祖業(yè)產(chǎn)被子女翻建、拆除，拆遷騰退補償款是否以及哪些屬于遺產(chǎn)？該怎樣析產(chǎn)、繼承？(上)
——張某等與呂某等分家析產(chǎn)糾紛（二審）案法律解析
【關(guān)鍵詞】
騰退補償款 拆遷房屋 宅基地區(qū)位補償款 房屋重置成新價 翻建、拆除 建房時間 出資 騰退補償安置協(xié)議 祖業(yè)產(chǎn)析產(chǎn)繼承
【要點提示】
我國實行的是房地一體的原則。宅基地使用權(quán)無法通過繼承直接取得，繼承人可以通過繼承房屋所得遺產(chǎn)份額的方式取得相應(yīng)宅基地使用權(quán)，進而取得此部分房、地相對應(yīng)的宅基地區(qū)位補償款和房屋重置成新價，而騰退補助費，針對的是在世的實際騰退人員。
【當(dāng)事人信息】
原告：張某1、張某2、孫某、張某3、張某4（上訴人）
被告：張某5、呂某、張某6、丁某（被上訴人）
【案情簡介】
張某2的父親張某、母親董某婚后共生育六名子女分別為：長子張某7、次子張某8，三子張某5，長女張某2，次女張某9，三女張某1。張某于1990年5月14日死亡、董某于2001年5月7日死亡；張某之父張某10、之母房某均先于張某死亡；張某7與孫某于1969年6月19日登記結(jié)婚，婚后生一女張某3、一子張某4，張某7于2005年11月21日死亡；1982年張某5與呂某登記結(jié)婚，婚后生一女張某6。
涉案房屋原系張某之父張某10、房某留有的遺產(chǎn)，原有北房四間、耳房一間及西房三間；張某、董某及六名子女一直在此居住生活；此后張某7、張某8、張某2陸續(xù)結(jié)婚并搬出；1981年張某、董某及子女將原北房四間及耳房拆除，翻建為北房五間；張某9、張某1也陸續(xù)結(jié)婚并搬出該院居住。1988年張某、董某、張某5、呂某在院內(nèi)建西房三間，1994年張某5、呂某及董某搬出該院居住；2002年張某5、呂某在院內(nèi)建東房三間，2004年張某5、呂某將原北房五間拆除翻建為北房十間（兩排）。
2013年8月25日，呂某與村委會、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂騰退補償安置協(xié)議，內(nèi)容如下：甲方需要乙方（呂某）騰退涉案房屋；宅基地面積為546.48平方米，房屋建筑面積345.83平方米，在冊人口為三人，應(yīng)安置人口四人，分別為：產(chǎn)權(quán)人呂某、之夫張某5、之女張某6、之女婿丁某；騰退房屋所在地宅基地區(qū)位補償價8300元/平方米，區(qū)位補償款金額為4535784元；重置成新及附屬物作價510578元；騰退房屋補償款合計5046362元，騰退補助費共計2783837元，以上騰退補償款合計7830199元，此后呂某領(lǐng)取了上述拆遷款項。根據(jù)拆遷估價明細表中的相關(guān)內(nèi)容，可知院內(nèi)房屋重置成新價為414984元，院內(nèi)北房總價為131840元，建筑面積應(yīng)為97.34平方米，東房總價為53007元，建筑面積應(yīng)為41.36平方米，西房總價為50562元，建筑面積應(yīng)為43.12平方米。
經(jīng)法院詢問，張某8、張某9表示不參加訴訟，并放棄對涉案房屋析產(chǎn)繼承的相關(guān)權(quán)利。
張某2、張某1、孫某、張某3、張某4訴至法院，請求：對涉案宅院騰退補償款進行析產(chǎn)，要求分得5482512元。
【法院判決】
一審：1.涉案宅院的騰退補償款共計七百八十三萬零一百九十九元歸呂某、張某5、張某6、丁某共同所有；呂某分別給付張某2人民幣三萬元、給付張某9人民幣三萬元、給付孫某、張某3、張某4共計人民幣三萬元；2.駁回張某2、張某1、孫某、張某3、張某4的其他訴訟請求。
二審：駁回上訴，維持原判。
【案件解析】
一、祖業(yè)產(chǎn)被個別子女翻建、拆除，拆遷騰退補償款是否以及哪些屬于遺產(chǎn)？
案例中訴爭房屋原系張某之父母遺留的房屋，院內(nèi)北房五間系1981年張某、董某將原北房拆除、房屋翻建為北房五間，建房時張某7、張某8、張某2均已結(jié)婚并搬出居住，張某、董某死后，張某5、呂某于2004年對上述房屋進行翻建，并經(jīng)村委會確認，因此宅院內(nèi)北房的權(quán)屬已經(jīng)發(fā)生變化，張某、董某所留有的遺產(chǎn)已經(jīng)滅失，且翻建后其他繼承人均未對建房提出異議。宅院內(nèi)西房三間系張某、董某及張某5、呂某所建，因此該房屋被拆除后，房屋價值已經(jīng)轉(zhuǎn)為拆遷補償款，根據(jù)當(dāng)時建房的情況，考慮到張某、董某均已退休在家多年，法院酌情確定張某、董某所占房屋的份額為百分之三十，參考拆遷補償款中的房屋拆遷評估明細表的內(nèi)容，酌情確定張某、董某的遺產(chǎn)數(shù)額。宅院內(nèi)的東房系在張某、董某死后所建，因此該房屋不應(yīng)屬于張某、董某的遺產(chǎn)。
拆遷補償款中宅基地區(qū)位補償款及補助款是否屬于遺產(chǎn)？首先，宅基地使用權(quán)不能通過繼承直接取得，因考慮到房地一體的原則，可通過繼承地上物的房屋取得相應(yīng)宅基地使用權(quán)，因此，張某2等五人可以通過繼承張某、董某在西房三間所占的份額取得針對宅基地使用權(quán)而補償?shù)膮^(qū)位補償款，具體數(shù)額由法院根據(jù)張某、董某所占的比例確定；而騰退補助費應(yīng)當(dāng)是對被安置人員的補償，其中不應(yīng)包括張某及董某的遺產(chǎn)。
二、祖業(yè)產(chǎn)被個別子女翻建、拆除，拆遷騰退補償款應(yīng)該如何析產(chǎn)并繼承分割？
【詳見下文解析，敬請期待...】
【涉案法條】
《中華人民共和國物權(quán)法》
第九十九條共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險，理性、合法維權(quán)。
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