隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，商品房由質(zhì)量引起的糾紛呈不斷上升趨勢。面對糾紛，很多購房人由于對相關(guān)法律的了解甚少，以至于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠。還有一些購房者，因為一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果輸了官司又賠錢。那么，商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題如何正確索賠呢？資深房產(chǎn)糾紛律師將會為大家詳細解析這一問題。
一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。?
《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！边@里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。
三、因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。
《解釋》第十三條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！边@種情形既不是明顯的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又不完全屬于保修的一般質(zhì)量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。
因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。
所購買的商品房出現(xiàn)上述質(zhì)量問題，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。如果沒有搜集到足夠的證據(jù)，就不能得不到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。
王方律師辦案心得：房價的大幅起伏，不懂法律或不遵守誠信，再加上房產(chǎn)問題復(fù)雜等原因，導(dǎo)致此類糾紛居高不下。必須簽訂完善的合同，正確適用法律買賣房屋和解決爭議。
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