簽訂商品房預售合同后能否排除法院執(zhí)行

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簽訂商品房預售合同后能否排除法院執(zhí)行

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基本案情

2018年年初，陳某某與AA房地產開發(fā)公司就購買該公司所開發(fā)的某某樓盤中的一處房屋簽訂了房產認購協議。陳某某已經向其支付了合同總價超過一半的錢款。在交房日期到來前，AA房地產公司因與BB資產公司金融不良債權糾紛一案，經法院審理，BB資產公司依生效判決向法院申請強制執(zhí)行，法院凍結了AA房地公司名下的財產，包括陳某某所購買的房屋。陳某某向法院提出執(zhí)行異議，在執(zhí)行法院駁回其異議后，陳某某向法院提出執(zhí)行異議之訴。

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    法院認為：本案的爭議焦點在于原告陳某某對于該房屋享有何種權利，該權利是否足以排除執(zhí)行。陳某某與AA房地產公司在AA房地產公司財物被凍結前簽訂了房屋認購協議，并未完成房屋過戶登記，陳某某對于該房屋基于合同關系享有期待權。雖然該房屋認購協議并非嚴格意義上的商品房買賣合同，但是依據司法解釋的規(guī)定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房買賣合同主要內容的，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，應當認定該商品房認購協議為商品房買賣合同。同時經法院查明，陳某某在除購買的商品房外，其名下沒有其他可供居住的房屋，并且陳某某已經向AA房地產公司支付超過合同總價一半的購房款，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》，享有足以排除執(zhí)行的民事權益，陳某某關于本案的執(zhí)行異議成立。

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律師評析

        根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定

》“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

本案中陳某某與AA房地產公司簽訂商品房認購協議，且符合上述司法解釋所規(guī)定的要件，對于陳某某依據合同關系而享有的物權期待權可以對抗執(zhí)行人的執(zhí)行申請，保障陳某某合法的民事權益。

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