購房承諾的優(yōu)惠

掛靠工程公司的俞某給開發(fā)商做工程，完工后同意以房抵工程款，唐某從工程公司買了一套111.07平方米的房屋，俞某及合伙人聶某出具《情況說明》，承諾按優(yōu)惠價每平方米2250元認購，公司優(yōu)惠下來的款項在唐某辦理完全套購房手續(xù)后返給唐某。唐某以每平方米2255.54元辦完購房手續(xù)并領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證后，要求工程公司兌現(xiàn)優(yōu)惠承諾。

房款是可以減少？

《合同法》（1990年10月1日）第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸队“l(fā)<關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見>的通知》（2009年7月7日 法發(fā)[2009]40號）第13條：“合同法第四十九條規(guī)定的表見代理制度不僅要求代理人的無權(quán)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權(quán)。

合同相對人主張構(gòu)成表見代理的，應當承擔舉證責任，不僅應當舉證證明代理行為存在諸如合同書、公章、印鑒等 有權(quán)代理的客觀表象形式要素，而且應當證明其善意且無過失地相信行為人具有代理權(quán)。”第14條：“人民法院在判斷合同相對人主觀上是否屬于善意且無過失時，應當結(jié)合合同締結(jié)與履行過程中的各種因素綜合判斷合同相對人是否盡到合理注意義務，此外還要考慮合同的締結(jié)時間、以誰的名義簽字、是否蓋有相關(guān)印章及印章真?zhèn)?、標的物的交付方式與地點、購買的材料、租賃的器材、所借款項的用途、建筑單位是否知道項目經(jīng)理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷。”

律師說法：買房可以便宜

1.俞某、聶某出具的《情況說明》系公司行為。俞某、聶某向唐某出具的《情況說明》雖未加蓋工程公司的印章，但聶某系掛靠該公司，俞某系聶某的合伙人，故聶某、俞某與工程公司的關(guān)系系工程公司的內(nèi)部關(guān)系。本案工程公司為開發(fā)商所做防水系該兩人以工程公司名義進行，故聶某、俞某對外所進行的防水工程及以房抵款的相關(guān)事宜均系代表工程公司實施，而工程公司亦認可唐某所購房屋系沖抵防水工程款的房屋。

2.本案雖無證據(jù)證明聶某、俞某經(jīng)工程公司授權(quán)對唐某進行房價優(yōu)惠，但唐某有理由相信該兩人所出具的《情況說明》系代表工程公司，且該《情況說明》中聶某、俞某兩人亦系以工程公司名義進行承諾，故依《合同法》第49條規(guī)定，聶某、俞某出具該《情況說明》的行為構(gòu)成表見代理，工程公司不能以其與聶某、俞某所存在的內(nèi)部關(guān)系對抗對外的債權(quán)人，該《情況說明》有效。

3.工程公司應依《情況說明》返還優(yōu)惠房款。工程公司應依《情況說明》所明確的優(yōu)惠標準，向唐某返還優(yōu)惠價，房屋面積為101.07平方米，房款為278,502元，故工程公司應向唐某、王瓊英返還的優(yōu)惠房款為51,095元（278,502-2250元/平方米×101.07平方米）

出賣人在商品房買賣合同簽訂或履行過程中承諾的優(yōu)惠購房內(nèi)容，應當遵守。商品房銷售廣告和宣傳資料就優(yōu)惠購房條件的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應視為邀約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，出賣人違反的，應承擔違約責任。

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