國家住房銀行條件或已成熟

日前，有住建部公積金監(jiān)管司相關(guān)人員指出，我國設(shè)立國家住房銀行條件已基本成熟，可利用現(xiàn)有全國342個公積金管理中心機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，將全國住房公積金貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金中500多億元的超額撥備，轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金，以此來遏制商業(yè)銀行高額浮動的貸款利率，提高家庭的購房能力，從而減少購房過程中的違約糾紛。

亞太城市研究會房地產(chǎn)分會副會長陳寶存表示，住房公積金貸款受資金來源和管理體制限制，貸款規(guī)模難以迅速擴(kuò)張，支持作用弱化?！昂喲灾?，即使政府想以更寬松的住房貸款政策救市，但商業(yè)銀行不積極落實，各地公積金管理中心又存在無法互聯(lián)互通、金融屬性不足等問題，因此，設(shè)立全國住房銀行已箭在弦上?！?/p>

通過設(shè)立國家住房銀行，整合各市管理中心，可以有效提高資金管理集約化、專業(yè)化和精細(xì)化水平，降低管理運營成本，充分發(fā)揮住房公積金作用，保障繳存職工權(quán)益。而且，張其光等人也認(rèn)為，目前我國住房公積金、住房維修資金規(guī)模巨大，分別達(dá)3.7萬億元和5000億元，如允許每年發(fā)行專項金融債券1萬億元，今年資金規(guī)模接近6萬億元，預(yù)計2020年達(dá)到20萬億元，可基本滿足首套和改善性自住住房的低息貸款需求。

設(shè)立住房銀行對家庭購房的意義

購買住房是家庭主要支出項目,資金需求巨大,一般都需要貸款支持。因貸款期限長,且按復(fù)利計息，利率水平對還貸成本十分敏感。一筆本金100萬元、期限20年的個人住房貸款，利率每提高1個百分點，個人住房貸款利息支出增加14萬元。貸款利率對住房需求影響巨大，是決定房地產(chǎn)市場走勢的核心要素。商業(yè)銀行在盈利性和流動性目標(biāo)約束下，難以降低個人住房貸款利率。通過國家住房銀行提供低息貸款，可以解決“貸款難”和“貸款貴”問題，有效提高家庭購房能力，增加住房消費需求。

商業(yè)銀行貸款利率變動對購房合同是否有影響

銀行貸款利率的升高，對于購房合同已然成立在先的購房者而言是不會有什么損失的，因為購房者實際支付的是變動前的利息。但是如果不升反降，那么對于本就不富裕的購房者來說可能就不是那么的舒心了，其能通過法律途徑讓自己舒心嗎？

根據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，“情勢變更”是已然成立合同可撤銷的一種法律規(guī)定的情形，而情勢變更原則的適用有以下幾項條件：（1）應(yīng)由情勢變更的事實，也就是合同賴以存在的客觀情況確實發(fā)生變化；（2）情勢變更，須為當(dāng)事人所不能預(yù)見的，如果當(dāng)事人在合同訂立時能預(yù)見到相關(guān)的情勢變更，即表明其知道相關(guān)情勢變更所產(chǎn)生的風(fēng)險，并自愿承擔(dān)，此時并不適用情事變更原則；（3）情勢變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；（4）情勢變更的事實發(fā)生于合同成立之后，履行完畢之前；（5）情勢發(fā)生變更后，如繼續(xù)維持合同效力，則會對當(dāng)事人顯失公平。

當(dāng)然在具體的司法實踐中，情勢變更原則主要針對經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策的巨大變化，與國家對經(jīng)濟(jì)生活的干預(yù)有直接關(guān)系，如價格調(diào)整、經(jīng)濟(jì)危機(jī)、通貨膨脹等情形一般可以認(rèn)定為情勢變更，而政策法規(guī)的調(diào)整，一般不能認(rèn)定為情勢變更。

購房解除的“正當(dāng)理由”

商業(yè)銀行貸款利率的變動，或許并能成為購房者解除合同的法定依據(jù)。但是依據(jù)《中華人民共和國合同法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，購房人有下列情形時，還是可以單方通過書面通知解除合同的：

1、不可抗力:因不可抗力致使不能實現(xiàn)購房合同目的的，買房人有權(quán)解除合同；

2、賣方明示違約:在履行期限屆滿前，開發(fā)商明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)的，即開發(fā)商明確表示不交付房屋的，買房人有權(quán)解除合同；

3、先賣后抵押:商品房買賣合同訂立后，賣方未告知買方又將該房屋抵押給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同；

4、一房二賣:商品房買賣合同訂立后，賣方又將該房屋出賣給第三人導(dǎo)致買方購房合同目的不能實現(xiàn)的，買房人有權(quán)解除合同；

5、隱瞞無證售房事實:賣房人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假的預(yù)售許可證明的，買房人有權(quán)解除合同；

6、隱瞞房屋抵押的事實:賣方故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實的，買房人有權(quán)解除合同；

7、隱瞞房屋已出賣或為拆遷安置房屋的事實:賣方故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實的，買房人有權(quán)解除合同；

8、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格:因房屋主體質(zhì)量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主體質(zhì)量經(jīng)檢驗確屬不合格，買房人有權(quán)解除合同；

9、房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題:因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住的，買房人有權(quán)解除合同；

10、面積誤差比超過3％:賣方交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同沒有約定處理方式或約定的處理方式不明確的，若面積誤差比絕對值超出3％的，買受人有權(quán)解除合同，請求返還購房款及利息；

11、過分遲延交付房屋的:賣方遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買房人有權(quán)解除合同；

12、過分遲延產(chǎn)權(quán)過戶:商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限(商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日)屆滿后超過一年，由于賣方的原因，導(dǎo)致買房人無法辦理房屋所有權(quán)登記的，買房人有權(quán)解除合同。

盡管法律賦予了購房者一定解除合同的權(quán)利，但是因單方解除合同需要具備嚴(yán)格的法定條件，并要遵循一定的程序，不當(dāng)行使合同解除權(quán)也將構(gòu)成違約。因此，望慎重?。ǚò罹W(wǎng)）