10年前以12萬(wàn)元賣(mài)掉大興區(qū)的一處宅基地，之后宅基地再易他手，新房主獲得249萬(wàn)補(bǔ)償款，演員、主持人曹穎將新房主告上法庭要求返還該錢(qián)款。日前，大興法院開(kāi)庭審理了此案，尚未宣判。

【事實(shí)經(jīng)過(guò)】此處所稱根據(jù)原告訴稱及被告陳述簡(jiǎn)單總結(jié)，非法院認(rèn)定的事實(shí)。

1998年時(shí)曹穎擁有當(dāng)時(shí)被稱為北京市大興縣太和鄉(xiāng)（現(xiàn)為大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)）四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有當(dāng)時(shí)的大興縣土地管理局發(fā)放的《集體土地宅基地使用證》。

2002年4月，曹先生以12萬(wàn)元的價(jià)格取得了該房屋，之后賣(mài)給了邱女士。

邱女士一家人高高興興入住后，又改建、擴(kuò)建了約100平方米，直到2010年初該套房屋被列入了拆遷改造范圍。邱女士一家經(jīng)過(guò)慎重考慮后，選擇了拆遷辦的一次性貨幣補(bǔ)償方案，取得了拆遷款249萬(wàn)元。

2011年，曹先生的妻子王女士起訴曹先生和邱女士，稱丈夫在自己不知情的情況下賣(mài)房，要求確認(rèn)購(gòu)房合同無(wú)效。此案審理時(shí)，邱女士則堅(jiān)決否認(rèn)了所謂的不正當(dāng)關(guān)系，稱王女士知道賣(mài)房的事。法院判決曹先生、邱女士的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，判決未提及拆遷款的處理。

曹先生和邱女士的買(mǎi)賣(mài)被確認(rèn)無(wú)效后不久，曹穎便起訴曹先生，要求確認(rèn)二人在2002年簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。法院依據(jù)同樣的事由，判決協(xié)議無(wú)效。

2011年11月提出了本次訴訟，將曹先生、邱女士一同起訴，要求判令共同返還拆遷補(bǔ)償款249萬(wàn)元。

1、本案三人的身份，即曹穎售房時(shí)是否有本村村民身份、曹先生購(gòu)房時(shí)是否有本村村民身份、邱女士購(gòu)房時(shí)是否有本村村民身份。身份問(wèn)題將直接影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。如果曹穎在取得宅基地時(shí)是否是該村村民，則其當(dāng)時(shí)具備主體資格，有權(quán)作為本案的原告主張權(quán)利。本案中由于曹先生和邱女士購(gòu)房時(shí)均不具備本村村民身份，根據(jù)司法實(shí)踐，其農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一般會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效。

2、集體土地宅基地使用證的持有情況，該證也能影響農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。

如本案中曹穎持有集體土地宅基地使用證，是其證明原始所有者身份的證據(jù)。如果曹先生或邱女士有政府部門(mén)頒發(fā)的集體土地宅基地使用證，根據(jù)北京的實(shí)踐精神，法院一般也會(huì)保護(hù)該證持有人的利益，不確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

3、經(jīng)村委會(huì)蓋章確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓給非本村村民的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，但其流轉(zhuǎn)必須在本集體組織內(nèi)，本集體組織外的，不能轉(zhuǎn)讓。村委會(huì)的蓋章不能對(duì)抗法律政策規(guī)定，并不能證明轉(zhuǎn)讓合同有效。

4、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被判決無(wú)效后的處理。

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地被判無(wú)效，并不是簡(jiǎn)單的賣(mài)房者用原來(lái)的價(jià)格購(gòu)回房子，這樣既不公平又會(huì)加深社會(huì)矛盾，而是雙方需要根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失，來(lái)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力及處理。

如果賣(mài)房者有過(guò)錯(cuò)，需要對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行補(bǔ)償。法院會(huì)在尊重現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，適當(dāng)?shù)乜紤]案件特殊性如當(dāng)事人身份、雙方的過(guò)錯(cuò)程度、房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。

一般來(lái)講，法院雖認(rèn)定農(nóng)村房屋（宅基地）買(mǎi)賣(mài)協(xié)議雖然無(wú)效，但賣(mài)方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)70%的責(zé)任，對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估后，賣(mài)方除返還買(mǎi)方已付購(gòu)房款外，還應(yīng)給付買(mǎi)方相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)合本案，曹先生實(shí)際持有本案房產(chǎn)時(shí)間較短，可能無(wú)法分得拆遷款分得極少拆遷款；邱女士在購(gòu)買(mǎi)該房后居住八年之久又對(duì)房屋進(jìn)行了翻建擴(kuò)建，雖其買(mǎi)賣(mài)關(guān)系被法院確認(rèn)為無(wú)效，可能分得大部分拆遷款。

5、哪些農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)是有效的？

此處部分參考陳旭律師及楊磊律師觀點(diǎn)。

a涉及當(dāng)事人身份的

（1）本村村民之間買(mǎi)賣(mài)宅基地，且購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)沒(méi)有其他宅基地的，買(mǎi)賣(mài)合同有效。

（2）本村村民之間買(mǎi)賣(mài)宅基地，且購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)有其他宅基地的，買(mǎi)賣(mài)合同一般有效。

（3）初次購(gòu)買(mǎi)宅基地的買(mǎi)受人雖然不是本村村民，但幾經(jīng)轉(zhuǎn)手最終由本村村民購(gòu)得的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效。

（4）不具備本村村民資格的買(mǎi)受人，不論在購(gòu)買(mǎi)宅基地之前或者在購(gòu)買(mǎi)宅基地之后，將戶口落戶本村的，均應(yīng)認(rèn)定宅基地買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

（5）購(gòu)房后一家非農(nóng)業(yè)戶口遷入購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)填報(bào)的宅基地審批表使用權(quán)人登記為買(mǎi)受人，集體建設(shè)用地使用證使用權(quán)人變更為買(mǎi)受人；

（6）買(mǎi)房時(shí)買(mǎi)受人為其他經(jīng)濟(jì)組織成員（農(nóng)業(yè)戶口），買(mǎi)房后轉(zhuǎn)為居民，但在買(mǎi)房后其父母將農(nóng)業(yè)戶口遷入房產(chǎn)所在地。

（7）賣(mài)方售房時(shí)已不是本村村民身份的。

b涉及相關(guān)憑證的

（1）購(gòu)房人購(gòu)房后，獲得政府頒發(fā)的集體土地宅基地使用證的。

（2）房屋坐落土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體存在爭(zhēng)議，但買(mǎi)受人已經(jīng)取得北京市人民政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》；

（3）在交易當(dāng)初由區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)交易所頒發(fā)了《賣(mài)契》；

c涉及土地性質(zhì)變更的

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬集體組織所有的土地，自然變?yōu)閲?guó)有土地。在土地變?yōu)閲?guó)有土地之后買(mǎi)賣(mài)房屋的，應(yīng)為有效。

d其他特殊情況

（1）1989年購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于國(guó)務(wù)院文件，應(yīng)根據(jù)法無(wú)明文規(guī)定不溯及既往的原則，駁回原告訴訟請(qǐng)求；

（2）買(mǎi)受人在1995年落實(shí)戶口返城支教，為解決住房，由學(xué)校、村委會(huì)出面聯(lián)系購(gòu)買(mǎi)爭(zhēng)議房產(chǎn)，此類(lèi)情況應(yīng)當(dāng)予以特殊考慮；

（3）買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后辦理了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)登記手續(xù)，并依法繳納了契稅，獲得了北京市財(cái)政局頒發(fā)的《契稅證》。

（張春杰律師供法邦網(wǎng)-法邦時(shí)評(píng)專(zhuān)稿，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明作者和出處。）