導讀：在房屋買賣合同糾紛案件中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應如何辦理的問題，鑒于房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，人民法院在審理該類房產(chǎn)糾紛時都比較慎重。夫妻一方獨自出賣共有房屋如何認定另一方已經(jīng)同意？請看下文案例解析。
案例簡介：被告以無權(quán)處分為由拒絕履行合同，原告請求賠償損失
2016年2月21日，原、被告通過XX（上海）房地產(chǎn)咨詢有限公司居間介紹下簽署《房屋買賣合同》，約定原告向被告購買位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)虬涇路XXX弄XXX號XXX室房屋，房屋總價款248萬元，雙方在2016年3月8日前往中介公司處簽訂網(wǎng)簽版房屋買賣合同。被告于2016年3月6日向原告表示因有他人愿意以300萬元購買系爭房屋并明確表示不同意按照《房屋買賣合同》約定的價款履行房屋買賣合同義務。后經(jīng)原告一再催促，被告仍拒絕履行合同義務?，F(xiàn)訴請法院解除合同，被告賠償損失。被告辯稱，對于收到原告的定金10萬元同意返還。房屋買賣合同上欠缺系爭房屋共有產(chǎn)權(quán)人朱ＸＸ的簽字或授權(quán)，朱ＸＸ也不同意出售系爭房屋的，因此房屋買賣合同為無效合同，則不存在合同解除前提以及賠償損失的理由。
法院判決：被告無權(quán)處分理由不成立，判被告適當賠償房價上漲損失
被告是系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人之一，與另一產(chǎn)權(quán)人朱ＸＸ系夫妻關(guān)系，其在與原告簽訂房屋買賣合同時出示了代簽承諾書及另一產(chǎn)權(quán)人身份證，那么原告即便基于表見代理認可被告簽署房屋買賣合同并無不當。本院不予采信。原被告之間就系爭房屋簽訂的房屋買賣合同系雙方的真實意思表達，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于有效的合同，雙方均應予以恪守。原被告雖然沒有最終簽訂網(wǎng)簽版的上海市房地產(chǎn)買賣合同，但是原被告在2016年2月21日簽署的房屋買賣合同已經(jīng)就系爭房屋的基本情況、房屋價款、付款方式、交付日期、價款支付期限和方式等房屋買賣的基本要件進行了約定，原被告之間就系爭房屋已經(jīng)成立了有效的房屋買賣合同關(guān)系。在房屋買賣合同簽訂后，被告以另一產(chǎn)權(quán)人不同意出售為由拒絕簽訂網(wǎng)簽版買賣合同，屬于違約行為，原告以此認為雙方已經(jīng)事實上無法繼續(xù)履行合同為由主張解除房屋買賣合同，被告經(jīng)釋明也無異議，故本院支持原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請求。
律師說法：夫妻一方擅自出賣共有房屋如何認定另一方已經(jīng)同意
司法實踐中，房產(chǎn)糾紛的處理存在一個很難把握的事實認定，即為夫妻一方是否同意該出售行為。就此，我們認為，在具體認定是否同意時需要注意：第一，如何認定夫妻另一方是否做出同意的意思表示。所謂意思表示指表意人向他人發(fā)出的表示，據(jù)此向他人表明，根據(jù)其意思某項特定的法律后果應該發(fā)生效力。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。但是值得注意的是，現(xiàn)實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法通則意見》第66條：“一方當事人向?qū)Ψ疆斒氯颂岢雒袷聶?quán)利的要求，對方未用語言或者文字明確表示意見，但其行為表明已接受的，可以認定為默示。不作為的默示只有在法律有規(guī)定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示”的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認定其對出售事宜明確表示同意，可直接認定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意為事先同意亦或事后追認同意則再所不問。以上就是對“夫妻一方獨自出賣共有房屋如何認定另一方已經(jīng)同意”問題的解答。最高院司法解釋也對夫妻共同財產(chǎn)一方處分時，未經(jīng)共有權(quán)一方同意的情形給出了相同的處理意見。房產(chǎn)專業(yè)律師提醒大家，在處理此類糾紛時，不同情形可能有不同的處理結(jié)果。如果遇有此類糾紛，建議咨詢專業(yè)的房產(chǎn)律師。
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