原標題：“福利房”是怎樣建成的——集資房禁令并未禁止政府部門以市場運作方式分房

十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。該廳210多名職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，2004年，又以變相的低價福利購房方式，拿到通發(fā)園小區(qū)247套別墅；2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。

在廣西南寧這座城市的最東端，穿城而過的邕江之畔，矗立著兩百多幢別墅。門牌號為“蓉茉大道77號”的這片別墅群在導航上對應的是“通發(fā)園小區(qū)”，小區(qū)門口卻沒掛牌子。

2013年4月最后一周，一名房產(chǎn)經(jīng)紀賣出了這里的一套220平方米的雙拼別墅，價格是350萬元。而在2004年，第一任房主買下它時，只用了不到1/7的價錢——43萬元。

權(quán)且拿全市住房均價作一對比——2004年，南寧市房產(chǎn)局信息部發(fā)布的均價是2621元/平方米；到2013年，南寧公布的房價自控目標是7632元/平方米。算下來，9年來的均價變動近3倍。即使考慮到一些搶手樓盤往往漲幅會超過均價，也不難看出，“通發(fā)園小區(qū)”的增值速度遠超全市樓市。

買主和房產(chǎn)經(jīng)紀都心照不宣的是，“通發(fā)園”巨大的差價源于這里是廣西壯族自治區(qū)交通廳的職工別墅。210余名職工，247套別墅，幾乎是人手一套。其中面積最大、400平方米的獨棟別墅原價也不過是58萬元。

恒創(chuàng)地產(chǎn)中介公司的人對南方周末記者介紹說，買家往往看中的是通發(fā)園跟普通商品房一樣房產(chǎn)證、土地證齊全，不像常見的公務員房改房、集資房那樣過戶手續(xù)繁雜甚至不能過戶。

2013年4月，南方周末記者收到一份來自廣西交通廳系統(tǒng)內(nèi)部人士的報料，聲稱“通發(fā)園別墅”就是一種變相的低價福利購房；而且，該廳職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，此后的2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。

其實早在2005年5月，《廣西經(jīng)濟適用房管理暫行辦法》就明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房；2006年8月，住建部等幾部委干脆“一律停止審批黨政機關集資合作建房項目”。一而再再而三的禁令，并沒有阻擋多重福利分房在這個偏安一隅的自治區(qū)首府城市大行其道。

低價別墅群

合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

通發(fā)園別墅所在的“仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，自南寧商品房市場啟動以來，就一直被房地產(chǎn)業(yè)界標記為別墅板塊。“很多別墅樓盤都在這個區(qū)域，好幾個至今仍在二手市場上火爆的別墅小區(qū)都是2004年前后開盤的?！陛x煌置業(yè)一家分行的營業(yè)經(jīng)理楊平告訴南方周末記者，這是南寧最大的一家一二手聯(lián)動房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。

在南寧市2013版地圖上，仙葫窩在不太起眼的最東端，但卻契合了南寧近年來“一路向東”的新城擴張戰(zhàn)略，一半?yún)^(qū)域還毗鄰著風景秀美的南寧母親河邕江，板塊內(nèi)最貴的“龍胤花園”別墅就是依江而建的。

與“龍胤花園”一墻之隔的，正是交通廳的職工別墅小區(qū)通發(fā)園?！?004年交通廳職工結(jié)伴去踩盤時，看到隔壁的龍胤花園幢幢過百萬元，回來后毫不猶豫就繳了第一期預交款?！币晃唤煌◤d職工告訴南方周末記者。

根據(jù)“通發(fā)園小區(qū)預交款計劃的通知”等文件，房款是在兩年間分9次繳齊的。

分配方案完全是公務員式的——按級別定大小，同級靠抽簽。110套、200平方米的雙拼別墅是科級和工勤職工的；一百余名處級干部能參與略大一點220平方米房的抽簽；剩下25套緊挨景觀帶、400平方米的獨棟別墅則留給了廳級。2004年8月，通發(fā)園正式開工，機關服務中心發(fā)文通知大家將第二筆預交款打給“交通廳機關修建隊”。

彼時，用來修建通發(fā)園的近200畝土地并非廣西交通廳的，而是屬于交通系統(tǒng)內(nèi)的上市公司“五洲交通”（股票代碼：600368）。1998年“五洲交通”拿到地后，投資千萬元把生地做成了熟地，而后一直擱置到2003年才在年報中提及合作開發(fā)之意。

2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——廣西交通房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱交通地產(chǎn)）。前者出地，后者出錢；前者收回作價的土地款后，項目盈虧五五分擔。公告沒有忘記提示這是一場關聯(lián)交易——作為一家以“過路費”為主要贏利來源的上市公司，“五洲交通”當年的第一大股東“廣西高速公路管理局”，是直屬于廣西交通廳的全民所有制事業(yè)單位；交通地產(chǎn)當年也還沒改制，是一家交通廳下屬的國有企業(yè)。

合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

最具戲劇性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布終止通發(fā)園小區(qū)項目。公告將通發(fā)園項目描述得頗為慘淡：該地塊地理位置較偏，即使在未來幾年內(nèi)，該地區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售形勢依然不容樂觀；項目未能按照合同規(guī)定的期限竣工，導致建設成本加大，給項目贏利帶來較大的風險。

“當時樣板房已經(jīng)建好了，集資款交得差不多了。”上述交通廳職工覺得公告寫得讓人啼笑皆非。按照最便宜的41萬元/套計算，五洲交通退出之時，集資款應該已經(jīng)到位至少8000萬元。

從賬面上看，“五洲交通”似乎沒有虧錢。通發(fā)園項目終止后，交通地產(chǎn)支付了兩千萬元的土地款，這是照著合作伊始每畝11萬元的評估價計算出來的。五洲交通聲稱可從該項目中獲利915萬元，年利潤率近10%?？雌饋?，這筆贏利應該是用兩千多萬元的土地款減去一千多萬的土地平整費得到的，至于當年拿地時五洲交通花了多少錢，則無從得知。

2008年，通發(fā)園正式落成，并為每位參與購房的職工辦理了房產(chǎn)證和土地證。南方周末記者在南寧國土局隨意查詢了其中一套別墅的“土地登記卡”，2008年2月25日辦理分割土地證后的三天，這套別墅已經(jīng)經(jīng)過“買賣變更”更換了一次權(quán)利人，2010年5月再次“買賣變更”。

盡管不受產(chǎn)權(quán)限制、買賣交易尚算活躍，這片公務員別墅群落成5年后，人氣依然不旺。2013年4月21日，星期日，小區(qū)內(nèi)的裝修工人明顯多過業(yè)主，八成別墅仍然保留著剛剛交房時的模樣，沒有裝修。

關于通發(fā)園別墅，廣西交通廳機關服務中心主任邱重堅對南方周末記者表示，這是五洲交通和廣西交通地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，“也不只是我們交通廳的職工購買了，交通系統(tǒng)也有很多人買了這個小區(qū)的別墅”。

十年三套房

“現(xiàn)在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題。”

“這真是一套巧妙的低價福利房操作手法。”廣西一位不愿具名的律師說。他主要為房地產(chǎn)公司提供法律服務。

一家公司提供正常出讓的建設用地，一家公司提供商品房開發(fā)必需的建設資質(zhì)，均是正當途徑。唯一可能存在法律或政策風險的就是“定向開發(fā)”這一點了。但事實上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得預售許可證之前變相收取預訂款，同時明文要求公布全部房源和價格。

“如果交通廳當時用自己的土地申報建設集資房，而且是建幾百平方米的別墅，房改部門肯定不會批準。但現(xiàn)在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題?！边@名律師如此解釋。

彼時，廣西交通廳已經(jīng)是人手一套房改房?？萍?18平方米，處級145平方米，廳級210平方米。其中，一棟按照1998年房改成本價860元/平方米計算，一棟按照1999年房改成本價1150元/平方米計算。這片位于新民路67號的交通廳宿舍，地處南寧老的城市中心區(qū)內(nèi)，毗鄰南寧市人民公園，用的是交通廳大院內(nèi)自己的劃撥土地。

住著第一套房改房、等著第二套別墅房建成的廣西交通廳職工們，很快又迎來了第三套“集資房”的消息。

2006年下半年，廣西交通廳開始著手在青秀區(qū)濱湖路66號大院里再起兩棟高層。這里依然是交通廳的地，其下屬公路局、港務局等事業(yè)單位在此辦公，職工房改房也建在了這個大院內(nèi)。2006年大院內(nèi)尚有1700平方米左右的空地，交通廳拿來給自己的兩百余名職工運作“第三套房”。

第三套的地理位置當屬最佳，一墻之隔便是南寧最好的“濱湖路小學”，再往前走幾十米，還能依次看到南寧市政府、人民銀行南寧分行、新華社南寧分社。這樣的區(qū)位，集資購房價格只有1800元/平方米，甚至低于南寧當年的平均房價2900元/平方米。

2008年，第二套別墅商品房與第三套集資房接連完工交房。第三套的面積也不輸于通發(fā)園別墅，最小的戶型是四居室，180平方米。

不過第三套房沒有產(chǎn)權(quán)證，無法正常買賣。時至今日，該區(qū)域的一二手房價均已過萬。但是，盡管無法正常買賣，隔壁的濱湖路小學卻提供了龐大的租房市場——很多家長將小學生們送到在此租房經(jīng)營的“午托”中心。

關于第三套“濱湖路66號”的房子，廣西交通廳機關服務中心主任邱重堅確認，這是用“市場運作方式”建設的職工住宅，可以辦理房產(chǎn)證，只是目前還在走程序過程中?！巴耆献灾螀^(qū)政府的相關規(guī)定”。

“市場運作方式建房”

這兩種單位建房方式最大的區(qū)別就是，如果使用劃撥土地，市場運作方式建房需要補交40%以上的土地出讓金，集資房并不需要?！敖苟螀⑴c集資房”政策并沒有廢止“市場運作方式建房”。

2005年5月，《廣西經(jīng)濟適用房管理暫行辦法》業(yè)已明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房，廣西交通廳的第三套房是2006年才開始建設的，為何還能面市？

南方周末記者前往南寧住房制度改革委員會辦公室咨詢，得到的答復是，濱湖路66號大院內(nèi)的交通廳職工房屬于“市場運作方式建房”，而非集資房。

這個專業(yè)名詞的出現(xiàn)，其實還比“禁止二次參與集資房”早一年。2004年4月，廣西壯族自治區(qū)出臺了一個名為《市場運作方式建設住房暫行方法》相關文件，規(guī)定已有房改房的仍然可以繼續(xù)參加市場運作方式建房。

這兩種單位建房方式最大的區(qū)別就是，如果使用劃撥土地，市場運作方式建房需要補交40%以上的土地出讓金，集資房并不需要。所以市場運作方式建房的價格，理論上應該比同一區(qū)域的集資房貴，但比商品房便宜。

稍晚出現(xiàn)的“禁止二次參與集資房”政策并沒有讓“市場運作方式建房”即時廢止。2005年5月，房改辦的相關負責人還專門在《南國早報》上強調(diào)了兩個規(guī)定“并不沖突”、“與商品房相比，市場運作建房可以降低一部分成本，有利于改善職工住房條件”。

“2004年之后，南寧的黨政機關、事業(yè)單位、國企等多數(shù)開始采用市場運作方式建房，集資房因為受限和審批太多而越來越少。”前述不愿意具名的律師告訴南方周末記者，“不排除一些單位掛羊頭賣狗肉，打著市場運作建房的旗號，實質(zhì)上定的卻是類似于集資房的價格?！?/p>

住建部政策研究中心的趙路興對南方周末記者表示，類似做法在全國各地普遍存在，只是方式不盡相同、限制有寬有緊而已?！?998年中國停止福利分房之后，黨政機關、企事業(yè)單位利用自有土地做集資建房的口子一直沒有完全堵上。鑒于過去十多年保障房體系的缺失和商品房價格的暴漲，這個口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原則應該是等同于經(jīng)濟適用房的。需要警惕這種口子越開越大、一人多套甚至還有別墅的現(xiàn)象蔓延”。

南寧的市場運作建房給沖破別墅用地的禁令留下了一個可能的空間。早在2003年，國土資源部便通知“停止別墅類用地的土地供應”，要求住宅用地容積率不能低于1.0，該禁令至今未松。

但在廣西林業(yè)廳以市場運作方式建設的職工小區(qū)“林業(yè)新村”內(nèi)，南方周末記者卻看到了至少百余套聯(lián)排或獨棟別墅。隨后查詢到的“林業(yè)新村”土地登記卡上，建筑容積率赫然標注著“0.88”。而在這張土地登記卡上還寫著：只能用于建設職工住宅，不能用于商品房開發(fā)，不能轉(zhuǎn)讓。

“林業(yè)新村”自2006年開始建設，2010年完工。占地面積多達三十余萬平方米，分成四個區(qū)域，其中的二區(qū)全部為別墅。在林業(yè)新村每棟房子的外立面上，都嵌有一塊標明樓房建設單位、時間等信息的牌子，上書“建設單位：廣西壯族自治區(qū)林業(yè)廳”。

“這里是南寧最新的房地產(chǎn)熱門區(qū)域鳳嶺北，周邊地塊已經(jīng)被各家房地產(chǎn)公司瓜分完畢，正在如火如荼建設之中?！碧峒按税鍓K，輝煌置業(yè)的營業(yè)經(jīng)理楊平一臉憧憬?！叭绻軌蛸I賣，300平方米的雙拼別墅估計能賣450萬元左右。”

但據(jù)另外一位地產(chǎn)中介人士透露，“林業(yè)新村”目前還沒有房產(chǎn)證，別墅辦房產(chǎn)證的可能性不大。

2013年4月28日，南方周末記者前去南寧住房制度改革委員會辦公室咨詢，“市場運作建房能夠辦理房產(chǎn)證嗎？”一位工作人員回答：“可以。”

“交通廳的市場運作房有房產(chǎn)證嗎？”

“目前沒有，在辦理，但在今年之內(nèi)也不會有?！?/p>

“為什么？”

“不能告訴你?！保▉碓矗耗戏街苣?