【裁判要旨】
承租人經(jīng)出租人同意對租賃物進(jìn)行的添附，對添附物歸屬約定不明的，在合同到期解除時(shí)，應(yīng)當(dāng)以添附物的性質(zhì)判定其歸屬，必要時(shí)由獲取利益的一方做出適當(dāng)補(bǔ)償。
【基本案情】
原告：中國人民解放軍某部隊(duì)
被告：王某
經(jīng)審理查明:原告所屬的三分隊(duì)與被告于2008年4月1日簽訂租賃合同一份，約定將營區(qū)大門外養(yǎng)殖場整體出租給被告用于家畜養(yǎng)殖。合同約定租賃期五年（2008年5月1日至2013年4月30日）；年租賃費(fèi)2500元；電費(fèi)每度0.65元，據(jù)實(shí)結(jié)算；被告負(fù)責(zé)維修管理營房和豬舍，不得改建房屋結(jié)構(gòu)。合同簽訂后被告即在養(yǎng)殖場新建豬舍22間，期間原告方士兵曾幫助施工。此后雙方均如約履行了合同。2013年4月30日合同到期后，雙方均未明確表示是否續(xù)簽合同，至2013年10月12日、30日，原告兩次以書面形式通知被告解除合同，且要求被告搬離。被告至今占有使用養(yǎng)殖場且未交納2013年4月之后的租金和電費(fèi)。
【審理】
經(jīng)審理法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。本案爭議的焦點(diǎn)為：1、被告是否應(yīng)當(dāng)搬離場地并支付租金；2、被告是否應(yīng)當(dāng)支付電費(fèi)；3、新建豬舍歸誰所有，原告是否應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償；4、原告是否應(yīng)當(dāng)賠償被告售豬損失。對此分述如下：
被告是否應(yīng)當(dāng)搬離場地并支付租金?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十六條規(guī)定：“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”原租賃合同履行期限屆滿后，雙方未續(xù)簽書面合同，被告繼續(xù)使用該租賃場地，原告未提出異議，應(yīng)當(dāng)視為雙方形成以原合同為條件的不定期租賃合同關(guān)系。不定期的租賃合同雙方均有權(quán)隨時(shí)解除，但出租方要求解除時(shí)應(yīng)當(dāng)留給承租方合理準(zhǔn)備期。2013年10月12日、30日，原告兩次以書面形式通知被告解除合同，且給被告留出了足夠搬離時(shí)間，合同解除條件已經(jīng)成就，雙方租賃合同應(yīng)當(dāng)解除，被告應(yīng)當(dāng)及時(shí)搬離。2013年4月30日至今被告實(shí)際占有養(yǎng)殖場，應(yīng)當(dāng)依據(jù)原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納租金，具體數(shù)額為（2500元÷12月×11月）2291.67元，但原告只請求支付1875元，在合同約定的范圍之內(nèi)，系原告對于自身權(quán)利的處分，應(yīng)當(dāng)予以支持。2、被告是否應(yīng)當(dāng)支付電費(fèi)。原告要求被告支付電費(fèi)698元。被告認(rèn)可2013年4月30日后未交納電費(fèi)，但對原告計(jì)算的數(shù)額有異議，對其提供的電表照片的真實(shí)性不認(rèn)可。原告提供的電表照片屬于孤證，無法證明被告用電量情況。根據(jù)原、被告雙方認(rèn)可的2012年5月至2013年3月電費(fèi)交費(fèi)單可以計(jì)算出被告平均每月電費(fèi)（580元÷11月）52.72元，結(jié)合被告自2013年4月30日后未養(yǎng)豬，僅有日常生活用電的事實(shí)，對每月電費(fèi)酌定為35元，被告應(yīng)當(dāng)向原告交納電費(fèi)（35元／月×11月）385元。3、新建豬舍歸誰所有，原告是否應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。原告認(rèn)為被告私自擴(kuò)建豬舍，合同解除后應(yīng)當(dāng)依法拆除，恢復(fù)場地使用原狀。被告認(rèn)為在原告方口頭同意且承諾合同期滿后還予續(xù)簽的情況下，才擴(kuò)建豬舍的，現(xiàn)合同解除，豬舍作為固定投資無法收回，原告應(yīng)當(dāng)賠償。本院認(rèn)為，合同關(guān)系中，一方存在違約或惡意蹉商的情況下才承擔(dān)賠償責(zé)任。原告無違約行為，被告亦無證據(jù)證明原告承諾合同期滿后必然續(xù)簽，惡意蹉商無法認(rèn)定，故原告無賠償義務(wù)。《合同法》第二百二十三條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！北桓嫣峁┑淖C人證言均證實(shí)擴(kuò)建豬舍時(shí)有許多士兵幫忙施工，原告對此辯解為養(yǎng)殖場旁邊還有一個(gè)空軍部隊(duì)，幫忙士兵可能為空軍士兵。原告未能說清空軍士兵幫忙施工的動機(jī)原因，亦未提供有效證據(jù)加以證明，其抗辯理由本院不予采信。由士兵幫忙的事實(shí)可以推定原告對被告擴(kuò)建豬舍之事是明知并允許的，被告在原告允許之下擴(kuò)建豬舍亦不違約。被告擴(kuò)建的豬舍與原告養(yǎng)殖場原建筑使用性質(zhì)相符，客觀上提高了養(yǎng)殖場的使用價(jià)值，為保護(hù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，根據(jù)產(chǎn)權(quán)、地權(quán)相統(tǒng)一原則，在合同解除后擴(kuò)建豬舍應(yīng)當(dāng)歸原告所有，原告就所擴(kuò)建的豬舍對被告做出適當(dāng)補(bǔ)償，對補(bǔ)償數(shù)額本院酌定為5000元。4、原告是否應(yīng)當(dāng)賠償被告售豬損失。被告認(rèn)為，如果原告能提前通知合同期滿后仍允許繼續(xù)使用的話，其不會在合同到期前急于售豬，不會有經(jīng)濟(jì)損失，原告因怠于履行提前通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)賠償被告損失13120元。對于到期的租賃合同，法律只規(guī)定了出租人無異議時(shí)視為自動續(xù)約，但并未規(guī)定出租人有提前通知義務(wù)。合同期滿后是否允許承租人繼續(xù)使用，是出租人的權(quán)利，而非義務(wù)。在什么時(shí)間出售豬，是被告的自主經(jīng)營決策權(quán)，被告在行使此權(quán)利時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)市場風(fēng)險(xiǎn)。所以被告該反訴的理由不能成立，應(yīng)當(dāng)不予支持。寶雞市渭濱區(qū)人民法院于2014年4月1日判決：1、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)搬離養(yǎng)殖場，向原告中國人民解放軍某部隊(duì)交還養(yǎng)殖場房屋、豬舍；2、被告王某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告中國人民解放軍某部隊(duì)租賃費(fèi)1875元、電費(fèi)385元，共計(jì)2260元；3、被告王某擴(kuò)建的22間豬舍歸原告中國人民解放軍某部隊(duì)所有，原告中國人民解放軍某部隊(duì)于本判決生效之日起十五日內(nèi)補(bǔ)償被告王某修建豬舍費(fèi)用5000元；4、駁回被告王某的其他反訴請求；5、本訴案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由被告王某承擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)640元，減半收取320元，由原告中國人民解放軍某部隊(duì)承擔(dān)50元，被告王某承擔(dān)270元。;宣判后被告王某提出上訴。寶雞市中級人民法院于2014年08月11日作出（2014）寶中民三終字第00046號民事判決，駁回上訴，維持原判。
【評析】
本案最大的爭議焦點(diǎn)在于原告擴(kuò)建的22間豬舍的歸屬問題。《合同法》第二百二十三條只規(guī)定了經(jīng)出租人同意，承租人可以對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)，但未明確合同到期后添附物的歸屬問題。對此，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)分不同情況區(qū)別對待：1、添附物的用途如果和租賃物的用途一致，且還有一定使用價(jià)值時(shí)，如果簡單判令拆除，是對社會財(cái)富的一種破壞。這時(shí)應(yīng)當(dāng)注重保護(hù)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，判決添附物歸出租人所有。如果添附物歸出租人所有，出租人即從中獲取了利益，根據(jù)現(xiàn)代民法風(fēng)險(xiǎn)、利益、責(zé)任相一致原則，出租人獲取利益就應(yīng)當(dāng)支付一定對價(jià)，但這種對價(jià)不能以等價(jià)賠償為標(biāo)準(zhǔn)，否則成了變相的強(qiáng)迫交易行為?？梢钥紤]添附物的實(shí)際價(jià)值、雙方經(jīng)濟(jì)情況、承租人已經(jīng)獲取的利益、出租人可能獲取的利益等因素，酌情由出租人做出補(bǔ)償。2、如果添附物的用途和原租賃物用途不一致，該添附物歸承租人所有后不會再產(chǎn)生新的使用價(jià)值，就應(yīng)當(dāng)判決拆除。
很累但快樂著！看到當(dāng)事人的笑容心理特別高興。：做個(gè)負(fù)責(zé)任對得起良心的律師很累！但對得起自己的事業(yè)，當(dāng)我回憶自己的律師生涯時(shí)不會后悔。當(dāng)事人是律師的上帝。尊重上帝和為上帝服務(wù)我心甘情愿！?。?/p>
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