案情簡介：開發(fā)商應(yīng)否承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任
2012年1月24日，章某與某房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂一份商品房買賣合同，合同約定：開發(fā)商應(yīng)于2012年9月30日前將驗(yàn)收合格的商品房交付章某，每逾期一日按已付房價款的萬分之三支付違約金，如遭遇不可抗力，開發(fā)商在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知，交房期限可以據(jù)實(shí)予以順延。
法院判決：構(gòu)成違約
法院認(rèn)為，雙方簽訂的合同有效，開發(fā)商應(yīng)按合同約定按期履行交房義務(wù)。由于臺風(fēng)、暴雨等氣象條件，是可以預(yù)見，并可以適當(dāng)措施減輕損失，因此不屬于不可抗力，且開發(fā)商未按合同約定履行告知義務(wù)，因此開發(fā)商的抗辯理由不能成立。
律師說法：如何認(rèn)定本案的違約責(zé)任
首先，臺風(fēng)、暴動雨不屬于不可抗力，《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定“不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”可見，不可抗力的范圍極其狹窄，構(gòu)成不可抗力一般應(yīng)具備以下條件：（1）不可抗力事件應(yīng)當(dāng)是在合同訂立后發(fā)生的；（2）不可抗力事件是在訂立合同時，雙方所不能預(yù)期或沒有理由能肯定該事件的發(fā)生的；（3）不可抗力事件不是由任何一方當(dāng)事人的過錯或過失引起的；（4）不可抗力事件的發(fā)生及其所引發(fā)的后果是人為所不能控制和不可避免的。
由于臺風(fēng)、暴雨等情形是作為沿海省份的福建較常見的氣象條件，開發(fā)商具有一定規(guī)模、資質(zhì)和專業(yè)技術(shù)人員，其在工程設(shè)計和制訂交房期限時就應(yīng)當(dāng)預(yù)見工程建設(shè)過程會受到臺風(fēng)、暴雨的影響，在工程施工過程中應(yīng)當(dāng)采取合理的措施，將臺風(fēng)、暴雨的影響降到最低；其次，雙方簽訂的商品房買賣合同規(guī)定了發(fā)生不可抗力后，開發(fā)商的告知義務(wù)，雖然不可抗力自身造成的損害不會因開發(fā)商未履行告知義務(wù)而降低，但開發(fā)商告知后，商品房的買受人可以采取合理措施，減輕可能給對方造成的損失，且告知義務(wù)的約定符合法律規(guī)定。因此，開發(fā)商的抗辯理由不能成立，應(yīng)向章某支付延期交房的違約金。
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