構(gòu)成表見代理的行為表征

基本案情

   2018年年初，胡某某通過其朋友的介紹找到了自稱為AA房地產(chǎn)開發(fā)公司工作人員的段某某，胡某某在段某某的介紹下購(gòu)買了段某某代理出售AA房地產(chǎn)開發(fā)商所開發(fā)樓盤的一處房屋。雙方簽訂合同后，胡某某向段某某支付了約定的合同價(jià)款，段某某向胡某某出具了BB房地產(chǎn)開發(fā)公司開具了統(tǒng)一發(fā)票。事后，在胡某某辦理房屋過戶登記時(shí)發(fā)現(xiàn)，該房屋已經(jīng)被CC火鍋店租賃，胡某某遂向法院起訴要求確認(rèn)其對(duì)于所購(gòu)房屋的所有權(quán)，并要求AA房地產(chǎn)開發(fā)公司履行合同約定，為其辦理房屋所有權(quán)的過戶登記。被告AA房地產(chǎn)開發(fā)公司答辯稱：段某某并非為本公司的銷售人員，其向胡某某出具的公司印章為作廢印章，從2017年開始公司已經(jīng)更換了新的印章，故對(duì)于段某某的代理行為AA公司不予追認(rèn)。

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法院判決

   法院認(rèn)為：本案屬于房屋買賣合同糾紛，主要的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是被告人段某某的行為是否構(gòu)成表見代理。法院認(rèn)為，本案中被告人段某某持有的AA房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同印章盡管被證明為過期印章，但AA房地產(chǎn)開發(fā)公司在段某某以該公司名義與胡某某簽訂了房屋買賣合同后向胡某某出具銷售發(fā)票的行為，結(jié)合段某某持有AA房地產(chǎn)開發(fā)公司的印章，且胡某某無法辨識(shí)AA房地產(chǎn)開發(fā)公司印章的真?zhèn)蔚那闆r下，足以使得原告人胡某某產(chǎn)生認(rèn)定段某某為AA公司銷售人員的內(nèi)心確信。因而被告人段某某構(gòu)成的表見代理，胡某某與AA房地產(chǎn)開發(fā)公司之間的買賣合同合法有效，依法確認(rèn)胡某某對(duì)于該房屋所享有的合同權(quán)利，AA房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)配合胡某某辦理房屋過戶登記手續(xù)。

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律師評(píng)析

本案涉及的主要問題是對(duì)于表見代理行為的認(rèn)定問題，表見代理是指雖無代理權(quán)但表面上有足以使人信為有代理權(quán)而須由本人負(fù)授權(quán)之責(zé)的代理。表見代理代理成立需要具備以下三項(xiàng)法律要件：

（1）以本人名義為民事法律行為；

（2）行為人無代理權(quán)；

（3）須有使相對(duì)人信其有代理權(quán)的表征；

（4）相對(duì)人須為善意

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