北青網(wǎng) 法制晚報 毛占宇

售樓時宣傳，“京唐高鐵”從北京到唐山、?？坑谙愫?，以及是“香河唯一4.2米架空樓王”，業(yè)主收房時發(fā)現(xiàn)，不僅“京唐高鐵”未開工建設(shè)，“架空樓王”也沒能兌現(xiàn)。14位購房者將開發(fā)商榮盛地產(chǎn)香河分公司起訴至河北省廊坊市香河縣人民法院，要求解除購房合同。

記者今天獲悉，香河縣人民法院認為開發(fā)商的廣告不構(gòu)成要約，一審判決原告敗訴。目前，其中９人已經(jīng)提起上訴。

高興置業(yè)

“看重的就是京唐高鐵”

購房人王女士和丈夫、孩子以及90多歲高齡的婆婆擠在一套面積不過60來平米的小兩居中。

2011年1月左右，王女士偶然看到一則廣告。“當時上面寫著‘榮盛·香城酈舍4318元/平米到底了！’”王女士向記者出示了當時的宣傳單，這個房價比北京低不少，確實讓一家人都動了心。

王女士一家開車來到香河縣的香城酈舍售樓處，她說當時讓一家人決定買房的，就是開發(fā)商榮盛地產(chǎn)貼在招牌下面的一張京唐高鐵的線路示意圖。

記者在王女士提供的照片中看到，該示意圖中有兩條軌道標記，一條是從北京到天津的京津高鐵，另一條就是標注為“建設(shè)中”的由北京途經(jīng)香河到達唐山的京唐高鐵，而標注的“香河”位置左側(cè)就是香城酈舍的標識。

王女士說，售樓員說京唐高鐵正在建設(shè)中，建成后從香河15分鐘就能到北京南站，車站就在小區(qū)旁邊，售樓人員還承諾“買房就送地下室”。

“我先生身體里安了有兩個支架，看重這個小區(qū)到北京交通方便，覺得去醫(yī)院也方便，才決定購買?！蓖跖空f。

2011年3月4日，王女士用近54萬元積蓄，在香城酈舍8號樓買了一套85.06平米的兩居室。

購房人王先生是東北“80后”，在北京工作。他聽朋友介紹香城酈舍項目有京唐高鐵才買了房。“我在朝陽百子灣上班，在通州果園租房，每天上下班要將近1個半小時。要是有高鐵，從香河到我單位，能節(jié)約半個小時時間?！彼f。

2011年9月8日，王先生首付20余萬元，貸款在該小區(qū)買了一套104.56平米的房子。

“買房就是為了‘樓王’”

尤女士快退休了，想著買套舒適的房子安度晚年?？吹浇诌吺蹣菑V告，她不禁對香城酈舍的“4.2米架空樓王”產(chǎn)生了極大的興趣。

2011年六七月，尤女士和愛人來到了香城酈舍的售樓處看房。“售樓員說，架空水景房就是在整棟樓的中間位置是架空的，水流從架空的部位穿過去，和小區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的水域相連?！庇扰空f，該小區(qū)宣稱是“北方罕見江南水景園林，50%的水面遍布整個社區(qū)，戶戶水景溢香”，她一下就被吸引了。

2011年8月14日，尤女士用了半生積蓄的54萬余元，買了一套房子。

在記者采訪時，多位購買11號樓的購房者表示，他們也都是看中“架空樓王”才決定購買?！拔覀兌际亲錾獾模貏e看重房子的風水，買的‘水景樓王’，就是為了有利于生意。”

愿望落空

高鐵、樓王一個都沒有

多位購房人表示，2012年10月30日，也是最晚交房日，他們才發(fā)現(xiàn)自己上當受騙。

王女士說，她到售樓處收房，才知道高鐵根本就沒動工。而且對方承諾的“買房送地下室”也沒有兌現(xiàn)?！皼]有高鐵，萬一家里人生病了，去北京看病很不方便?！?

尤女士說，她收房發(fā)現(xiàn)自己買的“水景樓王”和普通樓層沒有任何區(qū)別時，還以為自己看花眼，走錯路了。

記者采訪時，其他購房人也都紛紛表示，他們都是在收房的時候才發(fā)現(xiàn)宣傳的高鐵、樓王全部沒兌現(xiàn)的事實。由于不能忍受被騙，他們也都各自找開發(fā)商協(xié)商退房。

集體維權(quán)

協(xié)商退房不成 業(yè)主起訴

“收房時，有共同遭遇的業(yè)主才聚在一起，說起如何被開發(fā)商忽悠，大家逐漸熟了。由于很多都是香河本地人，對于交通要求沒有北京購房人高，所以幾次與開發(fā)商協(xié)商未果，他們也就接受了被忽悠的事實，收了房?，F(xiàn)在只剩下我們14個人一起維權(quán)。”王女士說。

“我們一起與開發(fā)商協(xié)商，對方反反復復，開始說不同意，后來又同意，到最后又不同意，還讓我們寫退房申請書，最后房也沒退成?！蓖跖空f。

由于多次與開發(fā)商協(xié)商無果，購房人決定起訴維權(quán)。

2013年2月份左右，王女士、尤女士等業(yè)主，以榮盛地產(chǎn)公司“欺詐”為由，訴至香河法院，要求解除購房合同。

法院審案

買房人：開發(fā)商欺詐 購房人有權(quán)撤銷合同

北京凱泰律師事務所律師藥東虎受14位購房人所托，代理此次集體訴訟。

他告訴記者，開發(fā)商進行銷售宣傳時，重點宣傳所售房屋坐落京唐高鐵線路旁，彰顯交通便利。購房人因工作、就醫(yī)等因素需往返于北京和香河，對于交通要求甚高，基于開發(fā)商的該宣傳作出購房的意思表示。同時，開發(fā)商在所建房屋建設(shè)過程中，知道附近沒有高鐵的情況下，隱瞞事實屬于虛假宣傳。

“購房人以高出其他樓盤1000多元的價格，購買了涉案房屋，充分說明如果開發(fā)商不進行虛假宣傳，謊稱有高鐵在建等，購房人購買時，是不會以高價購買的。正是因為開發(fā)商的欺詐行為，購房人違背真實意思訂立了該合同?！彼帠|虎說，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。

他告訴記者，開發(fā)商除對交通便利重點宣傳外，明確宣稱的“4.2米架空水景樓王”也根本不存在。

在第二次庭審中，法院稱沒能從相關(guān)部門調(diào)取到開發(fā)商的工程設(shè)計圖和建設(shè)規(guī)劃許可。“開發(fā)商一方聲稱其具備設(shè)計圖和規(guī)劃許可但是拒不提供，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》規(guī)定，開發(fā)商擁有此證據(jù)，但仍不提供，應予認定開發(fā)商沒有設(shè)計圖，應屬虛假宣傳?！彼帠|虎說。

最新進展

法院認為欺詐不成立 判原告敗訴

2013年4月15日，香河法院一審判決購房人敗訴。

法院認為，購房人和榮盛公司訂立的商品房買賣合同是雙方真實意思的表示。購房人稱被告為了推銷樓盤，宣傳有在建高鐵和4.2米架空水景樓王屬于欺詐，使原告在簽訂合同時產(chǎn)生了重大誤解。

京唐高鐵應由國家相關(guān)單位或部門負責規(guī)劃和建設(shè)，規(guī)劃和建設(shè)并不在被告的商品房范圍內(nèi)。被告在宣傳單中雖然標有架空的水景樓王，但并不具體確定，且宣傳單中還標有“本廣告圖片及數(shù)據(jù)僅供參考”等文字。

法院認為，重大誤解必須是對合同的主要內(nèi)容發(fā)生誤解且遭受較大損失。雙方簽訂的合同中，并未標明高鐵和水景樓王，所以被告的宣傳單應為要約邀請，而并非要約，原告一方也沒能提供充分的證據(jù)證明其主張。法院據(jù)此作出判決。

代理律師認為錯判 部分買房人上訴

一審敗訴后，其中的9名購房者委托藥東虎律師上訴，要求廊坊市中級人民法院撤銷香河法院作出的一審判決。

藥東虎告訴記者，原審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤、違反法定程序，從而嚴重侵害上訴人的合法權(quán)益。原審法院在庭審中，歸納本案的焦點為被上訴人的宣傳行為是否構(gòu)成欺詐，使上訴人違背真實意思表示簽訂商品房買賣合同，上訴人與被上訴人簽訂的合同是否應當撤銷。但是原審法院回避重點問題、重要證據(jù)材料，作出了錯誤判決。

對于二審，購房人堅信法律會為他們主持公道，討回自己應得的利益。

第一次開庭時，榮盛地產(chǎn)稱其沒有欺詐行為。他們表示，高鐵項目不屬于規(guī)劃范圍內(nèi)，不屬于附屬信息，不是合同內(nèi)容。同時宣傳高鐵項目依據(jù)的是媒體報道，所以也不屬虛假宣傳。

榮盛認為，根據(jù)最高院的相關(guān)解釋，該方宣傳內(nèi)容不符合“解釋”所規(guī)定的“要約”，也就不存在欺詐的內(nèi)容。

第二次開庭時，榮盛地產(chǎn)表示，購房者是因為房價下跌產(chǎn)生了損失，想由開發(fā)商承擔損失才進行的起訴，并不是開發(fā)商虛假宣傳所致。

著名房地產(chǎn)維權(quán)律師、北京市京都律師事務所律師張振祖表示，在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用，尤其是在預售階段，購房人決定是否買房的依據(jù)只有廣告。但由于市場監(jiān)督機制不到位，法律規(guī)范不完善，虛假房地產(chǎn)廣告泛濫。

但是，根據(jù)法律規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請，而非合同承諾，即使違背也不構(gòu)成合同違約。除非說明和允諾具體確定，對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，才能被視為要約。

張振祖表示，在實踐中，購房者因開發(fā)商沒有實現(xiàn)廣告宣傳內(nèi)容而起訴的案件，多數(shù)以敗訴告終。

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張振祖提醒購房者，如果對廣告中的某項宣傳十分看重才決定購買某樓盤，那么一定要求開發(fā)商將宣傳內(nèi)容明確寫進購房合同，否則一旦交付的房屋不符合當初的廣告承諾，維權(quán)很難。