購(gòu)房承諾的優(yōu)惠

掛靠工程公司的俞某給開(kāi)發(fā)商做工程，完工后同意以房抵工程款，唐某從工程公司買(mǎi)了一套111.07平方米的房屋，俞某及合伙人聶某出具《情況說(shuō)明》，承諾按優(yōu)惠價(jià)每平方米2250元認(rèn)購(gòu)，公司優(yōu)惠下來(lái)的款項(xiàng)在唐某辦理完全套購(gòu)房手續(xù)后返給唐某。唐某以每平方米2255.54元辦完購(gòu)房手續(xù)并領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證后，要求工程公司兌現(xiàn)優(yōu)惠承諾。

房款是可以減少？

《合同法》（1990年10月1日）第107條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”最高人民法院《印發(fā)<關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)>的通知》（2009年7月7日 法發(fā)[2009]40號(hào)）第13條：“合同法第四十九條規(guī)定的表見(jiàn)代理制度不僅要求代理人的無(wú)權(quán)代理行為在客觀上形成具有代理權(quán)的表象，而且要求相對(duì)人在主觀上善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人有代理權(quán)。

合同相對(duì)人主張構(gòu)成表見(jiàn)代理的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，不僅應(yīng)當(dāng)舉證證明代理行為存在諸如合同書(shū)、公章、印鑒等 有權(quán)代理的客觀表象形式要素，而且應(yīng)當(dāng)證明其善意且無(wú)過(guò)失地相信行為人具有代理權(quán)?！钡?4條：“人民法院在判斷合同相對(duì)人主觀上是否屬于善意且無(wú)過(guò)失時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合合同締結(jié)與履行過(guò)程中的各種因素綜合判斷合同相對(duì)人是否盡到合理注意義務(wù)，此外還要考慮合同的締結(jié)時(shí)間、以誰(shuí)的名義簽字、是否蓋有相關(guān)印章及印章真?zhèn)巍?biāo)的物的交付方式與地點(diǎn)、購(gòu)買(mǎi)的材料、租賃的器材、所借款項(xiàng)的用途、建筑單位是否知道項(xiàng)目經(jīng)理的行為、是否參與合同履行等各種因素，作出綜合分析判斷?！?/p>

律師說(shuō)法：買(mǎi)房可以便宜

1.俞某、聶某出具的《情況說(shuō)明》系公司行為。俞某、聶某向唐某出具的《情況說(shuō)明》雖未加蓋工程公司的印章，但聶某系掛靠該公司，俞某系聶某的合伙人，故聶某、俞某與工程公司的關(guān)系系工程公司的內(nèi)部關(guān)系。本案工程公司為開(kāi)發(fā)商所做防水系該兩人以工程公司名義進(jìn)行，故聶某、俞某對(duì)外所進(jìn)行的防水工程及以房抵款的相關(guān)事宜均系代表工程公司實(shí)施，而工程公司亦認(rèn)可唐某所購(gòu)房屋系沖抵防水工程款的房屋。

2.本案雖無(wú)證據(jù)證明聶某、俞某經(jīng)工程公司授權(quán)對(duì)唐某進(jìn)行房?jī)r(jià)優(yōu)惠，但唐某有理由相信該兩人所出具的《情況說(shuō)明》系代表工程公司，且該《情況說(shuō)明》中聶某、俞某兩人亦系以工程公司名義進(jìn)行承諾，故依《合同法》第49條規(guī)定，聶某、俞某出具該《情況說(shuō)明》的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，工程公司不能以其與聶某、俞某所存在的內(nèi)部關(guān)系對(duì)抗對(duì)外的債權(quán)人，該《情況說(shuō)明》有效。

3.工程公司應(yīng)依《情況說(shuō)明》返還優(yōu)惠房款。工程公司應(yīng)依《情況說(shuō)明》所明確的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，向唐某返還優(yōu)惠價(jià)，房屋面積為101.07平方米，房款為278,502元，故工程公司應(yīng)向唐某、王瓊英返還的優(yōu)惠房款為51,095元（278,502-2250元/平方米×101.07平方米）

出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂或履行過(guò)程中承諾的優(yōu)惠購(gòu)房?jī)?nèi)容，應(yīng)當(dāng)遵守。商品房銷售廣告和宣傳資料就優(yōu)惠購(gòu)房條件的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為邀約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

以上就是關(guān)于“購(gòu)房承諾了優(yōu)惠，買(mǎi)房是不是真的可以便宜？”的案例介紹，在這里要提醒大家，出賣(mài)人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂或履行過(guò)程中承諾的優(yōu)惠購(gòu)房?jī)?nèi)容，是應(yīng)當(dāng)遵守。商品房銷售廣告和宣傳資料就優(yōu)惠購(gòu)房條件的說(shuō)明和允諾具體確定以及對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)視為邀約。即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，出賣(mài)人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。如果出現(xiàn)糾紛，最好咨詢律師幫助分析，以免造成不必要的損失。