房屋租賃中的格式條款

基本案情

   2017年年初，魏某某與AA房屋租賃公司簽訂了房屋租賃合同，合同約定魏某某承租位于BB小區(qū)的房屋一套，租期為6個月，合同到期后的2個月內(nèi)，魏某某不得與該房屋的所有權(quán)人朱某某合同，違者向AA房屋租賃公司給付違約金。魏某某與AA房屋租賃公司的租賃合同到期后，將房屋交還給了朱某某，并將房屋租金按照約定向AA房屋租賃公司完成給付。事后朱某某主動聯(lián)系魏某某問其是否還要租房，兩人便另行訂立了租賃合同。AA房屋租賃公司知曉后，向法院起訴魏某某，要求其承擔違約責任。

法院判決

法院認為：本案中AA房屋租賃公司是以轉(zhuǎn)租房屋賺取差價的方式進行營利，故其與魏某某之間訂立的合同不屬于居間合同。AA房屋租賃公司提供的租賃合同中約定在合同解除后的2個月內(nèi)，魏某某不得與房屋所有權(quán)人訂立租賃合同，限制了合同終止后魏某某與房主締約的權(quán)利，加重了魏某某的義務(wù)；同時AA房屋租賃公司亦未提供證據(jù)證明其在與魏某某簽訂房屋租賃合同時已經(jīng)提請魏某某注意。因此法院認定該合同條款構(gòu)成合同法中無效格式條款，AA房屋租賃公司以魏某某違反該條款為由主張違約賠償，不予支持。

律師評析

  根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定：

（1）采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。

格式條款是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。

（2）格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

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