北青網(wǎng) 法制晚報(bào) 毛占宇

售樓時(shí)宣傳，“京唐高鐵”從北京到唐山、停靠于香河，以及是“香河唯一4.2米架空樓王”，業(yè)主收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，不僅“京唐高鐵”未開(kāi)工建設(shè)，“架空樓王”也沒(méi)能兌現(xiàn)。14位購(gòu)房者將開(kāi)發(fā)商榮盛地產(chǎn)香河分公司起訴至河北省廊坊市香河縣人民法院，要求解除購(gòu)房合同。

記者今天獲悉，香河縣人民法院認(rèn)為開(kāi)發(fā)商的廣告不構(gòu)成要約，一審判決原告敗訴。目前，其中９人已經(jīng)提起上訴。

高興置業(yè)

“看重的就是京唐高鐵”

購(gòu)房人王女士和丈夫、孩子以及90多歲高齡的婆婆擠在一套面積不過(guò)60來(lái)平米的小兩居中。

2011年1月左右，王女士偶然看到一則廣告?！爱?dāng)時(shí)上面寫著‘榮盛·香城酈舍4318元/平米到底了！’”王女士向記者出示了當(dāng)時(shí)的宣傳單，這個(gè)房?jī)r(jià)比北京低不少，確實(shí)讓一家人都動(dòng)了心。

王女士一家開(kāi)車來(lái)到香河縣的香城酈舍售樓處，她說(shuō)當(dāng)時(shí)讓一家人決定買房的，就是開(kāi)發(fā)商榮盛地產(chǎn)貼在招牌下面的一張京唐高鐵的線路示意圖。

記者在王女士提供的照片中看到，該示意圖中有兩條軌道標(biāo)記，一條是從北京到天津的京津高鐵，另一條就是標(biāo)注為“建設(shè)中”的由北京途經(jīng)香河到達(dá)唐山的京唐高鐵，而標(biāo)注的“香河”位置左側(cè)就是香城酈舍的標(biāo)識(shí)。

王女士說(shuō)，售樓員說(shuō)京唐高鐵正在建設(shè)中，建成后從香河15分鐘就能到北京南站，車站就在小區(qū)旁邊，售樓人員還承諾“買房就送地下室”。

“我先生身體里安了有兩個(gè)支架，看重這個(gè)小區(qū)到北京交通方便，覺(jué)得去醫(yī)院也方便，才決定購(gòu)買。”王女士說(shuō)。

2011年3月4日，王女士用近54萬(wàn)元積蓄，在香城酈舍8號(hào)樓買了一套85.06平米的兩居室。

購(gòu)房人王先生是東北“80后”，在北京工作。他聽(tīng)朋友介紹香城酈舍項(xiàng)目有京唐高鐵才買了房?！拔以诔?yáng)百子灣上班，在通州果園租房，每天上下班要將近1個(gè)半小時(shí)。要是有高鐵，從香河到我單位，能節(jié)約半個(gè)小時(shí)時(shí)間。”他說(shuō)。

2011年9月8日，王先生首付20余萬(wàn)元，貸款在該小區(qū)買了一套104.56平米的房子。

“買房就是為了‘樓王’”

尤女士快退休了，想著買套舒適的房子安度晚年?？吹浇诌吺蹣菑V告，她不禁對(duì)香城酈舍的“4.2米架空樓王”產(chǎn)生了極大的興趣。

2011年六七月，尤女士和愛(ài)人來(lái)到了香城酈舍的售樓處看房?！笆蹣菃T說(shuō)，架空水景房就是在整棟樓的中間位置是架空的，水流從架空的部位穿過(guò)去，和小區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的水域相連?！庇扰空f(shuō)，該小區(qū)宣稱是“北方罕見(jiàn)江南水景園林，50%的水面遍布整個(gè)社區(qū)，戶戶水景溢香”，她一下就被吸引了。

2011年8月14日，尤女士用了半生積蓄的54萬(wàn)余元，買了一套房子。

在記者采訪時(shí)，多位購(gòu)買11號(hào)樓的購(gòu)房者表示，他們也都是看中“架空樓王”才決定購(gòu)買?！拔覀兌际亲錾獾?，特別看重房子的風(fēng)水，買的‘水景樓王’，就是為了有利于生意?！?

愿望落空

高鐵、樓王一個(gè)都沒(méi)有

多位購(gòu)房人表示，2012年10月30日，也是最晚交房日，他們才發(fā)現(xiàn)自己上當(dāng)受騙。

王女士說(shuō)，她到售樓處收房，才知道高鐵根本就沒(méi)動(dòng)工。而且對(duì)方承諾的“買房送地下室”也沒(méi)有兌現(xiàn)?！皼](méi)有高鐵，萬(wàn)一家里人生病了，去北京看病很不方便?！?

尤女士說(shuō)，她收房發(fā)現(xiàn)自己買的“水景樓王”和普通樓層沒(méi)有任何區(qū)別時(shí)，還以為自己看花眼，走錯(cuò)路了。

記者采訪時(shí)，其他購(gòu)房人也都紛紛表示，他們都是在收房的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)宣傳的高鐵、樓王全部沒(méi)兌現(xiàn)的事實(shí)。由于不能忍受被騙，他們也都各自找開(kāi)發(fā)商協(xié)商退房。

集體維權(quán)

協(xié)商退房不成 業(yè)主起訴

“收房時(shí)，有共同遭遇的業(yè)主才聚在一起，說(shuō)起如何被開(kāi)發(fā)商忽悠，大家逐漸熟了。由于很多都是香河本地人，對(duì)于交通要求沒(méi)有北京購(gòu)房人高，所以幾次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，他們也就接受了被忽悠的事實(shí)，收了房。現(xiàn)在只剩下我們14個(gè)人一起維權(quán)?！蓖跖空f(shuō)。

“我們一起與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，對(duì)方反反復(fù)復(fù)，開(kāi)始說(shuō)不同意，后來(lái)又同意，到最后又不同意，還讓我們寫退房申請(qǐng)書，最后房也沒(méi)退成?！蓖跖空f(shuō)。

由于多次與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，購(gòu)房人決定起訴維權(quán)。

2013年2月份左右，王女士、尤女士等業(yè)主，以榮盛地產(chǎn)公司“欺詐”為由，訴至香河法院，要求解除購(gòu)房合同。

法院審案

買房人：開(kāi)發(fā)商欺詐 購(gòu)房人有權(quán)撤銷合同

北京凱泰律師事務(wù)所律師藥東虎受14位購(gòu)房人所托，代理此次集體訴訟。

他告訴記者，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行銷售宣傳時(shí)，重點(diǎn)宣傳所售房屋坐落京唐高鐵線路旁，彰顯交通便利。購(gòu)房人因工作、就醫(yī)等因素需往返于北京和香河，對(duì)于交通要求甚高，基于開(kāi)發(fā)商的該宣傳作出購(gòu)房的意思表示。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商在所建房屋建設(shè)過(guò)程中，知道附近沒(méi)有高鐵的情況下，隱瞞事實(shí)屬于虛假宣傳。

“購(gòu)房人以高出其他樓盤1000多元的價(jià)格，購(gòu)買了涉案房屋，充分說(shuō)明如果開(kāi)發(fā)商不進(jìn)行虛假宣傳，謊稱有高鐵在建等，購(gòu)房人購(gòu)買時(shí)，是不會(huì)以高價(jià)購(gòu)買的。正是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的欺詐行為，購(gòu)房人違背真實(shí)意思訂立了該合同。”藥東虎說(shuō)，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。

他告訴記者，開(kāi)發(fā)商除對(duì)交通便利重點(diǎn)宣傳外，明確宣稱的“4.2米架空水景樓王”也根本不存在。

在第二次庭審中，法院稱沒(méi)能從相關(guān)部門調(diào)取到開(kāi)發(fā)商的工程設(shè)計(jì)圖和建設(shè)規(guī)劃許可。“開(kāi)發(fā)商一方聲稱其具備設(shè)計(jì)圖和規(guī)劃許可但是拒不提供，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商擁有此證據(jù)，但仍不提供，應(yīng)予認(rèn)定開(kāi)發(fā)商沒(méi)有設(shè)計(jì)圖，應(yīng)屬虛假宣傳?！彼帠|虎說(shuō)。

最新進(jìn)展

法院認(rèn)為欺詐不成立 判原告敗訴

2013年4月15日，香河法院一審判決購(gòu)房人敗訴。

法院認(rèn)為，購(gòu)房人和榮盛公司訂立的商品房買賣合同是雙方真實(shí)意思的表示。購(gòu)房人稱被告為了推銷樓盤，宣傳有在建高鐵和4.2米架空水景樓王屬于欺詐，使原告在簽訂合同時(shí)產(chǎn)生了重大誤解。

京唐高鐵應(yīng)由國(guó)家相關(guān)單位或部門負(fù)責(zé)規(guī)劃和建設(shè)，規(guī)劃和建設(shè)并不在被告的商品房范圍內(nèi)。被告在宣傳單中雖然標(biāo)有架空的水景樓王，但并不具體確定，且宣傳單中還標(biāo)有“本廣告圖片及數(shù)據(jù)僅供參考”等文字。

法院認(rèn)為，重大誤解必須是對(duì)合同的主要內(nèi)容發(fā)生誤解且遭受較大損失。雙方簽訂的合同中，并未標(biāo)明高鐵和水景樓王，所以被告的宣傳單應(yīng)為要約邀請(qǐng)，而并非要約，原告一方也沒(méi)能提供充分的證據(jù)證明其主張。法院據(jù)此作出判決。

代理律師認(rèn)為錯(cuò)判 部分買房人上訴

一審敗訴后，其中的9名購(gòu)房者委托藥東虎律師上訴，要求廊坊市中級(jí)人民法院撤銷香河法院作出的一審判決。

藥東虎告訴記者，原審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤、適用法律錯(cuò)誤、違反法定程序，從而嚴(yán)重侵害上訴人的合法權(quán)益。原審法院在庭審中，歸納本案的焦點(diǎn)為被上訴人的宣傳行為是否構(gòu)成欺詐，使上訴人違背真實(shí)意思表示簽訂商品房買賣合同，上訴人與被上訴人簽訂的合同是否應(yīng)當(dāng)撤銷。但是原審法院回避重點(diǎn)問(wèn)題、重要證據(jù)材料，作出了錯(cuò)誤判決。

對(duì)于二審，購(gòu)房人堅(jiān)信法律會(huì)為他們主持公道，討回自己應(yīng)得的利益。

第一次開(kāi)庭時(shí)，榮盛地產(chǎn)稱其沒(méi)有欺詐行為。他們表示，高鐵項(xiàng)目不屬于規(guī)劃范圍內(nèi)，不屬于附屬信息，不是合同內(nèi)容。同時(shí)宣傳高鐵項(xiàng)目依據(jù)的是媒體報(bào)道，所以也不屬虛假宣傳。

榮盛認(rèn)為，根據(jù)最高院的相關(guān)解釋，該方宣傳內(nèi)容不符合“解釋”所規(guī)定的“要約”，也就不存在欺詐的內(nèi)容。

第二次開(kāi)庭時(shí)，榮盛地產(chǎn)表示，購(gòu)房者是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌產(chǎn)生了損失，想由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)損失才進(jìn)行的起訴，并不是開(kāi)發(fā)商虛假宣傳所致。

著名房地產(chǎn)維權(quán)律師、北京市京都律師事務(wù)所律師張振祖表示，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對(duì)購(gòu)房人起著非常重要的作用，尤其是在預(yù)售階段，購(gòu)房人決定是否買房的依據(jù)只有廣告。但由于市場(chǎng)監(jiān)督機(jī)制不到位，法律規(guī)范不完善，虛假房地產(chǎn)廣告泛濫。

但是，根據(jù)法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請(qǐng)，而非合同承諾，即使違背也不構(gòu)成合同違約。除非說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響，才能被視為要約。

張振祖表示，在實(shí)踐中，購(gòu)房者因開(kāi)發(fā)商沒(méi)有實(shí)現(xiàn)廣告宣傳內(nèi)容而起訴的案件，多數(shù)以敗訴告終。

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張振祖提醒購(gòu)房者，如果對(duì)廣告中的某項(xiàng)宣傳十分看重才決定購(gòu)買某樓盤，那么一定要求開(kāi)發(fā)商將宣傳內(nèi)容明確寫進(jìn)購(gòu)房合同，否則一旦交付的房屋不符合當(dāng)初的廣告承諾，維權(quán)很難。