【基本案情】

原告中原公司訴稱：被告陶某利用中原公司提供的某號房屋銷售信息，故意跳過中介，私自與賣方直接簽訂購房合同，違反了《房地產(chǎn)求購確認書》的約定，屬于惡意“跳單”行為，請求法院判令陶某按約支付中原公司違約金1.65萬元。

被告陶某辯稱：涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非獨家掌握該房源信息，也非獨家代理銷售。陶某并沒有利用中原公司提供的信息，不存在“跳單”違約行為。

【裁判結(jié)果】

一審判決被告陶某應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)向原告中原公司支付違約金1.38萬元。宣判后，陶某提出上訴。二審改判：一、撤銷一審民事判決；二、中原公司要求陶某支付違約金1.65萬元的訴訟請求，不予支持。

【律師說法】《中華人民共和國合同法》第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同

中原公司與陶某簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》屬于居間合同性質(zhì)，其中約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。 

房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。

    本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶某及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶某并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。

（張長紅律師供法邦網(wǎng)-法邦時評專稿，轉(zhuǎn)載請注明作者和出處。）