經(jīng)濟(jì)適用住房是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房具有3個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性、保障性、實(shí)用性。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。
由于經(jīng)適房自身的特殊性質(zhì)，現(xiàn)行法律政策對(duì)于其上市交易采取了相應(yīng)的限制措施。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，司法實(shí)踐中隨之出現(xiàn)大量因經(jīng)適房買賣合同引發(fā)的糾紛，而其中又以經(jīng)適房買賣合同效力的認(rèn)定最為典型。
依據(jù)現(xiàn)行政策、法律規(guī)定，經(jīng)適房買賣合同并非一概無(wú)效，而是以出賣人轉(zhuǎn)讓房屋的原購(gòu)房合同簽訂日期進(jìn)行區(qū)分，采取“老房老政策，新房新政策”的辦法，即出賣人轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟(jì)適用住房的原購(gòu)房合同系2008年4月11日(含)之前簽訂，當(dāng)事人又在轉(zhuǎn)讓該已購(gòu)房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，或在一審法庭辯論終結(jié)前該房屋已具備上市交易條件的，可以認(rèn)定合同有效。
此處的上市交易條件一般指取得房屋所有權(quán)證書(shū)已滿5年或者取得契稅發(fā)票已滿5年。經(jīng)出賣人主張房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效的后果，適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，并考慮居住安置問(wèn)題妥善處理，在認(rèn)定買受人所受損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人因房屋升值獲得的利益、買受人因此喪失的訂約機(jī)會(huì)損失、買受人裝修房屋的添附價(jià)值及雙方的過(guò)錯(cuò)程度等因素，公平合理地予以確定。
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房需注意，購(gòu)房者應(yīng)在充分了解和考察預(yù)售許可證、項(xiàng)目施工情況、產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?有些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目是某些單位自建房或聯(lián)建房，購(gòu)買前一定要問(wèn)清銷售許可證和產(chǎn)權(quán)等重要情況、物業(yè)管理等基礎(chǔ)上，仔細(xì)研究清楚合同的每一項(xiàng)，并在補(bǔ)充條款中對(duì)交房時(shí)間、面積誤差、關(guān)鍵的配套設(shè)施加以約定，并注明開(kāi)發(fā)商在每項(xiàng)違約時(shí)的懲罰辦法，必要時(shí)請(qǐng)專業(yè)律師，考慮清楚了再簽才比較妥當(dāng)。不要偏信廣告宣傳或是售樓人員的口頭承諾，否則后悔莫及。
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