商品房買賣合同的解除條件

基本案情

2017年7月，朱某某與AA房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定，朱某某向AA房地產(chǎn)有限公司購(gòu)買其所開(kāi)發(fā)樓盤的房屋，合同價(jià)款的給付由BB建筑設(shè)計(jì)公司代為支付，若超過(guò)一個(gè)月未支付的，AA房地產(chǎn)公司享有合同解除權(quán)。隨后BB建筑設(shè)計(jì)公司向AA房地產(chǎn)有限公司出具了確認(rèn)書(shū)以及其與朱某某之間的委托書(shū)，確認(rèn)其將代朱某某向AA房地產(chǎn)有限公司支付合同價(jià)款。AA房地產(chǎn)公司向朱某某交付了房屋后發(fā)現(xiàn)BB建筑設(shè)計(jì)公司因涉嫌犯罪，其賬戶已經(jīng)被銀行凍結(jié)，現(xiàn)無(wú)力支付該款項(xiàng)，于是AA房地產(chǎn)有限公司及時(shí)向朱某某表示，要求其支付房屋價(jià)款，否則將解除合同。朱某某一直拖欠該房款未給付，AA房地產(chǎn)公司向其寄送了解除合同通知書(shū)，朱某某不服，雙方訴至法院，AA房地產(chǎn)公司請(qǐng)求法院確認(rèn)該合同解除的效力。

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法院審理

法院認(rèn)為：本案中朱某某與AA房地產(chǎn)公司之間的商品房買賣合同系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，合同成立有效。本案中BB建筑設(shè)計(jì)有限公司因涉嫌犯罪其公司賬戶被法院依法凍結(jié)，無(wú)法支付購(gòu)房款，因而朱某某未履行應(yīng)盡的給付義務(wù)，構(gòu)成根本違約，AA房地產(chǎn)公司據(jù)此享有合同解除權(quán)，同時(shí)朱某某未按時(shí)給付購(gòu)房款的行為已經(jīng)符合合同中約定的解除條件，AA房地產(chǎn)公司向其寄送合同解除通知書(shū)時(shí)，該合同已經(jīng)被解除，故原告AA房地產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，法院依法予以確認(rèn)合同解除的效力。

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律師評(píng)析：

本案中需要注意的是，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十六條：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”的規(guī)定，本案中AA房地產(chǎn)公司已經(jīng)依法行使合同解除權(quán)，訴爭(zhēng)合同已在AA房地產(chǎn)公司發(fā)函送達(dá)朱某某時(shí)產(chǎn)生解除的效力，法院依法予以確認(rèn)。

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