隨著國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的飆升，個(gè)體購(gòu)房者十分希望以更優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)得房產(chǎn)的；同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)力度的加大，資金快速回籠的需求增強(qiáng)，商品房團(tuán)購(gòu)這一現(xiàn)象應(yīng)運(yùn)而生。早在21世紀(jì)初，商品房團(tuán)購(gòu)已然在國(guó)內(nèi)的一線城市悄然興起。時(shí)至今日，團(tuán)購(gòu)已經(jīng)蔚然成風(fēng)，早已不是什么新鮮事物；但商品房作為一項(xiàng)特殊的商品，團(tuán)購(gòu)作為一種特殊的交易方式，其中的法律問題值得我們?cè)敿?xì)解析，以便更好地防范風(fēng)險(xiǎn)。
一、商品房團(tuán)購(gòu)興起的原因
商品房團(tuán)購(gòu)作為一種經(jīng)濟(jì)交易行為，從產(chǎn)生到興起的過程中有著各方交易主體的利益考量。
對(duì)團(tuán)購(gòu)參加者來(lái)說(shuō)，團(tuán)購(gòu)最大優(yōu)勢(shì)就是價(jià)格較低。房屋團(tuán)購(gòu)可以使買家能以低于散戶市場(chǎng)成交價(jià)格的價(jià)格買到自己需要的房子。團(tuán)購(gòu)商品房的價(jià)格往往要比非團(tuán)購(gòu)的商品房的價(jià)格優(yōu)惠。
另外，團(tuán)購(gòu)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還有介入前期規(guī)劃的優(yōu)勢(shì)。鑒于集團(tuán)購(gòu)買的地位，開發(fā)商一般都對(duì)團(tuán)購(gòu)單位的意見比較重視，團(tuán)購(gòu)單位可以在規(guī)劃階段與開發(fā)商就團(tuán)購(gòu)商品房配套、位置、面積、戶型、材料等相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。
對(duì)開發(fā)商而言，讓利也是出于自身利益考慮。首先，團(tuán)購(gòu)可以讓開發(fā)商快速回籠資金，減少了融資成本。其次，由于單位團(tuán)購(gòu)?fù)鶖?shù)量龐大，開發(fā)商還可以在很大程度上降低銷售成本和宣傳成本。再次，團(tuán)購(gòu)對(duì)擴(kuò)大樓盤的知名度有積極的作用。
正是基于以上原因，商品房團(tuán)購(gòu)被開發(fā)商和購(gòu)房者所接受，形成了商品房銷售市場(chǎng)上的一種特殊方式。
二、商品房團(tuán)購(gòu)的模式
從發(fā)起的主體上看，團(tuán)購(gòu)的模式一般可以分為四種：第一種是購(gòu)房者通過網(wǎng)絡(luò)或其他媒介自發(fā)組團(tuán)購(gòu)房；第二種是購(gòu)房者所在單位組織職工組團(tuán)購(gòu)房；第三種是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或媒體等中介性機(jī)構(gòu)組團(tuán)購(gòu)房；第四種是開發(fā)商主動(dòng)推出團(tuán)購(gòu)政策。
在以上四種模式中，實(shí)踐中以第二種模式操作者居多（購(gòu)房者所在單位組織職工組團(tuán)購(gòu)房）。在這種模式中，從團(tuán)購(gòu)單位是否承擔(dān)合同責(zé)任的角度來(lái)劃分，團(tuán)購(gòu)操作又可分為以下兩種模式。
第一種模式是在團(tuán)購(gòu)協(xié)議中明確團(tuán)購(gòu)單位僅僅只是單位職工的受托人。這種模式下，團(tuán)購(gòu)單位不承擔(dān)合同的權(quán)利義務(wù)，團(tuán)購(gòu)發(fā)生爭(zhēng)議以后訴訟主體也不涉及團(tuán)購(gòu)單位。
另一種模式是團(tuán)購(gòu)單位成為團(tuán)購(gòu)合同的主體，團(tuán)購(gòu)單位承擔(dān)團(tuán)購(gòu)合同約定的權(quán)利義務(wù)，團(tuán)購(gòu)單位承擔(dān)支付預(yù)付款等責(zé)任。團(tuán)購(gòu)協(xié)議中往往約定單位職工與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同以后，團(tuán)購(gòu)單位與開發(fā)商的合同關(guān)系解除。
三、“商品房團(tuán)購(gòu)”中的法律關(guān)系分析
商品房團(tuán)購(gòu)涉及到開發(fā)商、團(tuán)購(gòu)組織者與購(gòu)房者三方，厘清他們之間的法律關(guān)系，對(duì)避免三方之間的糾紛有著重要的意義。
1、團(tuán)購(gòu)組織者與購(gòu)房者之間的委托代理關(guān)系
團(tuán)購(gòu)組織者與購(gòu)房者之間是一種委托關(guān)系。購(gòu)房者是委托人，團(tuán)購(gòu)組織者是受托人。作為團(tuán)購(gòu)組織者來(lái)講，為明確組織者與購(gòu)房者之間的權(quán)利義務(wù)和避免雙方的糾紛，組織者與購(gòu)房者之間應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議或委托書明確雙方之間的委托代理關(guān)系，明確購(gòu)房者的授權(quán)范圍和義務(wù)。雙方以《民法通則》及《合同法》中有關(guān)委托代理的法律規(guī)定為依據(jù)來(lái)規(guī)范各自的權(quán)利義務(wù)。
2、開發(fā)商與組團(tuán)購(gòu)房者之間的買賣合同關(guān)系
開發(fā)商與組團(tuán)購(gòu)房者之間的關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系。開發(fā)商是出賣方，組團(tuán)購(gòu)房者是買受方。按照不同的團(tuán)購(gòu)模式，開發(fā)商與組團(tuán)購(gòu)房者在前期有的并不會(huì)直接以甲乙雙方的身份簽訂團(tuán)購(gòu)合同，而是由團(tuán)購(gòu)組織者與開發(fā)商簽訂合同。但不管雙方是否直接簽訂合同，二者在本質(zhì)上就是買賣合同的法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。因此，單位或其他團(tuán)購(gòu)組織者與開發(fā)商的團(tuán)購(gòu)協(xié)議直接約束購(gòu)房者與開發(fā)商。這為之后購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同提供了極好的法律依據(jù)。
現(xiàn)實(shí)中，團(tuán)購(gòu)合同往往都是在取得預(yù)售許可證之前簽訂，因此開發(fā)商與團(tuán)購(gòu)房者簽訂《商品房購(gòu)銷合同》需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。為盡快在開發(fā)商與購(gòu)房者之間建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系，團(tuán)購(gòu)合同簽訂后，開發(fā)商與實(shí)際購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)盡快簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。3、團(tuán)購(gòu)組織者與開發(fā)商的關(guān)系
從法律關(guān)系上來(lái)看，團(tuán)購(gòu)單位與開發(fā)商沒有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因?yàn)閳F(tuán)購(gòu)組織者只是團(tuán)購(gòu)房者的代理人。實(shí)際操作中，由于組團(tuán)購(gòu)房者眾多不可能每個(gè)人都參與實(shí)際談判和操作，所以有關(guān)商品房買賣的談判實(shí)際上還是發(fā)生在團(tuán)購(gòu)組織者與開發(fā)商之間。在雙方簽訂團(tuán)購(gòu)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)明確團(tuán)購(gòu)組織者與組團(tuán)購(gòu)房者的委托關(guān)系。
四、團(tuán)購(gòu)合同的性質(zhì)及效力認(rèn)定
商品房團(tuán)購(gòu)合同不管是開發(fā)商與購(gòu)房者直接簽訂還是與團(tuán)購(gòu)組織者簽訂，其最終都將約束到開發(fā)商與購(gòu)房者。合同的性質(zhì)到底如何，是商品房買賣合同的本合同還是商品房認(rèn)購(gòu)的預(yù)約合同呢？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！北緱l解釋實(shí)際上將商品房買賣認(rèn)購(gòu)書在滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的條件下認(rèn)定為商品房買賣合同，即認(rèn)定為本約。因此，簽訂團(tuán)購(gòu)合同時(shí)，簽約雙方應(yīng)盡量從合同條款自身的表述上區(qū)分出合同的性質(zhì)。如果雙方希望簽訂的是意向性合同，則表述就要相對(duì)模糊，而若希望簽訂的就是商品房買賣合同，則應(yīng)該盡量完善合同條款，使其符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定。
團(tuán)購(gòu)合同在買務(wù)中還涉及一個(gè)效力認(rèn)定問題。在實(shí)際操作中，團(tuán)購(gòu)組織者與開發(fā)商簽訂的團(tuán)購(gòu)合同往往是在開發(fā)項(xiàng)目沒有取得預(yù)售許可證的條件下簽訂的，有的甚至在拆遷尚未完成、規(guī)劃尚未審批的情況下，開發(fā)商就與團(tuán)購(gòu)組織者簽訂了團(tuán)購(gòu)合同。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”；在未取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的團(tuán)購(gòu)合同是無(wú)效的。但同時(shí)這一解釋也為開發(fā)商大開方便之門，一些開發(fā)商即使未取得商品房預(yù)售許可證明，仍大量開展預(yù)售活動(dòng)，其膽量就來(lái)自于在糾紛產(chǎn)生之前他是有可能補(bǔ)得預(yù)售許可證明的，這樣之前簽訂的預(yù)售合同或變相的預(yù)售合同如團(tuán)購(gòu)合同則是有效的。
六、商品房團(tuán)購(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)及防范
對(duì)組團(tuán)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或團(tuán)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得土地使用權(quán)，從而難以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)或團(tuán)購(gòu)合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)或團(tuán)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
因此，在購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《團(tuán)購(gòu)協(xié)議》的時(shí)候，一定要將商品房買賣合同的主要條款寫入到協(xié)議中，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，如該協(xié)議具有上述條款，該協(xié)議就對(duì)雙方當(dāng)事人發(fā)生法律效力，如開發(fā)商違約就可以要其承擔(dān)違約責(zé)任，也可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》、《團(tuán)購(gòu)協(xié)議》，從而以約定的價(jià)格取得該商品房。
對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，“商品房團(tuán)購(gòu)”存在的風(fēng)險(xiǎn)主要有：一是購(gòu)房者違約導(dǎo)致的成交量大幅下跌；二是可能面臨行政處罰甚至非法集資的指控。
因此，在團(tuán)購(gòu)過程中，開發(fā)商首先要與購(gòu)房者簽訂《團(tuán)購(gòu)認(rèn)購(gòu)書》，以防止職工隨意退款退房，并且要對(duì)認(rèn)購(gòu)書的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查。《團(tuán)購(gòu)認(rèn)購(gòu)書》至少要明確如下主要內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂房地產(chǎn)的地點(diǎn)、面積以及確定具體樓層、房間的方法、暫定房屋總價(jià)及定金金額、明確寫入“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得預(yù)售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商通知后多少日內(nèi)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”。
再者，開發(fā)商進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的形式不要采取返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)的方式；不要向社會(huì)公開宣傳，要向不特定的社會(huì)公眾進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，應(yīng)限于團(tuán)購(gòu)單位內(nèi)部特定人員；沒拿地，沒預(yù)售，最好不要開展團(tuán)購(gòu)。
“商品房團(tuán)購(gòu)”作為一種新型銷售、交易方式有著自身的不完善，在法律上也有著許多障礙，但只要我們理清其中的法律關(guān)系，對(duì)合同的性質(zhì)做出恰當(dāng)準(zhǔn)確的判斷，風(fēng)險(xiǎn)是可以識(shí)別并防范的。
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