陳立強律師2011年4月在唐山市路南區(qū)政府為調(diào)解員進行法律講座

——結(jié)合《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》及《婚姻法》《繼承法》進行講解

陳立強律師簡介： 陳立強，河北杰大律師事務(wù)所專職律師，法學學士，中華全國律師協(xié)會會員，唐山律師協(xié)會會員。本律師為人誠懇、辦案認真、業(yè)務(wù)精湛，精通房地產(chǎn)案件、刑事辯護案件、婚姻繼承案件、交通事故賠償案，成功代理各類疑難案件上百起，積累了豐富的仲裁和訴訟經(jīng)驗，能有效為當事人爭取最大利益，本律師恪守律師職業(yè)道德，熱心公益事業(yè)，擔任唐山廣播電臺“法律視線”節(jié)目嘉賓律師、唐山電視臺“直播五十分”原值班律師，搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)特約律師。竭心盡力為當事人提供優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，深受當事人的好評與信賴?，F(xiàn)擔任唐山地區(qū)多家公司企事業(yè)單位的常年法律顧問。專長領(lǐng)域：房產(chǎn)糾紛，合同糾紛，刑事辯護，婚姻家庭繼承,損害賠償，勞動糾紛，交通事故，醫(yī)療事故，公司及個人常年法律顧問。咨詢電話：13831544521

尊敬的各位領(lǐng)導、各位調(diào)解員：

大家好，首先做下自我介紹，我是來自河北杰大律師所的陳立強律師，主要的研究領(lǐng)域是婚姻家庭繼承和房產(chǎn)糾紛，非常榮幸今天有機會和大家坐在一起，共同探討關(guān)于法律的一些常識問題，我想在我們調(diào)解員的日?；饷耖g糾紛，調(diào)解過程中，也必然會涉及到一些簡單的法律咨詢，希望我簡單的法律常識普及能夠起到拋磚引玉的作用。今天我主要講的主題是結(jié)合《物權(quán)法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》及《婚姻法》《繼承法》進行講解。

一、《物權(quán)法》關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的界定

舉例：王某系開灤的老職工，夫妻居住著一套開灤的老公房，2002年王某去世后，其兒子為享受父親的工齡出資10萬元將該房產(chǎn)買下，登記在其母名下，問，該房產(chǎn)屬于誰？

需要注意的一個問題，出資與所有權(quán)之間的區(qū)別，就不動產(chǎn)而言，出資并不必然取得所有權(quán)，出資行為在法律上是債權(quán)關(guān)系，而房產(chǎn)的登記行為屬于物權(quán)關(guān)系，是兩個不同的法律關(guān)系，不能混淆。

法律依據(jù)是：《物權(quán)法》第十七條不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

再舉個例子，某開發(fā)商將其開發(fā)的其中一套房產(chǎn)以15萬元的價錢賣給了某甲，還沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記，后來隨著市場價格的猛漲，開發(fā)商又將這套房以25萬元的價錢賣給了某乙，并為其辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，那么誰是該套房子的主人呢？很明顯，是某乙，那么某甲就沒有辦法了嗎？錢就白花了嗎？不是，某甲可以依據(jù)合同向開發(fā)商主張其債權(quán)，要求開發(fā)商承擔違約責任，并承擔損失。為了杜絕這種現(xiàn)象的產(chǎn)生，《物權(quán)法》特別規(guī)定了善意取得制度，是這樣規(guī)定的《物權(quán)法》第第二十條“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

二、婚姻與房產(chǎn)

還有就是在婚姻家庭中，房產(chǎn)的分割問題據(jù)婚姻法的規(guī)定，婚前財產(chǎn)屬于婚前財產(chǎn)人個人所有，婚后取得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)。順便講一下，哪些屬于夫妻個人財產(chǎn)哪些屬于夫妻共同財產(chǎn)呢？

夫妻共同財產(chǎn)：依據(jù)《婚姻法》第17條，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間任何一方所得的財產(chǎn)，原則上均屬夫妻共同共有財產(chǎn)，這就是夫妻“法定共有財產(chǎn)制”。具體而言，包括以下情形：1）工資、獎金。2）生產(chǎn)、經(jīng)營的收益。3）知識產(chǎn)權(quán)的收益，即在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，實際取得或已經(jīng)明確可以取得的財產(chǎn)性收益。4）繼承、受贈所得財產(chǎn)。5）一方以個人財產(chǎn)投資所得的收益，也歸夫妻共同所有。6）男女雙方實際取得或應(yīng)當取得的住房補貼、住房公積金、養(yǎng)老保險金、破產(chǎn)安置補償費。7）由一方婚前承租、婚后用共有財產(chǎn)購買的房屋，雖房屋權(quán)屬證書登記在一方名下，仍應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)。

2.法定個人財產(chǎn)

依據(jù)《婚姻法》第18條的規(guī)定，下列財產(chǎn)原則上應(yīng)為夫或妻一方個人財產(chǎn)，且不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)。具體而言，包括以下幾種情況：

1）一方的婚前財產(chǎn)；

2）一方因身體受傷害所得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；

3）遺囑或贈與合同中確定只歸一方的財產(chǎn)；

4）一方專用的生活用品；

5）軍人的傷亡保險金、傷殘補助金、醫(yī)藥生活補助費。

那么關(guān)于婚前簽訂了買賣合同，之后辦理了結(jié)婚登記的情況下，房產(chǎn)如何處理呢？對此《婚姻法司法解釋三》第十一條規(guī)定 “夫妻一方婚前簽訂不動產(chǎn)買賣合同，以個人財產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后不動產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時可將該不動產(chǎn)認定為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人財產(chǎn)，尚未歸還的部分貸款為不動產(chǎn)權(quán)利人的個人債務(wù)”

三、房產(chǎn)的贈與

另外，婚前或婚后夫妻雙方的父母對子女進行房產(chǎn)贈與的如何處理？婚姻法規(guī)定，婚前父母對子女的贈與視為對自己子女的贈與，婚后對子女的贈與視為對夫妻雙方的贈與。那么有人想問了，我擔心孩子會離婚我只想贈與給自己的孩子那怎么辦？根據(jù)婚姻法規(guī)定，在這種情況下可以辦理房產(chǎn)公證，將房產(chǎn)只贈與給自己的孩子不給其配偶。

另外講一下，關(guān)于房產(chǎn)的贈與問題，在日常生活或訴訟、拆遷糾紛中也長出現(xiàn)。

1、某甲將其房產(chǎn)贈與了某乙，并書寫了贈與合同，后某甲反悔了，想要回去？問，可以要回去嗎？

2、某甲將房產(chǎn)贈與了某乙，并書寫了贈與合同，并到公證處辦理了贈與公證，后某甲反悔了，想要回去，問可以要回去嗎？

3、某甲將房產(chǎn)贈與了某乙，并書寫了贈與合同，辦理了過戶手續(xù)，后某甲反悔了，想要回去，問可以要回去嗎？

4、某甲和某乙是父子關(guān)系，某甲將其房產(chǎn)贈與了兒子某乙，辦理了過戶手續(xù)，但是后來兒子某乙嚴重虐待某甲，某甲想撤銷房產(chǎn)贈與，問可以嗎？

答案是，第一、四種情況下某甲可以要回房產(chǎn)，第二、三種情況下不能要回房產(chǎn)。法律依據(jù)是《合同法》第一百八十六條“與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，適用前款規(guī)定”

五、房產(chǎn)與繼承

首先講一下關(guān)于繼承的基本法律知識：

一、繼承人的順序

遺產(chǎn)按照下列順序繼承：

第一順序：配偶、父母、子女（注意這里的父母子女包括形成撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母和繼子女）。

第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

另外，根據(jù)法律規(guī)定，喪偶的兒媳，女婿對公婆和岳父母沒有法定的贍養(yǎng)義務(wù)，但是盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的喪偶兒媳或女婿可以繼承財產(chǎn)。

另外，雖然不是繼承人，但依靠被繼承人生前撫養(yǎng)的無勞動能力又無生活來源的人，或?qū)Ρ焕^承人扶養(yǎng)較多的人，可以適當分得遺產(chǎn)。

特別提示：1、養(yǎng)子女為養(yǎng)父母之第一順序繼承人，但不是其生父母的繼承人。但如果對其生父母盡了較多撫養(yǎng)義務(wù)的，可作為適當分得遺產(chǎn)人。

2、有第一順序繼承人的，無第二順序繼承人的繼承機會；

但是繼承權(quán)在某些情況下是會喪失的，根據(jù)《繼承法》規(guī)定有下列情形之一的，喪失繼承權(quán)：

1.故意殺害被繼承人的：不論殺害動機如何；不論既遂還是未遂。

2.為爭奪遺產(chǎn)殺害其他繼承人的：殺人動機是爭奪遺產(chǎn)；主觀上只能是故意。

3.遺棄被繼承人、或虐待 被繼承人情節(jié)嚴重的。

4.偽造、篡改、銷毀遺囑情節(jié)嚴重的。

比如說父母有一套房產(chǎn)，共有子女三人，父親于2007年去世，未留遺囑，在這種情況下，財產(chǎn)如何分割呢？

又比如還是父母有一套房產(chǎn)，共有子女三人，父親于2007年去世，母親于2008年去世，均未留遺囑，在這種情況下，財產(chǎn)如何分割呢？

剛才所講的繼承人的順序是在法定繼承的情況下，也就是被繼承人沒有留下遺囑的情況，如果被繼承人留下遺囑的話，應(yīng)該按照遺囑繼承。也就是遺囑繼承優(yōu)先于法定繼承的意思。

另外，需要提示的是，父母將房產(chǎn)贈與誰或留給誰繼承是不需要子女同意的，因為該房產(chǎn)的所有人有權(quán)利隨意處分自己的財產(chǎn)，這是所有權(quán)人的權(quán)利，其他人任何人無權(quán)干涉。

遺囑的形式：

《繼承法》第十六條公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)指定由法定繼承人的一人或者數(shù)人繼承。

公民可以立遺囑將個人財產(chǎn)贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。

第十七條 公證遺囑由遺囑人經(jīng)公證機關(guān)辦理。

自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日。

代書遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，注明年、月、日，并由代書人、其他見證人和遺囑人簽名。

以錄音形式立的遺囑，應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證。

遺囑人在危急情況下，可以立口頭遺囑。口頭遺囑應(yīng)當有兩個以上見證人在場見證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無效。

（陳立強律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）