【案情簡介】
2017年3月18日，王某與李某及某房地產(chǎn)公司三方簽訂了《房屋買賣合同》，其中王某為購房人，李某為房屋所有權(quán)人韓某的代理人，某房地產(chǎn)公司為居間人。合同約定王某購買韓某所有房屋，另聲明該房屋“產(chǎn)權(quán)過五”。合同簽訂后，王某向李某交付了定金，并向某地產(chǎn)公司交付了中介費(fèi)。后得知，該房屋產(chǎn)權(quán)并未“過五”，王某認(rèn)定售房人及某地產(chǎn)公司行為構(gòu)成欺詐，遂將李某、韓某及某房地產(chǎn)公司訴之法院，要求撤銷《房屋買賣合同》、雙倍返還定金及中介費(fèi)。
【關(guān)鍵詞】
房屋買賣合同糾紛、撤銷合同、欺詐
【案件焦點(diǎn)】
1.李某作為韓某的代理人，是否為本案適格被告？
2.合同聲明“產(chǎn)權(quán)過五”，而事實上產(chǎn)權(quán)并未“過五”，售房人的行為是否構(gòu)成欺詐？
【服務(wù)過程】
我所代理售房人一方，為確認(rèn)其行為是否構(gòu)成欺詐，再三與當(dāng)事人了解案件經(jīng)過，一一比對欺詐行為的構(gòu)成要件。對代理方案進(jìn)行了詳細(xì)解釋和說明，當(dāng)事人表示認(rèn)同并理解。同時，通過收集類似案例，分別整理出支持原告訴訟請求的法院觀點(diǎn)及反對觀點(diǎn)，為當(dāng)事人指出本案存在的風(fēng)險，并做好記錄和留檔。
【法院觀點(diǎn)】
李某為韓某代理人，根據(jù)《民法總則》第一百二十六條，李某在其代理權(quán)限內(nèi)，以韓某名義實施的民事法律行為，對韓某發(fā)生效力，因此李某并非本案適格主體。
三方簽訂合同系三方真實的意思表示，未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。雖被告承諾涉案房屋“產(chǎn)權(quán)過五”與房屋實際情況不符，但不符合《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷的情形。
【裁判結(jié)果】
駁回原告王某的全部訴訟請求。
案件受理費(fèi)，由原告承擔(dān)。
【律師評析】
首先，明確李某并非本案適格主體，因其為韓某代理人，其所簽訂的合同約束的為被代理人韓某。
其次，本案中售房人行為確實存在過失，但卻不能因此反推其交易時存在欺騙的故意，構(gòu)成欺詐行為。原告訴訟請求若變更為解除合同，退還定金及中介費(fèi)更為符合實際情況，判決結(jié)果或有不同。
對于“公平”的評價，似乎每個人都有不同的標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)站在對方的角度，就能使復(fù)雜問題簡單化，避免一些本不必要的糾紛。
【雅成律師風(fēng)險提示】
購房人?小貼士：
1.嚴(yán)格審查售房人主體資格，確認(rèn)所售房屋是售房人單獨(dú)所有還是夫妻雙方共同所有，查驗結(jié)婚證或離婚證很有必要！
2.仔細(xì)核對房產(chǎn)證，所記載的房屋信息是否與售房人承諾或房屋實際相符，比如，面積、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、是否“過二”或“過五”、是否有他項權(quán)利。
3.合同內(nèi)容要詳盡，比如明確約定稅費(fèi)的承擔(dān)、留有哪些家電家具（品牌及型號記錄清楚）、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)等。
售房人?小貼士：
實踐中，售房人往往容易忽略自身產(chǎn)生的風(fēng)險，需要特別注意。
1.每一項承諾必須嚴(yán)格根據(jù)事實情況及房產(chǎn)證記載內(nèi)容，保證每一項承諾、合同中約定每一條款都確定無異議。
2.盡量親自簽訂合同，不要輕易委托代理人。
3.注意審查合同內(nèi)容，尤其對付款、交房、以及銀行貸款等一系列程序上要清晰明確，不可疏忽大意。
翟敏律師辦案心得：人民的安寧乃是最高的法律
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執(zhí)業(yè)律所：翟敏
咨詢電話： 0431-80884444
19年法律訴訟經(jīng)驗，專注房產(chǎn)，勝訴率高
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