案例簡(jiǎn)介：貸款政策調(diào)整致使合同無(wú)法履行，原告訴請(qǐng)解除合同
原、被告雙方經(jīng)中介介紹于2016年10月6日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同)，約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告位于上海市浦東新區(qū)上南路3339弄(桃李家園)XX號(hào)501室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)，并支付被告履約定金15萬(wàn)元。合同約定該房屋總價(jià)為638萬(wàn)元，并于簽訂示范合同并申請(qǐng)辦理公證手續(xù)(若需)后當(dāng)日支付首付191萬(wàn)元，占比約為總房?jī)r(jià)款30%。同時(shí)約定于2017年2月28日前完成過(guò)戶(hù)手續(xù)。雙方至今未簽訂示范合同亦未辦理申請(qǐng)公證手續(xù)。2016年11月28日，上海市住建委等部門(mén)發(fā)布滬建房管聯(lián)(2016)1062號(hào)商品房購(gòu)買(mǎi)新規(guī)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)11.28政策)，導(dǎo)致原告如想購(gòu)買(mǎi)被告房屋則需支付房屋總價(jià)款70%首付，即446.60萬(wàn)元，完全超乎原告承受能力。得知該政策后，原告隨即與被告商量，請(qǐng)求被告返還定金15萬(wàn)元，被告拒絕。因重大政策調(diào)整，導(dǎo)致原告無(wú)力支付被告房屋首付款，屬于不可抗力，不得歸咎于原告，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，被告應(yīng)返還原告15萬(wàn)元，因雙方無(wú)法協(xié)商一致，故原告訴至法院。被告辯稱(chēng)，貸款政策的調(diào)整不屬于不可抗力，且原告應(yīng)對(duì)購(gòu)房過(guò)程中遇到的障礙有所預(yù)見(jiàn)，因此，不同意原告說(shuō)法。
法院判決：貸款政策調(diào)整并不必然導(dǎo)致合同無(wú)法履行
原、被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，故原、被告之間的定金合同關(guān)系成立并在原告交付定金后生效，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，雙方均應(yīng)恪守，若有違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。原告欲通過(guò)將自有房屋出售的方式置換系爭(zhēng)房屋，10月6日原、被告簽訂合同時(shí)約定的房屋總價(jià)款638萬(wàn)元，原告對(duì)系爭(zhēng)房屋為非普通住房明確了解，對(duì)自有房屋尚未出售心知肚明，對(duì)簽訂合同時(shí)應(yīng)適用的住房信貸政策亦應(yīng)明知。綜合本案雙方提供的證據(jù)及當(dāng)庭陳述，原告雖主張簽訂合同前后均積極出售自有房屋，然實(shí)際仍以市場(chǎng)價(jià)掛牌，直至約定的簽約日前仍未出售；且原告未能舉證證明其在11月28日前后已具備合同約定支付首期房款191萬(wàn)元的能力，原告雖表示曾分別向兩位朋友提及需借款200萬(wàn)元用于購(gòu)房的主張，然證人楊某某到庭作證，證人張某某的證言及銀行資金流水記錄不能證明其10月6日至11月30日期間具備借款100萬(wàn)元給原告的能力。3.25政策與11.28政策在施行差別化住房信貸政策的內(nèi)容上并無(wú)區(qū)別，即便沒(méi)有11.28政策的出臺(tái)，根據(jù)原告當(dāng)時(shí)的房屋及自身狀況，既不具有在11月30日支付191萬(wàn)元首期房款的能力、亦不具備向銀行申請(qǐng)貸款300萬(wàn)元的資格。29日新政實(shí)施至30日簽訂示范合同僅相隔一日，現(xiàn)原告以在約定的期限內(nèi)因政策原因?qū)е缕錈o(wú)能力再支付相應(yīng)首付金額，與被告之間的買(mǎi)賣(mài)合同不能如期簽訂，過(guò)錯(cuò)責(zé)任不可歸責(zé)于原告的理由，本院不予采納。對(duì)原告要求被告返還定金15萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。雙方對(duì)解除合同均無(wú)異議，對(duì)原告要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求，本院予以準(zhǔn)許。
律師說(shuō)法：貸款政策調(diào)整并非房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的不可抗力
在我國(guó)《合同法》上，不可抗力解釋為：不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力條款中主要包括以下幾種情形：1、自然災(zāi)害、如臺(tái)風(fēng)、冰雹、地震、海嘯、洪水、火山爆發(fā)、山體滑坡；2、政府行為，如征收、征用；3、社會(huì)異常事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、武裝沖突、罷工、騷亂、暴動(dòng)等。向銀行貸款是消費(fèi)者購(gòu)房融資的一種手段，并非唯一的手段。也就是說(shuō)，消費(fèi)者向銀行申請(qǐng)貸款的行為是銀行批準(zhǔn)其貸款的必要條件之一，而并非充分條件。即使是政策不變動(dòng)，消費(fèi)者也并非百分百能從銀行貸到款，因此政策變動(dòng)顯然不滿足不可預(yù)見(jiàn)這一條。此外，政策變動(dòng)導(dǎo)致銀行貸款政策變動(dòng)，主要是對(duì)缺乏資金的買(mǎi)家造成影響，他們可以通過(guò)變更付款方式繼續(xù)履行合同，因此，貸款政策的調(diào)整并不屬于不可避免和不可克服的情形。因此，因?yàn)橘J款政策調(diào)整而解除合同是沒(méi)有依據(jù)的。
以上就是對(duì)“因貸款政策調(diào)整無(wú)法購(gòu)房屬不可抗力嗎能否解除合同”的解答。房屋買(mǎi)賣(mài)合同作為一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買(mǎi)賣(mài)雙方切身利益密切相關(guān)的合同，合同當(dāng)事人在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)合同訂立之后，可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以及各種履行方面的障礙均應(yīng)當(dāng)有一定程度的預(yù)見(jiàn)和判斷，不會(huì)對(duì)國(guó)家逐漸加強(qiáng)的宏觀調(diào)控措施毫無(wú)心理準(zhǔn)備。如有相關(guān)問(wèn)題，請(qǐng)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師。
徐紅英律師：13818076833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=f5fb8106-27ff-4d88-9973-a767008e04d3&KeyWord=房屋買(mǎi)賣(mài)
#g4h3JgjSTips{position:absolute;left:9999999999em;z-index:999999999;width:56px;height:24px} #g4h3JgjSTipsa{background:url(http://mat1.gtimg.com/www/sogou/sogou_tips_v1.png)no-repeat00;display:block;width:auto;height:24px;line-height:24px;padding-left:23px;color:#000;font-size:12px;text-decoration:none;_position:relative;margin:-32px00;} #g4h3JgjSTipsa:hover{color:#45a1ea;background-position:0-34px}搜索
徐紅英律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“徐紅英律師”(微信號(hào)fazhitiandi)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“徐紅英律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：徐紅英
咨詢(xún)電話： 13818076833
關(guān)注徐紅英律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢(xún)。
執(zhí)業(yè)律所：徐紅英
咨詢(xún)電話：13818076833
關(guān)注徐紅英律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專(zhuān)家律師咨詢(xún)。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注徐紅英律師
