周某訴徐某房屋買賣合同糾紛
徐某代理人的代理意見
尊敬的審判長(zhǎng)：
根據(jù)我國(guó)《民事訴訟法》及《律師法》的有關(guān)規(guī)定，在周某訴徐某、房屋買賣合同糾紛案中，天津融匯律師事務(wù)所接受徐某的委托，指派郭巖律師作為其一審訴訟代理人，依法出庭參加訴訟。庭審前，代理人對(duì)案情進(jìn)行了充分的了解，對(duì)其中涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行了深入研究，現(xiàn)就庭審中的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，根據(jù)證據(jù)、依照法律，發(fā)表如下代理意見，供貴院參考，并望采納。
一、原告未于2016年4月13日到房管局簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》是違約行為，導(dǎo)致雙方于2016年4月20日之前簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》成為不可能。
原告在開庭時(shí)明確承認(rèn)其在2016年4月13日并未去河?xùn)|區(qū)房管局。原告給自己找的理由是其接到中介一個(gè)陌生男子打來(lái)電話告訴她徐某4月13日有事去不了，她又給徐某本人打電話確認(rèn)了徐某確實(shí)去不了。本代理人認(rèn)為原告的理由完全是撒謊，根本站不住腳。
首先，徐某從來(lái)沒(méi)有給中介的陌生人打過(guò)電話說(shuō)其第二天有事去不了房管局；
其次，原告也從來(lái)沒(méi)有給徐某打過(guò)電話確認(rèn)過(guò)此事，下列情節(jié)可以證明原告給徐某打電話確認(rèn)過(guò)的說(shuō)法為虛假陳述：
1.在原告提供的所謂“與徐某愛人通話”錄音的第5分34秒，原告明確表示“因?yàn)橐惨恢睕](méi)人給我于大哥電話，大姨也不給”，既然原告連徐某的電話號(hào)碼都沒(méi)有，如何給徐某打的電話？又是如何確認(rèn)的徐某本人表示4月13號(hào)有事去不了的？【對(duì)錄音的質(zhì)證意見在下文有專門論述】
2.在原告提供的所謂“與徐某夫婦談話錄像”的第5分44秒，原告明確表示“咱兩家從來(lái)沒(méi)有通過(guò)話，對(duì)不對(duì)？”，既然原告都沒(méi)有跟徐某一家通過(guò)話，其又是如何與徐某本人確認(rèn)其4月13號(hào)去不了房管局的？【對(duì)錄像的質(zhì)證意見在下文有專門論述】
以上種種實(shí)例表明，原告給自己找的理由是完全沒(méi)有事實(shí)跟據(jù)的，這僅僅是她給自己的違約行為找的牽強(qiáng)借口而已。
2016年4月13日到房管局簽協(xié)議是徐某3月21日排了一上午隊(duì)才預(yù)約成功的，由于到房管局辦理業(yè)務(wù)的人異常的多，所以至少得提前20天預(yù)約，如果4月13日原告不去房管局，那么4月20日前是無(wú)論如何也簽不成協(xié)議的。而原告僅僅因?yàn)槠湎敫鼡Q貸款銀行并等其首付款到位后再去簽協(xié)議，而不顧預(yù)約日期擅自不到房管局簽協(xié)議，是造成《房產(chǎn)交易合同》不能繼續(xù)履行的根本原因。
二、原告未按照《房產(chǎn)交易合同》第3條的約定于2016年4月20日之前向銀行申請(qǐng)貸款，構(gòu)成違約。
《房產(chǎn)交易合同》的第3條明確約定，乙方（原告）應(yīng)于2016年4月20日前辦理貸款申請(qǐng)手續(xù)。原告在庭審中明確承認(rèn)其未向銀行申請(qǐng)貸款，甚至連向哪家銀行申請(qǐng)貸款都沒(méi)有確定。原告的理由是，只有到房管局簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議》后才能辦貸款，認(rèn)為這一條款履行不了。
眾所周知，向銀行貸款需要先向銀行提交貸款申請(qǐng)表，銀行受理后會(huì)由信貸人員對(duì)貸款申請(qǐng)人的信用情況、個(gè)人收入情況、婚姻狀況、擬提供的抵押物情況、擬提供的保證人資信情況進(jìn)行為期數(shù)個(gè)工作日的背景調(diào)查，才能決定是否向其提供貸款，只有這些條件都符合銀行要求后才能正式簽訂《貸款協(xié)議》，審核期間因不同銀行而長(zhǎng)短各異。這就是需要提前申請(qǐng)貸款的原因。
并且，根據(jù)《房屋買賣流程圖》，在“將辦理貸款、過(guò)戶的相關(guān)資料報(bào)送辦理機(jī)構(gòu)”,在“簽訂《房產(chǎn)交易合同》等交易文件”之后，在“簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議-資金監(jiān)管》”之前。而“貸款銀行面簽、批貸”在“簽訂《天津市房產(chǎn)買賣協(xié)議-資金監(jiān)管》”之后。
由此可見，向銀行申請(qǐng)貸款與與銀行正式簽訂《貸款協(xié)議》并不是同一個(gè)概念，原告故意將向銀行申請(qǐng)貸款與與銀行簽訂《貸款協(xié)議》的兩個(gè)不同時(shí)間點(diǎn)合二為一，其目的就是為自己的違約行為找借口。
另外，《房產(chǎn)交易合同》中的任何一條都是對(duì)雙方有約束力的，第3條也不例外，這一條規(guī)定的是原告的單方義務(wù)。在簽訂合同時(shí)徐某是信賴這一條款是能夠履行且對(duì)原告具有約束力的，徐某對(duì)《交易流程圖》的信賴也是如此，起碼徐某認(rèn)為交易就應(yīng)該按照這個(gè)流程圖來(lái)進(jìn)行。現(xiàn)在原告認(rèn)為該條款履行不了，那么履行不了為何要這樣簽，履行不了的責(zé)任應(yīng)由原告自行承擔(dān)，對(duì)此被告滿懿金服（天津）房地產(chǎn)咨詢有限公司也有不可推卸的責(zé)任。
綜上，原告的上述兩項(xiàng)違約行為是導(dǎo)致交易無(wú)法繼續(xù)下去的根本原因，原告的違約行為使得徐某獲得了抗辯權(quán)，可以不再將房屋賣給原告，不管是以何種理由提出來(lái)的。
三、原告提供的證據(jù)不足以證明徐某存在根本違約行為。
原告僅提供了兩份證據(jù)試圖證明徐某存在違約行為，一份是電話錄音，另一份是錄像。
第一，關(guān)于電話錄音，原告試圖證明:1.與原告通話的人是徐某的愛人；2.通話錄音發(fā)生于2016年4月14日；3.通話的內(nèi)容。
對(duì)該電話錄音，本代理人認(rèn)為：
1.無(wú)法確認(rèn)通話的人的身份；
2.無(wú)法確認(rèn)錄音錄制的準(zhǔn)確時(shí)間；
3.僅能證明有兩個(gè)人說(shuō)了錄音內(nèi)容中的那些話，僅此而已。
因此，對(duì)于待證事實(shí)來(lái)說(shuō)，該錄音屬于孤證。原告并未為待證事實(shí)建立完整的證據(jù)鏈。
從通話內(nèi)容上看，一個(gè)人在第3分34秒說(shuō)：“我也沒(méi)跟我媽商量，我也沒(méi)跟我們對(duì)象商量，反正我的意思啊，最低160萬(wàn)，我也不賣180，最低160萬(wàn)?！奔僭O(shè)這個(gè)說(shuō)話的人就是徐某的愛人，那么她說(shuō)的話也明確表示沒(méi)跟徐某及其母親商量，是擅自做主，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性。訴爭(zhēng)房屋為徐某2001年7月30日取得，徐某結(jié)婚于2008年10月16日，因此，該房屋屬于徐某個(gè)人財(cái)產(chǎn)，即便是徐某的愛人也無(wú)權(quán)干涉。另外，在原告提供的所謂“與徐某夫婦談話錄像”的第2分04秒，“你當(dāng)初沒(méi)在場(chǎng)”，第2分19秒，“為什么派一個(gè)不知情的人”，第5分44秒，原告明確表示“咱兩家從來(lái)沒(méi)有通過(guò)話，對(duì)不對(duì)？”，這寫話進(jìn)一步印證了所謂“與徐某愛人通話”電話錄音的虛假性。
第二，關(guān)于錄像，原告未提供旁證佐證該份錄像的形成時(shí)間，對(duì)于待證事實(shí)來(lái)說(shuō)，該份錄像也屬于孤證，原告并未為待證事實(shí)建立完整的證據(jù)鏈。內(nèi)容上，原告及其家人多次提到簽訂合同時(shí)徐某愛人“不在現(xiàn)場(chǎng)”、“不知情”、“無(wú)權(quán)說(shuō)話”，這與原告當(dāng)庭陳述的徐某愛人在簽合同時(shí)在場(chǎng)、徐某愛人有權(quán)代表徐某的陳述相互矛盾，要么原告當(dāng)庭陳述為假，要么錄像內(nèi)容為假。
第三，上述錄音、錄像均是孤證，沒(méi)有其他證據(jù)佐證，且是原告采取偷錄的方式取得的，未經(jīng)當(dāng)事人同意，甚至在當(dāng)事人明確表示反對(duì)的情況下形成的，不具有合法性，不應(yīng)采納為證據(jù)。1995年3月6日《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意私自錄制其談話取得的資料不能作為證據(jù)使用的批復(fù)》明確將未經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人同意私自錄制其談話，系不合法行為，以這種手段取得的錄音資料，不能作為證據(jù)使用。
《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十條對(duì)視聽資料的采納提出了嚴(yán)格要求：1.有其他證據(jù)佐證；2.合法手段取得；3.無(wú)疑點(diǎn)。原告提供的兩份試聽資料證據(jù)均是孤證，無(wú)其他證據(jù)佐證其真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，最高院的批復(fù)也確認(rèn)了其“不合法性”，與原告當(dāng)庭陳述存在眾多矛盾之處存在疑點(diǎn)，因此，該兩份試聽資料不具有證據(jù)能力。
綜上，原告提供的證據(jù)不足以證明徐某存在根本違約行為。
四、徐某與原告協(xié)商解除合同的談判發(fā)生在原告存在多項(xiàng)違約行為導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行的前提下【在第一節(jié)中有論述】。
在原告存在多項(xiàng)違約導(dǎo)致合同已不可能繼續(xù)履行的前提下，雙方就合同的后續(xù)問(wèn)題進(jìn)行談判【具體時(shí)間應(yīng)為4月20日之后】，在談判過(guò)程中原告有預(yù)謀的采取言語(yǔ)刺激激怒徐某及其家人，使其在失去理智情況下可能說(shuō)過(guò)不再把房屋以原價(jià)賣給原告的過(guò)激言論。這些言論是在原告明知自己違約在先，有預(yù)謀、有目的的誘使徐某及其家人說(shuō)出對(duì)己方不利的言語(yǔ)，而原告卻得以隱藏對(duì)自己不利的事實(shí)，可以說(shuō)在原告處心積慮設(shè)下圈套的會(huì)談下不可能反映事實(shí)真相的全貌。原告的處心積慮與徐某一家的毫無(wú)設(shè)防形成鮮明的對(duì)比。本代理人認(rèn)為，在原告違約在先，合同履行不了成為既成事實(shí)的情況下，徐某有權(quán)拒絕將房屋賣給原告、更有權(quán)不以原價(jià)格將房屋賣給原告，對(duì)此，徐某并不存在任何違約行為。且雙方的談判發(fā)生在調(diào)解過(guò)程中，徐某及其家人為了達(dá)成調(diào)解、和解的目的，對(duì)原告的某些言語(yǔ)不予爭(zhēng)辯，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十七條“在訴訟中，當(dāng)事人為達(dá)成調(diào)解協(xié)議或者和解的目的作出妥協(xié)所涉及的對(duì)案件事實(shí)的認(rèn)可，不得在其后的訴訟中作為對(duì)其不利的證據(jù)”的精神，這些沉默及言語(yǔ)不應(yīng)成為對(duì)其不利的證據(jù)。
綜上所述，因原告違約在先，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，對(duì)此，徐某不存在任何違約行為。因此，請(qǐng)人民法院依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
以上代理意見請(qǐng)合議庭充分予以考慮，并望采納！
天津融匯律師事務(wù)所
律師：郭巖
2016年07月05日
郭巖律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
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