離婚訴訟期間單方出售共有房屋，履行不能致合同解除，出賣人被判全額賠償房屋差價損失！(下)
——陳某等與劉某等房屋買賣合同糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
無權(quán)處分 夫妻共同財產(chǎn) 離婚訴訟 解除合同 房屋買賣 連帶承擔(dān) 購房款 中介費 房屋增值損失 稅費 鑒定費 房屋裝修損失 善意相對人
【要點提示】
夫妻離婚訴訟期間，一方向善意第三人隱瞞配偶不同意出售房屋真實意愿而擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，最終導(dǎo)致合同履行不能而解除，買受人能否要求夫妻雙方連帶承擔(dān)返還購房款、賠償房屋增值損失及房屋裝修損失？本文案例中，房屋買賣合同關(guān)系發(fā)生在夫妻離婚訴訟期間，買方無證據(jù)證明購房款被用于夫妻共同生活，也無法證明在離婚判決中法院已就該款項作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行過分割，法院不支持配偶對此承擔(dān)連帶責(zé)任；同時，配偶亦非合同相對方，也無需連帶承擔(dān)具有違約責(zé)任性質(zhì)的房屋差價損失；但配偶作為房屋的最終權(quán)利歸屬方，就房屋裝修受有利益，因而買方請求其連帶賠償房屋裝修損失具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持。
【當(dāng)事人信息】
原告：陳某（買受人、上訴人）
被告一：劉某（出賣人、上訴人）
被告二：陳某1（出賣人劉某之配偶、被上訴人）
第三人：某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(簡稱某公司)
【案情簡介】
劉某與陳某1原系夫妻關(guān)系，2011年2月開始分居。2010年6月11日，劉某先起訴離婚，一審勝訴，但二審被改判撤銷原判、駁回訴訟請求。2011年，陳某1又提起離婚訴訟。法院于2015年1月15日作出民事判決，判令劉某與陳某1離婚，認(rèn)定涉案房屋系夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)予分割，判令涉案房屋歸陳某1所有，陳某1給付劉某房屋折價款200萬元。該判決也就雙方其他事宜進(jìn)行了處理，其中陳某1主張家庭資產(chǎn)曾達(dá)到700萬元，但經(jīng)查明雙方僅在劉某名下工商銀行有存款80.13元，該判決進(jìn)行了分割，判令由劉某支付陳某1折價款40元。2015年2月5日，前述判決生效。
2011年1月29日，劉某（出賣人）與陳某（買受人）、某公司（居間方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，該合同約定房屋成交價5260000元，也就各方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了其他約定。后陳某向劉某共支付購房款1550000元，向某公司支付中介費50000元，向稅務(wù)機關(guān)支付稅款29160元。2011年7、8月陳某進(jìn)入涉案房屋并進(jìn)行裝修?，F(xiàn)房屋由陳某居住使用。
陳某1于2015年3月以返還原物糾紛為由訴至法院，要求陳某騰退涉案房屋，陳某亦提起反訴。在該案審理過程中，法院委托價格評估機構(gòu)就涉案房屋裝修一事進(jìn)行評估，該鑒定機構(gòu)于2015年10月16日出具價格評估報告書，認(rèn)定裝修現(xiàn)值為540191元，其中無異議部分392652元，異議部分147539元；后于2015年12月10日作出補充評估說明，認(rèn)定涉案房屋中的中央空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)值59929元。鑒定費13890元，由陳某預(yù)付。法院于2016年4月28日作出判決，判令陳某停止侵害，將涉案房屋騰退并返還給陳某1；駁回陳某的反訴請求，但未對產(chǎn)生的鑒定費作出處理。
評估公司于2016年3月29日就涉案房屋的房地產(chǎn)市場價值（不含裝修現(xiàn)值）進(jìn)行評估，認(rèn)定房地產(chǎn)總計6640900元。鑒定費15000元，由陳某預(yù)付。就該鑒定結(jié)論，陳某、劉某、某公司均認(rèn)可。
陳某訴至法院，要求判令解除陳某與劉某簽訂的買賣合同，劉某及陳某1連帶返還購房款1550000元、連帶支付房屋增值損失1380900元、中介費50000元、陳某墊付的2006-2011年供暖費、物業(yè)費、車位費89615.92元、陳某已經(jīng)交納的稅款29160元及房屋裝修損失600120元。
【法院判決】
一審：1.解除陳某與劉某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》；2.劉某返還陳某購房款一百五十五萬元、賠償陳某房屋增值損失一百三十八萬零九百元、給付陳某墊付的供暖費、物業(yè)費、車位費八萬九千六百一十五元九角二分；3.劉某、陳某1連帶賠償陳某房屋裝修損失四十五萬二千五百八十一元；4.劉某、陳某1連帶給付陳某鑒定費（房屋裝修現(xiàn)值鑒定）一萬三千八百九十元；5.劉某給付陳某鑒定費（房地產(chǎn)市場價值鑒定）一萬五千元；6.駁回陳某的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、夫妻雙方離婚訴訟期間，一方擅自無權(quán)處分房屋致合同解除，買賣雙方及賣方配偶相關(guān)責(zé)任如何認(rèn)定？
【詳見上文...】
二、離婚訴訟期間單方出售共有房屋致合同因履行不能而解除，買方請求賣方及其配偶連帶承擔(dān)返還購房款、房屋增值損失、房屋裝修損失能否得到法院支持？
根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因出賣人劉某原因導(dǎo)致案涉合同無法履行，現(xiàn)買受人陳某要求出賣人劉某返還購房款、支付增值損失、承擔(dān)房屋裝修損失具有事實和法律依據(jù)。
至于買受人陳某要求出賣人劉某配偶陳某1連帶返還購房款，根據(jù)庭審調(diào)查可知陳某和劉某的房屋買賣合同關(guān)系發(fā)生在劉某及陳某1離婚訴訟期間，陳某無證據(jù)證明劉某所收到的購房款用于劉某及陳某1的夫妻共同生活，另外，根據(jù)雙方離婚糾紛的生效判決，涉及到的共同存款分割問題，僅對劉某名下存款80.13元進(jìn)行了處理，并未體現(xiàn)出對涉案房屋售房款155萬元的分割情況，無法說明該購房款在離婚訴訟中已經(jīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行過分割，所以陳某要求陳某1連帶返還購房款無事實和法律依據(jù)，法院不支持。
就房屋增值損失，現(xiàn)買受人陳某既不能取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)，又未能及時取回購房款另購住房以避免樓價上漲給自己帶來的資金方面的損失和風(fēng)險。因此，法院根據(jù)評估機構(gòu)的評估價值判令出賣人劉某承擔(dān)房屋增值損失，合法有據(jù)。因該損失是違約損失，陳某1不是合同相對方，陳某無權(quán)要求陳某1就增值損失承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。劉某主張應(yīng)從中扣除陳某在此期間的居住使用費用，法院考慮到涉案房屋買賣合同不能繼續(xù)履行、陳某無法取得房屋產(chǎn)權(quán)的違約責(zé)任均在于劉某，認(rèn)為該抗辯缺乏合同及法律依據(jù)，亦有違交易的誠實信用原則，不予支持。關(guān)于陳某所主張的中介費、稅費等，雖然系實際發(fā)生的損失，但法院在確定房屋增值損失時已經(jīng)將該部分花費考慮在內(nèi)，足以彌補陳某在履行合同過程中產(chǎn)生的損失，故對其該主張不予支持。
就裝修損失，一方面屬于違約損失，因而陳某要求劉某賠償具有事實和法律依據(jù)，法院應(yīng)予支持；另一方面陳某1作為房屋的最終權(quán)利歸屬方，就該裝修受有利益，因而陳某要求陳某1連帶賠償具有事實和法律依據(jù)，法院予以支持；另外，陳某1答辯中稱的其多次提醒陳某，但陳某不聽，因而負(fù)有責(zé)任一事，法院認(rèn)為陳某的行為并無不妥，陳某1的提醒不影響陳某主張權(quán)利。就其具體數(shù)額，法院考慮到雙方對該部分所涉及的水電工程是否存在裝修基礎(chǔ)，可移動家具、布藝等能否計入裝修范疇等事項均無法達(dá)成一致，陳某就此亦未提交有力證據(jù)證明己方主張，故根據(jù)雙方證據(jù)及評估報告中無異議部分予以確定具體裝修損失數(shù)額也是妥當(dāng)?shù)摹?/p>
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第六條 當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。
第六十條 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
《中華人民共和國婚姻法》
第四十一條 離婚時，原為夫妻共同生活所負(fù)的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)共同償還。共同財產(chǎn)不足清償?shù)?，或財產(chǎn)歸各自所有的，由雙方協(xié)議清償；協(xié)議不成時，由人民法院判決。
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）
第二十四條 債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理。但夫妻一方能夠證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個人債務(wù)，或者能夠證明屬于婚姻法第十九條第三款規(guī)定情形的除外。
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