哥哥持房產(chǎn)證起訴弟弟，要其搬出已居12年的住宅；弟弟憑付款收據(jù)起訴哥哥，要其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；85歲的老父親，不得不上法庭與兒子們“面對(duì)面”。糾葛背后，房產(chǎn)證及土地屬性成雙方博弈焦點(diǎn)。集體土地如何變成國(guó)有土地？國(guó)有土地如何劃撥給私人建房？一石激起千層浪。房產(chǎn)局、國(guó)土局和市政府不經(jīng)意間成為被告。

6月25日，56歲的鄧奕發(fā)從郴州市國(guó)土局出來(lái)，步履遲緩。3年來(lái)，為了房子，他已成為國(guó)土局和法院?？汀?/p>

一棟房，一家人，四起官司

鄧奕發(fā)住的房子位于郴州市北湖區(qū)燕泉街道三里田村一個(gè)叫桐梓坪的地方。這棟建筑一樓住著鄧奕發(fā)一家，二樓住著父親張慶壽，三樓住著二哥張榮林一家。每層面積約90平方米。

出生幾個(gè)月后，鄧奕發(fā)被父親送到鄉(xiāng)下一戶人家收養(yǎng)。養(yǎng)父養(yǎng)母去世后，他2001年被父親召回身邊。張慶壽和另外兩個(gè)兒子張新林、張榮林1997年在桐梓坪組購(gòu)地建了三層房屋。老大張新林常年在外工作，一樓便轉(zhuǎn)給老三鄧奕發(fā)居住。

“當(dāng)年我父母和兩個(gè)哥哥都說(shuō)好了，把一樓賣給了我?！编囖劝l(fā)告訴記者。

2011年4月，老二張榮林向法院提起訴訟，要老三鄧奕發(fā)搬離住所。張榮林出示2010年11月郴州市房產(chǎn)局頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。

2012年12月，鄧奕發(fā)出示當(dāng)年交房款收據(jù)，向法院起訴兩位胞兄張榮林、張新林以及父親張慶壽，要求將一樓房產(chǎn)所有權(quán)過戶給自己。

夾雜在這兩起民事官司之中的，還有兩起行政訴訟：鄧奕發(fā)起訴郴州市房產(chǎn)管理局，認(rèn)為其核發(fā)張榮林的房產(chǎn)證有誤，要求撤銷；他同時(shí)起訴郴州市政府和郴州市國(guó)土局，認(rèn)為其在土地審批過程中違法。

房產(chǎn)證是怎么來(lái)的

令鄧奕發(fā)感到遺憾的是，法院至今沒有對(duì)張榮林的房產(chǎn)證和土地證問題進(jìn)行審理?！案揪蜎]進(jìn)行實(shí)體審查，在形式審查這個(gè)環(huán)節(jié)就否決了?！编囖劝l(fā)的代理律師陳智鋒介紹。

原來(lái)，北湖區(qū)法院和郴州市法院2012年先后作出裁定，認(rèn)為郴州市政府、國(guó)土局和房產(chǎn)局向張榮林的頒證行為，對(duì)鄧奕發(fā)的權(quán)利義務(wù)“并不產(chǎn)生實(shí)際影響”，駁回其起訴。

行政訴訟之后，在張榮林房產(chǎn)證“有效”的認(rèn)定下，2013年5月，北湖區(qū)法院判決鄧奕發(fā)搬離住所。鄧遂提出上訴，并起訴張榮林，要其辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

此案中，房產(chǎn)證成為“勝負(fù)手”。

張榮林的房產(chǎn)證顯示，建筑面積為266.44平方米的三層住宅，其土地號(hào)為“郴國(guó)用(2010)第1189號(hào)”，土地使用權(quán)取得方式一欄注明為“行政劃撥”。

張榮林的《國(guó)有土地使用證》由郴州市政府2010年8月頒發(fā)，其使用權(quán)類型注明為“劃撥”。建設(shè)項(xiàng)目注明為“私人住宅”。

集體土地怎么成了國(guó)有

爭(zhēng)議房產(chǎn)的土地原為三里田村桐梓坪組的集體土地。1997年6月，城鎮(zhèn)居民張榮林與桐梓坪組簽署《征地協(xié)議》，支付27800元獲得90多平方米的土地“所有權(quán)”。之后，他申辦相關(guān)土地手續(xù)。

時(shí)任桐梓坪組組長(zhǎng)曾慶書告訴記者，按照程序，建房的土地審批由組、村先簽具意見，再報(bào)上級(jí)部門審批?！皬垬s林拿審批表給我簽字的時(shí)候，上面已有部門簽字。還征求我們組的意見，明擺就是走形式嘛?！?/p>

張榮林建房審批環(huán)節(jié)的《郴州市私人建設(shè)規(guī)劃審核表》顯示，村組簽字同意的時(shí)間為1997年5月，但時(shí)任郴江鄉(xiāng)國(guó)土所所長(zhǎng)鄧慶進(jìn)在“政府意見”欄簽字同意的時(shí)間，卻是村組簽字之前的1995年5月22日。

1997年6月，張榮林的住宅用地獲郴州市政府“國(guó)有劃撥”。2010年8月，張取得《國(guó)有土地使用證》，之后據(jù)此獲得房產(chǎn)證。

“你私人與組里簽個(gè)征地協(xié)議，然后上面批準(zhǔn)，集體土地就變成國(guó)有土地了，哪這么簡(jiǎn)單？”陳智鋒質(zhì)疑。

律師：國(guó)有土地劃給私人建房涉嫌違法

6月25日，郴州市國(guó)土局城區(qū)分局局長(zhǎng)鄧慶進(jìn)介紹，當(dāng)年張榮林和組里簽了協(xié)議，支付了相關(guān)補(bǔ)償款，國(guó)土部門和市政府經(jīng)過審批，將集體土地變更為國(guó)有土地，“1999年的國(guó)土法實(shí)施之前，市里有10畝審批權(quán)。當(dāng)然，現(xiàn)在不行了。”

“他沒有向政府繳納土地出讓金，就不能叫出讓土地，所以這個(gè)地后來(lái)就批為劃撥用地。”鄧慶進(jìn)介紹，張榮林用地是1997年審批，當(dāng)年土地法規(guī)與現(xiàn)在不一樣。

不過，1995年起實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地主要用于國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)等用地。

“劃撥土地一個(gè)主要特點(diǎn)，就是要體現(xiàn)公共利益?！焙暇娐蓭熓聞?wù)所律師李幼德認(rèn)為，個(gè)人和商業(yè)用地需使用國(guó)有土地的，必須按程序繳納土地使用權(quán)出讓金。“既不涉及拆遷安置，又不涉及公共利益，國(guó)有土地?zé)o償劃撥給私人建房，這涉嫌違法?！?