。但被告未能在合同約定的期限內(nèi)向原告交付質(zhì)量合格的商品房。
其次，《合同》簽訂后，原告與被告之間成立有效的商品房買賣合同關(guān)系。原告作為有效存續(xù)、合法經(jīng)營的有限責(zé)任公司，具有獨(dú)立人格，有獨(dú)立的法人財產(chǎn)，具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)。原告作為《合同》商品房的買受人，其自身權(quán)益受到侵害時，有權(quán)提起訴訟，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
再次，2009年6月15日，原告《董事會決議》將爭議標(biāo)的房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告股東之一何清所有。2009年6月15日，原告向被告出具《委托書》讓被告協(xié)助辦理變更房屋所有權(quán)事宜。被告回復(fù)原告稱，只能將該房屋的所有權(quán)先辦到原告名下，然后才能再由原告轉(zhuǎn)讓給何清。該決議內(nèi)容至今未能實(shí)現(xiàn)。所以，在該《董事會決議》議決內(nèi)容實(shí)現(xiàn)前，原告作為商品房買受人，是《合同》的主體，是本案適格的原告。
二、被告的商品房存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能交付使用，不能實(shí)現(xiàn)合同目的；被告違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告有權(quán)解除合同。
原告向被告支付全部購房款后，發(fā)現(xiàn)該商品房存在嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷。缺陷突出表現(xiàn)在：1、該房屋未按原設(shè)計圖紙做外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)；2、該房屋墻體、樓板、門窗口角等處出現(xiàn)大量嚴(yán)重裂縫，尤其是二層樓板斷裂，D軸的一、二層剪力墻斷裂，三層南臥室南側(cè)墻體出現(xiàn)嚴(yán)重水平裂縫，墻體與混凝土梁脫離；3、該房屋隔墻使用了《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》(北京市人民政府令第80號)禁止使用的粘土磚。
首先，該商品房未做外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)，使房屋的保溫隔熱功能嚴(yán)重下降，違反了原設(shè)計圖紙和《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》。本案委托的鑒定機(jī)構(gòu)北京市建筑工程研究院建筑工程質(zhì)量司法鑒定中心（以下簡稱司鑒中心）作出的《司法鑒定書》（以下簡稱《司法鑒定書》）對被告的商品房未做外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)予以確認(rèn)。
其次，該商品房墻體、樓板、窗口角等存在大量裂縫，僅用注膠修補(bǔ)方式無法實(shí)現(xiàn)對質(zhì)量缺陷的消除。該商品房修補(bǔ)后，在沒有使用（增加使用荷載）的情況下，房屋裂縫仍然繼續(xù)產(chǎn)生，并日益加劇發(fā)展，使房屋存在極大的安全隱患，嚴(yán)重影響房屋的安全性、耐久性，縮短了房屋應(yīng)有的使用年限。
該商品房裂縫形成的主要原因是房屋地基不均勻沉降產(chǎn)生的。在該商品房的建設(shè)過程中，對地基處理采用局部換填三合土方法。其人工處理過的局部地基土與原狀地基土有不同的承載力和壓縮模量，導(dǎo)致房屋地基沉降量不均勻；且該商品房的條形基礎(chǔ)沒有設(shè)肋梁，只是在基礎(chǔ)圈梁上增加了2根鋼筋。以上情況在竣工檔案資料中均有記載，被告提交的證據(jù)三《北京市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》中“勘察單位意見”也記載有“施工單位已按要求完成地基處理工作”。該房屋經(jīng)過地基處理后，對基礎(chǔ)或房屋整體沒有采取加強(qiáng)剛度的有效措施，而只是采取一般的基礎(chǔ)圈梁截面和增加微不足道的鋼筋量做法，使基礎(chǔ)或房屋的剛度、強(qiáng)度不足以抵抗地基不均勻沉降所產(chǎn)生的外應(yīng)力。因此，在樓板、剪力墻、混凝土梁、門窗洞四角、隔墻交接處等，出現(xiàn)大量不同程度的通透裂縫。以上事實(shí)，當(dāng)時被告方的總工程師予以確認(rèn)，其本人組織和參與了該商品房裂縫修補(bǔ)施工的全過程。
依據(jù)建筑常識，該商品房的裂縫不是簡單的溫度裂縫。本案商品房是建筑體量比較小的五連排別墅式建筑，對于這種類型的房屋，溫度應(yīng)力產(chǎn)生的裂縫，一般只會出現(xiàn)在房屋使用不同材料的交接處和溫差變化較大的界面。而本案商品房的裂縫，卻大量出現(xiàn)在主要承重構(gòu)件上，且承重構(gòu)件已經(jīng)斷裂（有原告證據(jù)照片及房屋現(xiàn)狀為證）。對于本案商品房，由于外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)的缺陷，溫度應(yīng)力的不良影響將會更加嚴(yán)重。司鑒中心出具的《司法鑒定書》對房屋裂縫的鑒定意見，是在不收集工程竣工檔案資料、不科學(xué)調(diào)研分析的前提條件下做出的，該項(xiàng)鑒定意見不真實(shí)、不具有科學(xué)性，不能采信（詳見原告《對<司法鑒定書>的異議書》）。在本案中，有資格的司法鑒定人未曾到過本案商品房實(shí)地進(jìn)行勘驗(yàn)，而2010年12月11日庭審中，鑒定人對房屋裂縫的解釋，是一種牽強(qiáng)附會的說法，不能采信。2008年，被告雖然對該商品房的裂縫缺陷進(jìn)行了修補(bǔ)，但修補(bǔ)后，仍然未能消除該商品房的質(zhì)量缺陷和安全隱患。所以本案商品房結(jié)構(gòu)安全性未評估，無保障。
再次，該商品房的隔墻使用了《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》禁止使用的粘土磚。根據(jù)《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》第六條的規(guī)定：“本市積極開發(fā)和采用新型建筑結(jié)構(gòu)體系，推廣使用各類節(jié)能環(huán)保型墻體材料，發(fā)展墻體與屋面的高性能保溫技術(shù)。城近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)（縣）的建制鎮(zhèn)、新建住宅小區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的新建房屋及圍墻工程禁止使用粘土實(shí)心磚。自2002年5月1日起，除農(nóng)民在宅基地上自建低層住宅外，所有建筑工程（包括基礎(chǔ)部分）禁止使用粘土實(shí)心磚。農(nóng)民在宅基地上自建低層住宅，推廣使用節(jié)能建筑材料。本市根據(jù)新型建筑材料的發(fā)展情況，逐步限制使用或者淘汰其他以粘土為原料的建筑材料和保溫性能差的墻體屋面保溫材料”，被告的商品房嚴(yán)重違反了上述規(guī)定，在房屋隔墻中使用了粘土實(shí)心磚。根據(jù)《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》第二十四條的規(guī)定：“建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中，有違反建筑節(jié)能強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)行為的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，重新組織竣工驗(yàn)收”，所以被告應(yīng)當(dāng)對本案商品房開發(fā)重新組織竣工驗(yàn)收。
另外，被告提交的證據(jù)三《北京市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的內(nèi)容不具有真實(shí)性，不能采信。該證據(jù)顯示，2008年9月27日，建設(shè)單位也即被告北京時光投資有限公司及相關(guān)勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督單位參加了楓林公寓3#樓竣工驗(yàn)收，其中勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽署了竣工驗(yàn)收意見，“認(rèn)定”該工程符合國家施工驗(yàn)收規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。但根據(jù)司鑒中心出具的《司法鑒定書》鑒定意見，該商品房未按建筑施工圖做外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)，在商品房的隔墻使用了《北京市建筑節(jié)能管理規(guī)定》禁止使用的粘土磚。可見該商品房的真實(shí)情況并不符合國家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十三條的規(guī)定：“證據(jù)有下列幾種：（一）書證；以上證據(jù)必須查證屬實(shí)，才能作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)”，又根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十五條的規(guī)定：“審判人員對單一證據(jù)可以從下列方面進(jìn)行審核認(rèn)定：（四）證據(jù)的內(nèi)容是否真實(shí)”，被告提交的證據(jù)三《北京市房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》內(nèi)容不具有真實(shí)性，不能采信。
所以，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十八條的規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)”，被告商品房的質(zhì)量缺陷，致使原告不能實(shí)現(xiàn)“居有其所”、安全舒適的合同目的。原告作為商品房買受人，有權(quán)解除《合同》。
另根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。所以，被告的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，原告作為買受人，有權(quán)解除《合同》。
三、被告的房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，被告違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告有權(quán)解除合同。
首先，被告的商品房有50%的外墻面、外露樓地面、露臺地面等未做外保溫圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不符合國家《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50300－2001)和《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ134－2001)，已經(jīng)造成房屋冬冷夏熱的不良后果?？梢姡捎谠撋唐贩客獗貒o(hù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響正常居住使用。
其次，該房屋在一直未使用（即天棚、地面裝飾、傢具、人等30%的設(shè)計荷載還沒有加上），目前只承擔(dān)自重的鋼筋混凝土梁、樓板、剪力墻等主體承重構(gòu)件的情況下就大量斷裂，已失去承受外力能力。被告只采取簡單注膠修補(bǔ)，是不能保證房屋質(zhì)量和安全的。經(jīng)過修補(bǔ)后的樓板、剪力墻等裂縫又重新出現(xiàn)，且日益加劇?？梢娫撋唐贩恳巡痪哂邪踩裕瑖?yán)重影響正常居住使用功能。
再次，該房屋裂縫的嚴(yán)重質(zhì)量問題，是不合理設(shè)計的必然結(jié)果。在山坡不均勻的地基條件下，沒有采取適當(dāng)基礎(chǔ)形式和必要的構(gòu)造措施，實(shí)際進(jìn)行的地基處理方法與基礎(chǔ)形式不協(xié)調(diào)，未在不同地基界面處設(shè)置沉降縫或加大基礎(chǔ)剛度，導(dǎo)致房屋產(chǎn)生不均勻沉降裂縫。由于該商品房地基、基礎(chǔ)還在處于極度不穩(wěn)定的狀態(tài)，所以房屋至今不能使用。該房屋是有嚴(yán)重質(zhì)量問題的危房，不能正常居住使用。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。針對被告商品房上述嚴(yán)重的質(zhì)量缺陷，原告作為商品房的買受人，有權(quán)解除《合同》。
四、按照《商品房買賣合同》約定，被告擅自對房屋設(shè)計進(jìn)行變更，嚴(yán)重影響該商品房質(zhì)量和使用功能，又未書面通知原告，原告有權(quán)解除合同。
原告與被告在《合同》第十條“規(guī)劃、設(shè)計變更的約定”中約定：“經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起三十天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按中國人民銀行同期貸款利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議”。
在本案中，被告商品房的格局與《合同》所附圖紙及竣工圖紙不符，突出表現(xiàn)在：1、被告擅自改變該商品房的使用功能布局，將一層衛(wèi)生間和三層主臥室的大便器移設(shè)，取消一層洗衣房，詳細(xì)對比《合同》附錄一所示平面圖、現(xiàn)狀平面圖及房屋現(xiàn)狀照片可見。被告擅自變更《合同》所約定的圖紙，在使用功能方面，給住戶帶來嚴(yán)重不便。2、將該商品房的外圍護(hù)結(jié)構(gòu)擅自變更，變更部分面積達(dá)到50%，致使商品房外圍護(hù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，不能滿足正常居住使用功能，給住戶帶來巨大的耗能費(fèi)用，造成不可估量的經(jīng)濟(jì)損失。3、被告擅自改變二樓北向東臥室的凈高，使凈高變低200多毫米（見房屋現(xiàn)狀及實(shí)景照片），嚴(yán)重影響住戶的環(huán)境空氣質(zhì)量和精神健康，不能滿足正常居住使用功能。4、被告將《合同》附錄四約定的鋼結(jié)構(gòu)樓梯，擅自改變?yōu)榛炷两Y(jié)構(gòu)樓梯，降低住戶生活質(zhì)量，不能滿足正常居住使用功能。
上述情況足以證明，被告違反《合同》約定，擅自對房屋設(shè)計進(jìn)行變更，嚴(yán)重影響房屋質(zhì)量及使用功能。被告對上述情況未書面通知原告。原告有權(quán)依據(jù)《合同》約定解除合同。
五、被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，返還原告購房款，支付購房款利息和合同違約金。
首先，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”，據(jù)此原告有權(quán)解除《合同》，被告應(yīng)當(dāng)退還原告已付的購房款。
其次，《中華人民共和國民法通則》第一百一十五條的規(guī)定：“合同的變更或者解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利”。由于被告的商品房質(zhì)量缺陷、擅自設(shè)計變更等過錯，原告依法依約行使解除權(quán)，原告的損失應(yīng)由被告賠償。原告主張被告支付購房款利息以賠償原告損失，符合法律規(guī)定。
再次，《合同》第九條“出賣人預(yù)期交房的違約責(zé)任”：“除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（2）逾期超過九十日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起三十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的10％向買受人支付違約金”。在本案中，由于被告的商品房質(zhì)量缺陷及設(shè)計變更等，至今被告未能向原告交付質(zhì)量合格的商品房，嚴(yán)重違反《合同》約定，已構(gòu)成事實(shí)上的逾期交房。被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，按約定支付原告違約金人民幣164萬元（即購房款10％）。
所以，被告應(yīng)當(dāng)退還原告全部已付購房款人民幣1640萬元，并向原告支付違約金人民幣164萬元和原告交付購房款之日起全部購房款的利息（按銀行同期貸款利率計算，并計算至實(shí)際還款之日）。
六、司鑒中心出具的《司法鑒定書》遺漏原告要求鑒定的事項(xiàng)，并且鑒定程序嚴(yán)重與法律規(guī)定不符，鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足，不具有明確的鑒定結(jié)論，應(yīng)補(bǔ)充鑒定。
首先，2010年2月26日，原告提交的《鑒定申請書》中“申請鑒定事項(xiàng)”在第四項(xiàng)中提出“對商品房質(zhì)量是否達(dá)到國家及北京市質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行鑒定”，但《司法鑒定書》遺漏了此項(xiàng)鑒定內(nèi)容。
其次，《司法鑒定書》所依據(jù)的鑒定材料、鑒定依據(jù)不足，現(xiàn)場勘驗(yàn)調(diào)查不完整、不科學(xué)，不具有明確的鑒定結(jié)論。該《司法鑒定書》建立在不全面收集材料、不全面勘驗(yàn)現(xiàn)場、不客觀科學(xué)分析之上，鑒定程序嚴(yán)重與法律規(guī)定不符，鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足，不能真實(shí)反映本案爭議房屋的質(zhì)量問題，不具有科學(xué)性、公正性。（詳見原告《對<司法鑒定書>的異議書》）。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二十七條的規(guī)定：“當(dāng)事人對人民法院委托的鑒定部門作出的鑒定結(jié)論有異議申請重新鑒定，提出證據(jù)證明存在下列情形之一的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許：（一）鑒定機(jī)構(gòu)或者鑒定人員不具備相關(guān)的鑒定資格的；（二）鑒定程序嚴(yán)重違法的；（三）鑒定結(jié)論明顯依據(jù)不足的；（四）經(jīng)過質(zhì)證認(rèn)定不能作為證據(jù)使用的其他情形。對有缺陷的鑒定結(jié)論，可以通過補(bǔ)充鑒定、重新質(zhì)證或者補(bǔ)充質(zhì)證等方法解決的，不予重新鑒定”。為全面真實(shí)的反映本案爭議商品房的質(zhì)量缺陷，請貴院要求司鑒中心“對商品房質(zhì)量是否達(dá)到國家及北京市質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求”進(jìn)行補(bǔ)充鑒定。 綜上所述，原告是本案適格的訴訟主體；被告未能在合同約定的期限內(nèi)向原告交付質(zhì)量合格的商品房，被告的商品房存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，主體結(jié)構(gòu)不合格，商品房不具有安全性，且被告擅自對房屋設(shè)計進(jìn)行變更而未通知原告，根本違約。因此，本案《合同》依法應(yīng)予解除，被告應(yīng)當(dāng)返還原告全部購房款，并支付利息和合同違約金。為維護(hù)法律的尊嚴(yán)，保護(hù)原告的合法權(quán)益，請貴院支持原告的全部訴訟請求！
以上代理意見請合議庭合議時予以采納！
代理律師：唐建華
二〇一一年十二月十一日
唐建華律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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