出賣人隱瞞共有人致合同履行不能,收房款5萬被判賠償127萬？！該賠償數(shù)額是怎樣構(gòu)成和裁判的？為何既判賠違約金又加判賠房屋差價(jià)損失？
出賣人隱瞞共有人致合同履行不能,收房款5萬被判賠償127萬!(下)
---李某與陸某房屋買賣合同糾紛案(二審)法律解析
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣 違約責(zé)任 締約過失責(zé)任 解除合同 繼續(xù)履行合同 居間服務(wù)費(fèi) 房屋差價(jià)損失 配偶不同意出售 逾期違約金
【要點(diǎn)提示】
無權(quán)處分人就其無權(quán)處分的財(cái)產(chǎn)與相對人訂立合同，合同有效，無權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者未能取得處分財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，相對人不能取得合同標(biāo)的的物權(quán)。
當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
【當(dāng)事人信息】
原告：李某（買受人、反訴被告、上訴人）
被告：陸某（出賣人、反訴原告、上訴人）
第三人：某房產(chǎn)中介公司（簡稱中介公司、居間方、被上訴人）
第三人：楊某（陸某配偶，出賣人楊某之夫）
第三人：劉某（買受人楊某之母）、李某1（買受人李某之父）、袁某（買受人李某之女）
【案情簡介】
2011年12月18日，陸某與李某通過某房產(chǎn)中介公司的居間服務(wù)簽訂《存量房屋買賣合同》。合同約定：李某購買陸某名下的涉案房屋一套，房屋成交價(jià)格為4900000元，定金為50000元，在簽訂合同當(dāng)日支付20000元，其余30000元于次日支付...陸某保證房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，未被法院查封，其配偶或其他共有權(quán)人均知曉并認(rèn)可本次交易行為?！斗课轄顩r說明書》中記載涉訴房屋共有權(quán)屬情況為無共有權(quán)人。若本次交易所簽訂的合同或文件，因上述情況被解除、撤銷或認(rèn)定無效，則承諾人應(yīng)向另一方承擔(dān)相當(dāng)于本合同約定成交價(jià)格的20%作為賠償金，本條屬于獨(dú)立條款，在本合同被解除、撤銷或無效的情況下，可依據(jù)本條款追究承諾人的責(zé)任。雙方應(yīng)按約定履行相關(guān)義務(wù)，若逾期履約，自逾期之日起違約方按本合同約定的成交價(jià)款每日萬分之五向守約方支付逾期違約金；自逾期之日起超過15個(gè)工作日仍未履行，守約方有權(quán)解除本合同。雙方簽訂本合同后，任何一方違約造成本合同無法繼續(xù)履行或解除，守約方可依據(jù)定金罰則，或按本合同約定成交價(jià)款的20%的金額向違約方索賠；違約方還須承擔(dān)守約方因本次交易所支付的居間傭金及各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。同日，李某、陸某與某房產(chǎn)中介公司簽訂《居間服務(wù)合同》。
上述合同簽訂后，李某依約支付給陸某定金50000元，并支付給某房產(chǎn)中介公司服務(wù)費(fèi)100000元。后，因陸某配偶楊某明確表示不同意將涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，陸某未按合同約定時(shí)間配合李某辦理完結(jié)貸款手續(xù)和首付款交接手續(xù)。2011年12月29日，李某向陸某發(fā)出履約通知函，告知其應(yīng)于2011年12月31日前辦理交接首付款手續(xù)。后雙方未繼續(xù)履行合同，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
2012年3月，李某起訴至法院，要求判令陸某立即協(xié)助其辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，支付自2011年12月22日至產(chǎn)權(quán)過戶完成之日止的逾期違約金。該案在審理過程中，陸某配偶楊某以侵犯其合法共有權(quán)為由將李某、陸某起訴訴法院，要求確認(rèn)二人簽訂的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)審理后依法判決駁回了楊某的訴訟請求。楊某不服該判決，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后依法判決駁回楊某的上訴，維持原判。后，法院繼續(xù)對李某訴陸某要求繼續(xù)履行合同一案進(jìn)行審理。法院經(jīng)審理后對李某的二項(xiàng)訴訟請求均予以駁回,并告知李某可另案主張陸某的違約責(zé)任。判決后，李某亦不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理后亦依法駁回上訴，維持原判。
2012年3月16日起，涉案房屋由李某使用至今。2012年7月9日，中介公司退還李某居間費(fèi)10000元，并稱是為解決李某、陸某之間糾紛而退還的，后中介公司不同意再退還居間費(fèi)給李某。
2012年9月2日，李某認(rèn)為陸某的行為嚴(yán)重侵害了其合法利益，又起訴至法院要求：1、判令解除李某與陸某于2011年12月18日簽訂的《存量房屋買賣合同》；2、陸某返還定金50000元；3、支付賠償金980000元；4、承擔(dān)李某支付的居間服務(wù)費(fèi)90000元；5、支付李某墊付的2012年3月16日前的物業(yè)費(fèi)、能源費(fèi)1093.68元；6、賠償房屋差價(jià)損失3721300元；7、賠償李某房租損失8200元。
【法院判決】
一審：1、解除李某與陸某于2011年12月18日簽訂的《存量房屋買賣合同》；2、陸某退還李某定金人民幣50000元；3、陸某向李某支付賠償金人民幣980000元；4、陸某向李某支付李某墊付的2012年3月16日前的物業(yè)費(fèi)及能源費(fèi)人民幣1093.68元；5、陸某向原告（反訴被告）李某賠償因房屋升值造成的房屋差價(jià)損失人民幣294000元；6、李某及第三人劉某、李某、袁某將涉案房屋返還陸某；7、駁回李某的其他訴訟請求；
二審：駁回上訴、維持原判。
【案件解析】
一、出賣人配偶以無權(quán)處分為由起訴要求確認(rèn)房屋買賣合同無效，為何被法院駁回？
二、買受人起訴要求繼續(xù)履行房屋買賣合同及出賣人支付遲延履行違約金，為何被法院駁回？
【以上解析詳見上文：...】
法院如何認(rèn)定出賣人隱瞞共有人致合同履行不能房屋買賣合同解除后的交易各方責(zé)任以及裁判賠償具體數(shù)額的法律依據(jù)？
解析如下：
三、法院是如何認(rèn)定出賣人隱瞞共有人致合同履行不能房屋買賣合同解除后的交易各方過錯(cuò)責(zé)任的？
涉訴房屋的所有權(quán)雖登記在陸某一人名下，但實(shí)為其與楊某的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。出賣人陸某未征得配偶楊某同意，并隱瞞其已婚的事實(shí)，擅自將房屋出售給李某，侵犯了楊某的共有權(quán)利，存在明顯過錯(cuò)；涉訴房屋為陸某和楊某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在處分該房屋問題上，作為出賣人配偶的楊某無責(zé)。買受人李某并不知道楊某是該房屋的共同共有人，加之陸某明確表示該房屋無共有權(quán)人，李某已盡到審慎審查的義務(wù)，不存在過錯(cuò)，為善意相對人，涉案房屋買賣合同并無其他法律規(guī)定的無效的情形，故法院依法確認(rèn)了房屋買賣合同為有效。但因陸某欠缺處分權(quán)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，其需征得共有權(quán)人楊某的同意，方有權(quán)處分共用財(cái)產(chǎn)，而楊某已明確表示不同意將涉訴房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給李某，陸某的行為構(gòu)成無權(quán)處分，此種情況下買受人李某不能取得合同標(biāo)的的物權(quán)，涉案房屋買賣合同只能解除。出賣人陸某違反涉訴房屋無共有人的承諾，致使雙方合同不能繼續(xù)履行，此行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
四、出賣人隱瞞共有人致合同履行不能,收房款5萬被判賠償127萬？！該賠償數(shù)額是怎樣構(gòu)成和裁判的？為何既判賠違約金又判賠房屋差價(jià)損失？
依法成立的合同受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
首先，在此前的生效判決中已確認(rèn)出賣人陸某隱瞞其婚姻狀況導(dǎo)致涉案房屋無法辦理過戶手續(xù)，李某依法可主張陸某的違約責(zé)任。故對于合同無法履行的原因應(yīng)歸結(jié)于陸某的無權(quán)處分行為，陸某應(yīng)向李某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，關(guān)于人民幣980000元的賠償金，因買賣雙方在合同中就此已有明確約定，出賣人的違約行為在客觀上對買受人亦造成了損失，故法院對該項(xiàng)訴訟請求予以支持。其次，在確定損失及具體應(yīng)賠償數(shù)額上，買受人李某主張3721300元的房屋差價(jià)損失，出賣人陸某則認(rèn)為其不應(yīng)賠償，因出賣人陸某不能舉出充分證據(jù)證明買受人李某于簽訂合同后數(shù)日內(nèi)即知曉該房屋無法購得，法院認(rèn)為李某的房屋差價(jià)損失計(jì)算期間應(yīng)從合同簽訂日至有生效判決確定李某無法購得該房屋的時(shí)點(diǎn)，即應(yīng)計(jì)算至2013年7月，而不應(yīng)以李某主張的2014年1月的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行考量。再次，法院注意到，涉案房屋為陸某和楊某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在處分該房屋問題上，生效判決已確認(rèn)楊某無責(zé)，也就是說，出賣人配偶楊某因其對該房屋享有所有權(quán)而享受的房價(jià)上漲利益，應(yīng)依法予以保護(hù)，而陸某享有的房價(jià)上漲利益，可因其違約不予保護(hù)而賠付李某，如果按李某之要求百分之百的計(jì)算房屋差價(jià)，勢必會(huì)使李某獲取了無責(zé)者楊某所應(yīng)得的房價(jià)上漲利益，故在該時(shí)點(diǎn)的房屋差價(jià)也應(yīng)以一半左右計(jì)取為宜。
另，根據(jù)法律規(guī)定，違約金與損失不能并舉，買受人李某主張?jiān)?80000元的違約金賠付上再全額支持其房屋差價(jià)損失，并不符合法律規(guī)定，但是法院判決將違約金980000元表述為賠償金，并認(rèn)為不足以賠償買受人李某的損失，再行加判房屋差價(jià)損失294000元，處理思路上亦符合法理。
綜上，法院在以上推論的基礎(chǔ)上，將鑒定結(jié)論的2014年1月之房屋差價(jià)損失3721300元予以壓縮計(jì)算并根據(jù)案情，結(jié)合買賣雙方的過錯(cuò)程度、合同的履行情況、評估結(jié)論、約定的違約金數(shù)額等因素，綜合考慮酌定出賣人賠償1274000元。
【涉案法條】
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》
第二十八條 當(dāng)事人依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定，請求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。增加違約金以后，當(dāng)事人又請求對方賠償損失的，人民法院不予支持。
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