案例：

近日，筆者接到一位張姓先生的咨詢電話，咨詢的大致內(nèi)容是：張先生于2010年初在北京買了一套商品房，總價(jià)大概150萬元左右，首付款花了45萬，全部的首付款都是張先生個(gè)人交的，剩余房款均在銀行貸款。交完首付款之后大概半年左右，張先生與現(xiàn)在的妻子李女士結(jié)的婚，婚后雙方一直共同償還房貸。由于該房購買時(shí)是期房，所以今年開發(fā)商剛交的房子，現(xiàn)在還沒有申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。因李女士在外面有外遇，張先生為此要與李女士離婚。雙方對(duì)離婚沒有任何意見，都同意離婚，但雙方對(duì)房屋的權(quán)屬有爭(zhēng)議，都想要這個(gè)房子。張先生想知道如果雙方協(xié)商不成的話，按照婚姻法解釋三的規(guī)定，該房屋應(yīng)該判規(guī)誰所有？

本案涉及的核心問題：

一、本案是否適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》。

二、本案首付款的性質(zhì)。

三、本案房屋的權(quán)利歸屬及分割問題。

分析：

一、針對(duì)第一個(gè)問題，筆者認(rèn)為：本案不適用《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》的相關(guān)規(guī)定。理由如下：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?！?，適用本條款必須同時(shí)符合以下幾個(gè)條件：第一、夫妻一方在婚前簽訂了不動(dòng)產(chǎn)買賣合同；第二、簽訂合同一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款；第三、婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸；第四、不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的；第五、在離婚時(shí)雙方對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題協(xié)商不成。而在本案中，該房屋的產(chǎn)權(quán)直至準(zhǔn)備離婚時(shí)并未登記（注：本案的分析均以起訴離婚時(shí)未進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記為基礎(chǔ)），不符合該司法解釋第十條的相關(guān)規(guī)定，故不應(yīng)適用該條款。

二、對(duì)于第二個(gè)問題，筆者認(rèn)為：張先生支付的45萬元首付款應(yīng)屬于張先生的婚前財(cái)產(chǎn)，即張先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

本案中，張先生所支付的45萬元首付款是在其與李女士結(jié)婚前支付的，屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》第十八條第（一）項(xiàng) “有下列情形之一的，為夫妻一方的財(cái)產(chǎn)：（一）一方的婚前財(cái)產(chǎn)；”之規(guī)定，該首付款認(rèn)定為張先生一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)為宜。

三、對(duì)于第三個(gè)問題，筆者認(rèn)為：根據(jù)婚姻法第十七條之規(guī)定，該房屋的首付款部分應(yīng)屬于張先生的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而該房屋的共同還貸及房屋增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)；而對(duì)于該房屋的分割問題，首先應(yīng)由夫妻雙方共同協(xié)商處理，對(duì)于任何一方愿意取得該房屋，同意對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償并征得另一方同意時(shí)，可由雙方自行估價(jià)處理，或聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房屋的現(xiàn)值，由取得所有權(quán)一方對(duì)另一方予以補(bǔ)償。協(xié)商不成且雙方均想取得所有權(quán)或者均不想取得所有權(quán)的情況下應(yīng)將該房屋進(jìn)行拍賣，對(duì)拍賣所得款項(xiàng)在去掉給付張先生的45萬元婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)之后再進(jìn)行分割（注：本案分析時(shí)均以雙方離婚時(shí)無過錯(cuò)，生活條件相當(dāng)且雙方無其他財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)）。對(duì)于具體分配的數(shù)額問題，根據(jù)婚姻法第三十九條之規(guī)定，對(duì)于離婚案件在分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧子女及女方的權(quán)益。

后記：

“婚姻法解釋三”的出臺(tái)，固然減輕了地方各級(jí)法院的審判壓力，也近乎統(tǒng)一了類似案件的審判結(jié)果。但對(duì)于夫妻之間的矛盾并未起到一個(gè)良好的調(diào)節(jié)作用。似乎在告訴所有夫妻：在婚后，你爸永遠(yuǎn)是你爸，他爸永遠(yuǎn)是他爸，不會(huì)因?yàn)槟慵奕牒篱T就能改變你灰姑娘的命運(yùn)，因?yàn)樗殖鲑Y購買的房屋只要登記在他的名義下那就是他的，不會(huì)變成你的。法院的存在，不是簡(jiǎn)單的為了出一個(gè)判決，而是如何讓這個(gè)判決更趨公平、合理、人性；而是如何平息紛爭(zhēng)促進(jìn)和諧又彰顯法治。

作者：北京市博顥律師事務(wù)所 徐勇律師

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