民間借貸案例-15005-買賣擔保借貸
案例導讀：目前，在民間借貸糾紛中，以房屋買賣合同擔保借款的情形越來越普遍。出借人為保證收回本息，利用借款人急需用款的心理，與借款人簽訂房屋買賣合同。當借款人未能按期償還借款本息時，出借人則會在多次催收無果的情況下，要求判令“賣房人”履行交付房屋義務(wù)，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
案情簡介【參最高法院（2014）民二終字第142號】
A公司是房地產(chǎn)公司，因為要開發(fā)一個樓盤，急需籌集資金。A公司向B（個人）借款1000萬元，借期一年。雙方簽訂《借款協(xié)議》約定：A公司把其開發(fā)的小區(qū)的十套商鋪抵押給B，抵押的方式是A公司與B簽訂《房屋買賣合同》，并辦理備案手續(xù)，開具發(fā)票；如果A公司到期還款，B把抵押手續(xù)（合同、發(fā)票、收據(jù)）退回，如果A公司到期不還款，B有權(quán)用抵押房屋頂借款，雙方互不支付對方任何款項。合同簽訂后，B借給了A公司1000萬，A公司與B簽訂了《房屋買賣合同》，并辦理了備案，開具了發(fā)票。
一年之后，A公司沒有如期還款，B要求A公司履行房屋買賣合同，A公司拒絕履行，理由是這種擔保合同有流押條款不合法，房屋買賣合同也是無效的。這種情況下，B把A公司起訴到了法院，要求A公司履行《房屋買賣合同》，并承擔B的律師代理費用。
法院認為
案涉《借款協(xié)議》為各方當事人真實意思表示，合法有效。從《借款協(xié)議》約定看，A公司承諾以其開發(fā)的十套商鋪作為履約擔保；而抵押的方式是A公司與B簽訂《房屋買賣合同》并開具發(fā)票。對雙方簽訂《商品房買賣合同》的事實，A公司認為，雙方的合意并非買賣，雖然存在買賣合同的形式，但沒有付款和交房的實際履行行為。綜上，雖然B和A公司簽訂了《商品房買賣合同》，A公司開具了發(fā)票和收據(jù)，但這些行為只是為了實現(xiàn)用房屋進行抵押擔保的目的，不是真實的買賣行為。本案案由為民間借貸糾紛，于是告知B變更訴訟請求，B無奈之下同意變更。遂判決：一、A公司于本判決生效后十日內(nèi)給付B借款本金1000萬元本金及利息；二、A公司于本判決生效后十日內(nèi)給付B律師代理費92萬元。
律師評析
1、所謂“道高一尺，魔高一丈”，不管法律怎么禁止，“智慧”的當事人總會想出各種手段來規(guī)避法律。本案中B為了擔保自己的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，又簽訂了一個房屋買賣合同，意圖在A公司不能還款時，可以通過履行買賣合同而直接獲得房屋所有權(quán)，用以沖抵自己的貸款。可惜B遇上了明白的法官，伎倆被戳穿。
2、對于“以買賣合同擔保債權(quán)”的有效性的爭論，在《新民間借貸司法解釋》（2015年9月1日起施行）出臺以后，就塵埃落定了。根據(jù)《新民間借貸司法解釋》第24條規(guī)定，以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保……人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理。本條雖未明確規(guī)定買賣合同的無效，但“應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理”的規(guī)定實際上已經(jīng)宣告了買賣合同無效性。
【分析】為何禁止“買賣擔保借貸”？
1、買賣合同違背了當事人雙方的真實意思表示。上述案例中，當事人就達成房屋買賣合同的意思是不真實的。A公司的真實意思是如不能按期償還本息，則把房屋抵債給B，并不是賣給B；B的真實意思是以房屋抵充自己的貸款，而非支付房屋價款購買。因此，房屋買賣合同違背了當事人的真實意思，應(yīng)屬無效。
2、當事人雙方私下達成的“以房抵債”約定違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)。除了上文中已經(jīng)提到的《新民間借貸司法解釋》外，我國《物權(quán)法》明確禁止流質(zhì)抵押。A公司和B私下達成的“以房抵債”約定隱藏于房屋買賣合同之中，真實內(nèi)容為如果A公司不能按期償還債務(wù)，則以其房屋來代為清償債務(wù)，其實質(zhì)為“流質(zhì)擔保”。
3、違反了“物權(quán)法定”原則，除了法律明確規(guī)定的擔保方式外，任何人都不得創(chuàng)設(shè)新的擔保方式。“以買賣合同擔保借貸”突破了“物權(quán)法定”原則，應(yīng)屬無效。
4、從社會實踐來看，上述案例大多數(shù)是以房屋買賣形式作為擔保的民間借貸，其中很大一部分為高利貸。最為關(guān)鍵的是，借款人提供擔保的房屋價值一般都高于債權(quán)人所出借的借款，有的甚至高出好幾倍。如果認定該房屋買賣合同有效，會在社會上造成惡劣影響，一方面不能有效規(guī)范民間借貸，保障金融秩序安全，另一方面會助長高利貸不良現(xiàn)象發(fā)生，侵害人民群眾的合法財產(chǎn)，有違社會公平正義。
法規(guī)速遞
《最高院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（2015年9月1日起施行）
第二十四條當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。
按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。
姚增坤律師辦案心得：公司制度是人類的重大發(fā)明，公司法是經(jīng)濟生活的根本大法，是投資興業(yè)的總章程，公司制是現(xiàn)代企業(yè)最主要組織形式。我國自1993年才有公司法，歷史短、實踐中問題多、修改頻繁、規(guī)章太多、有的企業(yè)家也不太熟悉。作為專業(yè)律師深感責任重大。
關(guān)注微信“姚增坤律師”(微信號yaozengkunlawyer)，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
（聲明：本文僅代表作者觀點，不代表法邦網(wǎng)立場。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來源“姚增坤律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話： 18201147107
北京公司律師姚增坤，業(yè)務(wù)精、資歷深、善合作。主辦：公司設(shè)立、公司顧問、公司糾紛、合同糾紛、公司控制權(quán)、章程制定與修改、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、私募股權(quán)、投資融資、公司并購、新三板、公司上市、公司破產(chǎn)、公司稅務(wù)、其他公司有關(guān)的法律事務(wù)。
執(zhí)業(yè)律所：北京市盈科律師事務(wù)所
咨詢電話：18201147107
北京公司律師姚增坤，業(yè)務(wù)精、資歷深、善合作。主辦：公司設(shè)立、公司顧問、公司糾紛、合同糾紛、公司控制權(quán)、章程制定與修改、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、私募股權(quán)、投資融資、公司并購、新三板、公司上市、公司破產(chǎn)、公司稅務(wù)、其他公司有關(guān)的法律事務(wù)。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注姚增坤律師
