北京房產(chǎn)專業(yè)律師魏國(guó)鵬為大家以案說(shuō)法，為大家講述“2017最新北京商住房政策”，有法律問(wèn)題，上法邦網(wǎng)。
3月26日晚間，北京市住建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》(以下簡(jiǎn)稱《公告》)，一石激起千層浪。根據(jù)《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“商辦類項(xiàng)目”)只能銷售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織等，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商辦房需滿足名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)紀(jì)錄等條件，而且不能使用商業(yè)銀行的個(gè)人購(gòu)房貸款。至此，市場(chǎng)傳聞已久的商住房調(diào)控政策終于靴子落地。
全方位限制個(gè)人購(gòu)商住房
“在北京，此前商住房一直是剛需住宅的替代型產(chǎn)品?！痹趤喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅看來(lái)，小戶型、低總價(jià)、基本不限購(gòu)一直是這類房屋的獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。而易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則直言，本次限購(gòu)新政對(duì)于北京商住房最直接的影響就是將一塊市場(chǎng)上的“香餑餑”變成了“燙手山芋”。
根據(jù)《公告》，開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn);而且，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
而對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商住房和已購(gòu)房屋再銷售，《公告》雖然明確，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，但也同時(shí)規(guī)定了頗為嚴(yán)格的限制性政策，包括：名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的，以及在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。而且，《公告》規(guī)定，商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
史上最嚴(yán)厲調(diào)控
幾乎在所有分析人士眼中，《公告》所涉及的政策，句句“一針見(jiàn)血”，直指商住房交易的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。“新政從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面精準(zhǔn)限制‘商改住’，措施強(qiáng)度不僅是北京史上最嚴(yán)格，就算放眼全國(guó)，也是針對(duì)商住房最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控?！惫阒毖?。
具體來(lái)說(shuō)，部分專家將《公告》中對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二手商住房的限購(gòu)、信貸新政稱作為本次新政中影響面最廣的內(nèi)容。有分析人士甚至表示，如果符合連續(xù)五年繳納社?；蛘邆€(gè)稅的條件且名下無(wú)房，消費(fèi)者基本上都可以直接購(gòu)買(mǎi)普通住宅了，再疊加個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不允許使用住房貸款的規(guī)定，這意味著，一段時(shí)間內(nèi)，北京的商住房基本上難以交易了。在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，本次公布的二手商住房限購(gòu)條件，已經(jīng)比購(gòu)買(mǎi)住宅更加嚴(yán)格了，這樣的約束政策將直接導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買(mǎi)商辦類產(chǎn)品。而郭毅也表達(dá)出了類似的觀點(diǎn)，她認(rèn)為，“商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款”的規(guī)定，是北京樓市調(diào)控史上首次出現(xiàn)的“零杠桿”產(chǎn)品，雖然單獨(dú)來(lái)看此項(xiàng)政策影響還算有限，但與該系列其他限購(gòu)政策共同出臺(tái)后，意味著商住房已基本沒(méi)有可能再面向個(gè)人銷售。
此外，郭毅還提出，在部分消費(fèi)者看來(lái)，《公告》中不如限購(gòu)、信貸政策搶眼的規(guī)劃政策，也蘊(yùn)藏著可觀的調(diào)控效力。“去年，總面積在100平方米以下的小戶型商住產(chǎn)品占整體商住房供應(yīng)量的9成以上，不到200萬(wàn)元/套的成交價(jià)僅相當(dāng)于同期住宅單套均價(jià)的35%左右，而500平方米以上的戶型此前只占商住產(chǎn)品的1%，此次‘新建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米’的規(guī)定意味著大部分商住購(gòu)房需求將被摒棄，商辦原本的職能將被充分還原。”郭毅表示。
成交量?jī)r(jià)大幅下跌幾成定局
北京的商住房“遭遇”重磅調(diào)控政策，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)幾成定局。張大偉預(yù)測(cè)稱，目前市場(chǎng)上，商辦類項(xiàng)目約有50%-60%是直接銷售給個(gè)人居住使用，另外還有40%左右的辦公類產(chǎn)品，在這種情況下，《公告》出臺(tái)可能會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)成交量出現(xiàn)50%以上的跌幅，而成交價(jià)格很可能出現(xiàn)30%以上的跌幅?！邦A(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商和中介不會(huì)再主動(dòng)參與商住房的開(kāi)發(fā)和銷售，估計(jì)該類產(chǎn)品的流動(dòng)性會(huì)變得非常差，使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價(jià)格較大明顯的下滑?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
郭毅則以通州去此前實(shí)行的商住房限購(gòu)政策為例分析稱，《公告》中對(duì)于在建(含在售)商辦類項(xiàng)目銷售對(duì)象的限制基本與通州區(qū)現(xiàn)行政策力度相當(dāng)，“去年5月通州實(shí)施這一政策后，10個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，商住房銷量大跌74%，而本次政策放眼全市，同樣限制了二手商辦類項(xiàng)目的流通性，商住的投資功能將被極大削減，預(yù)計(jì)北京商住房的銷量將很快將出現(xiàn)陡崖式下跌。”
以上即是“2017最新北京商住房政策”最新資訊解讀，如遇房產(chǎn)相關(guān)法律問(wèn)題，建議咨詢律師處理，因?yàn)榉慨a(chǎn)買(mǎi)賣涉及金額較大，而且產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否存在抵押、戶口是否能及時(shí)遷出等問(wèn)題需要設(shè)計(jì)有針對(duì)性的條款，房屋買(mǎi)賣過(guò)程復(fù)雜，出問(wèn)題的居多，具體可咨詢房產(chǎn)專業(yè)律師魏國(guó)鵬魏律師，專業(yè)房產(chǎn)律師為您出謀劃策，答疑解惑。
另附新政全文：
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告
為進(jìn)一步規(guī)范本市商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)公告如下：
一、商業(yè)、辦公類項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>
二、開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。
三、開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的商辦類項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途建設(shè)、銷售，違反規(guī)定的，規(guī)劃國(guó)土、住建部門(mén)依法處理。
四、開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
五、本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。
2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
六、對(duì)規(guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對(duì)違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
七、商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。
八、本公告發(fā)布之日起，開(kāi)發(fā)企業(yè)將新開(kāi)工的商辦類項(xiàng)目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實(shí)，規(guī)劃國(guó)土部門(mén)依法收回土地，商業(yè)銀行對(duì)該企業(yè)在本市所有項(xiàng)目暫停授信。
九、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
本公告自發(fā)布之日起執(zhí)行，與本公告不符的，按本公告執(zhí)行。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)
北京市工商行政管理局、人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、銀監(jiān)會(huì)北京監(jiān)管局
2017年3月26日
魏國(guó)鵬律師辦案心得：房產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系到全社會(huì)婚姻、家庭等各個(gè)方面，處理好房產(chǎn)的法律糾紛，維護(hù)公平和正義，是律師義不容辭的使命！
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