離婚訴訟期間單方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出賣人被判全額賠償房屋差價(jià)損失！(下)
——陳某等與劉某等房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
無(wú)權(quán)處分 夫妻共同財(cái)產(chǎn) 離婚訴訟 解除合同 房屋買賣 連帶承擔(dān) 購(gòu)房款 中介費(fèi) 房屋增值損失 稅費(fèi) 鑒定費(fèi) 房屋裝修損失 善意相對(duì)人
【要點(diǎn)提示】
夫妻離婚訴訟期間，一方向善意第三人隱瞞配偶不同意出售房屋真實(shí)意愿而擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)，最終導(dǎo)致合同履行不能而解除，買受人能否要求夫妻雙方連帶承擔(dān)返還購(gòu)房款、賠償房屋增值損失及房屋裝修損失？本文案例中，房屋買賣合同關(guān)系發(fā)生在夫妻離婚訴訟期間，買方無(wú)證據(jù)證明購(gòu)房款被用于夫妻共同生活，也無(wú)法證明在離婚判決中法院已就該款項(xiàng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行過(guò)分割，法院不支持配偶對(duì)此承擔(dān)連帶責(zé)任；同時(shí)，配偶亦非合同相對(duì)方，也無(wú)需連帶承擔(dān)具有違約責(zé)任性質(zhì)的房屋差價(jià)損失；但配偶作為房屋的最終權(quán)利歸屬方，就房屋裝修受有利益，因而買方請(qǐng)求其連帶賠償房屋裝修損失具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告一：劉某（出賣人、上訴人）
被告二：陳某1（出賣人劉某之配偶、被上訴人）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡(jiǎn)稱某公司)
【案情簡(jiǎn)介】
劉某與陳某1原系夫妻關(guān)系，2011年2月開始分居。2010年6月11日，劉某先起訴離婚，一審勝訴，但二審被改判撤銷原判、駁回訴訟請(qǐng)求。2011年，陳某1又提起離婚訴訟。法院于2015年1月15日作出民事判決，判令劉某與陳某1離婚，認(rèn)定涉案房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)予分割，判令涉案房屋歸陳某1所有，陳某1給付劉某房屋折價(jià)款200萬(wàn)元。該判決也就雙方其他事宜進(jìn)行了處理，其中陳某1主張家庭資產(chǎn)曾達(dá)到700萬(wàn)元，但經(jīng)查明雙方僅在劉某名下工商銀行有存款80.13元，該判決進(jìn)行了分割，判令由劉某支付陳某1折價(jià)款40元。2015年2月5日，前述判決生效。
2011年1月29日，劉某（出賣人）與陳某（買受人）、某公司（居間方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，該合同約定房屋成交價(jià)5260000元，也就各方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了其他約定。后陳某向劉某共支付購(gòu)房款1550000元，向某公司支付中介費(fèi)50000元，向稅務(wù)機(jī)關(guān)支付稅款29160元。2011年7、8月陳某進(jìn)入涉案房屋并進(jìn)行裝修?，F(xiàn)房屋由陳某居住使用。
陳某1于2015年3月以返還原物糾紛為由訴至法院，要求陳某騰退涉案房屋，陳某亦提起反訴。在該案審理過(guò)程中，法院委托價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就涉案房屋裝修一事進(jìn)行評(píng)估，該鑒定機(jī)構(gòu)于2015年10月16日出具價(jià)格評(píng)估報(bào)告書，認(rèn)定裝修現(xiàn)值為540191元，其中無(wú)異議部分392652元，異議部分147539元；后于2015年12月10日作出補(bǔ)充評(píng)估說(shuō)明，認(rèn)定涉案房屋中的中央空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)值59929元。鑒定費(fèi)13890元，由陳某預(yù)付。法院于2016年4月28日作出判決，判令陳某停止侵害，將涉案房屋騰退并返還給陳某1；駁回陳某的反訴請(qǐng)求，但未對(duì)產(chǎn)生的鑒定費(fèi)作出處理。
評(píng)估公司于2016年3月29日就涉案房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值（不含裝修現(xiàn)值）進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)定房地產(chǎn)總計(jì)6640900元。鑒定費(fèi)15000元，由陳某預(yù)付。就該鑒定結(jié)論，陳某、劉某、某公司均認(rèn)可。
陳某訴至法院，要求判令解除陳某與劉某簽訂的買賣合同，劉某及陳某1連帶返還購(gòu)房款1550000元、連帶支付房屋增值損失1380900元、中介費(fèi)50000元、陳某墊付的2006-2011年供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)89615.92元、陳某已經(jīng)交納的稅款29160元及房屋裝修損失600120元。
【法院判決】
一審：1.解除陳某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》；2.劉某返還陳某購(gòu)房款一百五十五萬(wàn)元、賠償陳某房屋增值損失一百三十八萬(wàn)零九百元、給付陳某墊付的供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)八萬(wàn)九千六百一十五元九角二分；3.劉某、陳某1連帶賠償陳某房屋裝修損失四十五萬(wàn)二千五百八十一元；4.劉某、陳某1連帶給付陳某鑒定費(fèi)（房屋裝修現(xiàn)值鑒定）一萬(wàn)三千八百九十元；5.劉某給付陳某鑒定費(fèi)（房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值鑒定）一萬(wàn)五千元；6.駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、夫妻雙方離婚訴訟期間，一方擅自無(wú)權(quán)處分房屋致合同解除，買賣雙方及賣方配偶相關(guān)責(zé)任如何認(rèn)定？
【詳見上文...】
二、離婚訴訟期間單方出售共有房屋致合同因履行不能而解除，買方請(qǐng)求賣方及其配偶連帶承擔(dān)返還購(gòu)房款、房屋增值損失、房屋裝修損失能否得到法院支持？
根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因出賣人劉某原因導(dǎo)致案涉合同無(wú)法履行，現(xiàn)買受人陳某要求出賣人劉某返還購(gòu)房款、支付增值損失、承擔(dān)房屋裝修損失具有事實(shí)和法律依據(jù)。
至于買受人陳某要求出賣人劉某配偶陳某1連帶返還購(gòu)房款，根據(jù)庭審調(diào)查可知陳某和劉某的房屋買賣合同關(guān)系發(fā)生在劉某及陳某1離婚訴訟期間，陳某無(wú)證據(jù)證明劉某所收到的購(gòu)房款用于劉某及陳某1的夫妻共同生活，另外，根據(jù)雙方離婚糾紛的生效判決，涉及到的共同存款分割問(wèn)題，僅對(duì)劉某名下存款80.13元進(jìn)行了處理，并未體現(xiàn)出對(duì)涉案房屋售房款155萬(wàn)元的分割情況，無(wú)法說(shuō)明該購(gòu)房款在離婚訴訟中已經(jīng)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行過(guò)分割，所以陳某要求陳某1連帶返還購(gòu)房款無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不支持。
就房屋增值損失，現(xiàn)買受人陳某既不能取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，又未能及時(shí)取回購(gòu)房款另購(gòu)住房以避免樓價(jià)上漲給自己帶來(lái)的資金方面的損失和風(fēng)險(xiǎn)。因此，法院根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值判令出賣人劉某承擔(dān)房屋增值損失，合法有據(jù)。因該損失是違約損失，陳某1不是合同相對(duì)方，陳某無(wú)權(quán)要求陳某1就增值損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。劉某主張應(yīng)從中扣除陳某在此期間的居住使用費(fèi)用，法院考慮到涉案房屋買賣合同不能繼續(xù)履行、陳某無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的違約責(zé)任均在于劉某，認(rèn)為該抗辯缺乏合同及法律依據(jù)，亦有違交易的誠(chéng)實(shí)信用原則，不予支持。關(guān)于陳某所主張的中介費(fèi)、稅費(fèi)等，雖然系實(shí)際發(fā)生的損失，但法院在確定房屋增值損失時(shí)已經(jīng)將該部分花費(fèi)考慮在內(nèi)，足以彌補(bǔ)陳某在履行合同過(guò)程中產(chǎn)生的損失，故對(duì)其該主張不予支持。
就裝修損失，一方面屬于違約損失，因而陳某要求劉某賠償具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院應(yīng)予支持；另一方面陳某1作為房屋的最終權(quán)利歸屬方，就該裝修受有利益，因而陳某要求陳某1連帶賠償具有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持；另外，陳某1答辯中稱的其多次提醒陳某，但陳某不聽，因而負(fù)有責(zé)任一事，法院認(rèn)為陳某的行為并無(wú)不妥，陳某1的提醒不影響陳某主張權(quán)利。就其具體數(shù)額，法院考慮到雙方對(duì)該部分所涉及的水電工程是否存在裝修基礎(chǔ)，可移動(dòng)家具、布藝等能否計(jì)入裝修范疇等事項(xiàng)均無(wú)法達(dá)成一致，陳某就此亦未提交有力證據(jù)證明己方主張，故根據(jù)雙方證據(jù)及評(píng)估報(bào)告中無(wú)異議部分予以確定具體裝修損失數(shù)額也是妥當(dāng)?shù)摹?/p>
【涉案法條】
《中華人民共和國(guó)合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《中華人民共和國(guó)婚姻法》
第四十一條 離婚時(shí)，原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財(cái)產(chǎn)不足清償?shù)?，或?cái)產(chǎn)歸各自所有的，由雙方協(xié)議清償；協(xié)議不成時(shí)，由人民法院判決。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋（二）
第二十四條 債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。
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