前言：商業(yè)社會(huì)中，公司經(jīng)營(yíng)需要租賃場(chǎng)地，個(gè)人外出工作需要承租房屋，租賃合同在日常生活中很常見(jiàn)。在司法實(shí)踐中，房屋租賃合同糾紛案件占比很大，如果房屋出租，一方拖欠房屋租金，要如何才能保障出租方的合法權(quán)益呢？以下我們來(lái)看一則案例。
基本案情：
2014年，某物業(yè)公司（甲方）與某科技公司（乙方）簽訂了一份《房屋租賃合同》，約定甲方同意將本市xx區(qū)x路x號(hào)房屋出租給乙方使用，乙方支付保證金三萬(wàn)元，合同期滿后憑收據(jù)給予退還。租金每月三萬(wàn)元，每月25日支付。租期為10年。
簽約后，某物業(yè)公司將出租房屋交付某科技公司，某科技公司在所租房屋內(nèi)開(kāi)設(shè)辦公業(yè)務(wù)，但某科技公司除支付水電費(fèi)外，未支付某物業(yè)公司租金。
某物業(yè)公司稱在2014年11月、2015年11月、2016年11月、2007年11月先后派員至某科技公司處催討至今并送“催交房租通知”，但沒(méi)有人簽收。
對(duì)此，某科技公司稱從未收到過(guò)某物業(yè)公司的“催交房租通知”。
因某科技公司長(zhǎng)期未支付某物業(yè)公司租金，某物業(yè)公司經(jīng)催討未果遂于2018年5月向法院起訴。
法院認(rèn)為，從某科技公司提供的證據(jù)反映，雙方簽訂的《房屋租賃合同》主體是原、某科技公司雙方，上述合同及補(bǔ)充協(xié)議均系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法、有效。依法成立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有約束力，雙方均應(yīng)遵照合同約定的義務(wù)全面履行。
某科技公司已在實(shí)際經(jīng)營(yíng)，本院對(duì)某物業(yè)公司要求解除租賃合同的請(qǐng)求予以支持；因某物業(yè)公司未明確通知某科技公司而逕向法院要求解除合同，故應(yīng)以某物業(yè)公司的起訴狀副本送達(dá)某科技公司之日即2018年5月X日，視為解除通知到達(dá)之日，合同自該日起解除。
在租賃合同解除后，某科技公司應(yīng)當(dāng)騰退所租房屋，某物業(yè)公司退還某科技公司所付租賃保證金。
由于某科技公司否認(rèn)收到某物業(yè)公司發(fā)出的“催交房租通知”，且某物業(yè)公司亦未能提供其向某科技公司催討租金的相關(guān)證據(jù)，根據(jù)法律規(guī)定，催討租金的訴訟時(shí)效為三年，現(xiàn)某物業(yè)公司于2018年5月提出訴訟，要求某科技公司承擔(dān)自2014年1月1日至2018年3月31日止的租金，對(duì)此，本院依法只能支持某物業(yè)公司從2015年5月至2018年3月期間的租金；據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》之規(guī)定，判決如下：
一、某物業(yè)公司于2014年與某科技公司xxx簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月解除；
二、某科技公司應(yīng)于本判決生效起三十日內(nèi)將本市xx區(qū)x路x號(hào)房屋騰空并返還某物業(yè)公司；
三、某科技公司應(yīng)于本判決生效起十日內(nèi)支付某物業(yè)公司租金人民幣xx元；
四、某物業(yè)公司應(yīng)自本判決生效之日起十日內(nèi)返還某科技公司保證金人民幣xx元。
張美玲律師評(píng)析
本案中，承租方一直拖欠租金，但出租房?jī)H僅是派員上門催收，但未通過(guò)快遞或郵件等方式通知承租方繳納租金及解除合同，導(dǎo)致在訴訟中無(wú)法舉證。根據(jù)民法總則規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。因三年前催收租金的行為無(wú)法證明，因此，三年前的租金已轉(zhuǎn)為自然債務(wù)，如對(duì)方不主動(dòng)償還，不再受法律保護(hù)。
本案出租方因?qū)Ψ芍R(shí)的認(rèn)識(shí)不足，及在操作中未及時(shí)保留相關(guān)證據(jù)，導(dǎo)致部分租金無(wú)法通過(guò)法律途徑追討。建議企業(yè)建立完善的合同管理制度，維護(hù)自身合法權(quán)益。
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