10年前以12萬元賣掉大興區(qū)的一處宅基地，之后宅基地再易他手，新房主獲得249萬補償款，演員、主持人曹穎將新房主告上法庭要求返還該錢款。日前，大興法院開庭審理了此案，尚未宣判。
【事實經(jīng)過】此處所稱根據(jù)原告訴稱及被告陳述簡單總結(jié)，非法院認定的事實。
1998年時曹穎擁有當時被稱為北京市大興縣太和鄉(xiāng)（現(xiàn)為大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)）四海二村的宅基地及房屋院落一處，并持有當時的大興縣土地管理局發(fā)放的《集體土地宅基地使用證》。
2002年4月，曹先生以12萬元的價格取得了該房屋，之后賣給了邱女士。
邱女士一家人高高興興入住后，又改建、擴建了約100平方米，直到2010年初該套房屋被列入了拆遷改造范圍。邱女士一家經(jīng)過慎重考慮后，選擇了拆遷辦的一次性貨幣補償方案，取得了拆遷款249萬元。
2011年，曹先生的妻子王女士起訴曹先生和邱女士，稱丈夫在自己不知情的情況下賣房，要求確認購房合同無效。此案審理時，邱女士則堅決否認了所謂的不正當關系，稱王女士知道賣房的事。法院判決曹先生、邱女士的買賣行為無效，判決未提及拆遷款的處理。
曹先生和邱女士的買賣被確認無效后不久，曹穎便起訴曹先生，要求確認二人在2002年簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。法院依據(jù)同樣的事由，判決協(xié)議無效。
2011年11月提出了本次訴訟，將曹先生、邱女士一同起訴，要求判令共同返還拆遷補償款249萬元。
1、本案三人的身份，即曹穎售房時是否有本村村民身份、曹先生購房時是否有本村村民身份、邱女士購房時是否有本村村民身份。身份問題將直接影響農(nóng)村房屋買賣協(xié)議的效力。如果曹穎在取得宅基地時是否是該村村民，則其當時具備主體資格，有權作為本案的原告主張權利。本案中由于曹先生和邱女士購房時均不具備本村村民身份，根據(jù)司法實踐，其農(nóng)村房屋買賣協(xié)議一般會被法院認定為無效。
2、集體土地宅基地使用證的持有情況，該證也能影響農(nóng)村房屋買賣協(xié)議的效力。
如本案中曹穎持有集體土地宅基地使用證，是其證明原始所有者身份的證據(jù)。如果曹先生或邱女士有政府部門頒發(fā)的集體土地宅基地使用證，根據(jù)北京的實踐精神，法院一般也會保護該證持有人的利益，不確認房屋買賣合同無效。
3、經(jīng)村委會蓋章確認的轉(zhuǎn)讓給非本村村民的農(nóng)村房屋買賣協(xié)議是否有效？
根據(jù)相關法律規(guī)定，宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的，但其流轉(zhuǎn)必須在本集體組織內(nèi)，本集體組織外的，不能轉(zhuǎn)讓。村委會的蓋章不能對抗法律政策規(guī)定，并不能證明轉(zhuǎn)讓合同有效。
4、農(nóng)村房屋買賣合同被判決無效后的處理。
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地被判無效，并不是簡單的賣房者用原來的價格購回房子，這樣既不公平又會加深社會矛盾，而是雙方需要根據(jù)過錯程度，承擔相應的責任。在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力及處理。
如果賣房者有過錯，需要對購房者進行補償。法院會在尊重現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎上，適當?shù)乜紤]案件特殊性如當事人身份、雙方的過錯程度、房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
一般來講，法院雖認定農(nóng)村房屋（宅基地）買賣協(xié)議雖然無效，但賣方應當承擔70%的責任，對該房產(chǎn)進行價值評估后，賣方除返還買方已付購房款外，還應給付買方相應的經(jīng)濟損失。
結(jié)合本案，曹先生實際持有本案房產(chǎn)時間較短，可能無法分得拆遷款分得極少拆遷款；邱女士在購買該房后居住八年之久又對房屋進行了翻建擴建，雖其買賣關系被法院確認為無效，可能分得大部分拆遷款。
5、哪些農(nóng)村房屋買賣是有效的？
此處部分參考陳旭律師及楊磊律師觀點。
a涉及當事人身份的
（1）本村村民之間買賣宅基地，且購房人購房時沒有其他宅基地的，買賣合同有效。
（2）本村村民之間買賣宅基地，且購房人購房時有其他宅基地的，買賣合同一般有效。
（3）初次購買宅基地的買受人雖然不是本村村民，但幾經(jīng)轉(zhuǎn)手最終由本村村民購得的，應當認定買賣合同有效。
（4）不具備本村村民資格的買受人，不論在購買宅基地之前或者在購買宅基地之后，將戶口落戶本村的，均應認定宅基地買賣合同無效。
（5）購房后一家非農(nóng)業(yè)戶口遷入購買房產(chǎn)，當?shù)卮逦瘯顖蟮恼貙徟硎褂脵嗳说怯洖橘I受人，集體建設用地使用證使用權人變更為買受人；
（6）買房時買受人為其他經(jīng)濟組織成員（農(nóng)業(yè)戶口），買房后轉(zhuǎn)為居民，但在買房后其父母將農(nóng)業(yè)戶口遷入房產(chǎn)所在地。
（7）賣方售房時已不是本村村民身份的。
b涉及相關憑證的
（1）購房人購房后，獲得政府頒發(fā)的集體土地宅基地使用證的。
（2）房屋坐落土地性質(zhì)為國有還是集體存在爭議，但買受人已經(jīng)取得北京市人民政府頒發(fā)的《房屋所有權證》；
（3）在交易當初由區(qū)房屋產(chǎn)權交易所頒發(fā)了《賣契》；
c涉及土地性質(zhì)變更的
農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬集體組織所有的土地，自然變?yōu)閲型恋?。在土地變?yōu)閲型恋刂筚I賣房屋的，應為有效。
d其他特殊情況
（1）1989年購買房產(chǎn)，購買時間遠遠早于國務院文件，應根據(jù)法無明文規(guī)定不溯及既往的原則，駁回原告訴訟請求；
（2）買受人在1995年落實戶口返城支教，為解決住房，由學校、村委會出面聯(lián)系購買爭議房產(chǎn)，此類情況應當予以特殊考慮；
（3）買受人在購買房產(chǎn)后辦理了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級登記手續(xù)，并依法繳納了契稅，獲得了北京市財政局頒發(fā)的《契稅證》。
（張春杰律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）
