二手房買賣中房屋維修基金之何去何從？

★什么是房屋維修基金？

房屋維修基金實際上包括房屋公用設施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設施及設備的更新、改造等項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權所有人。

★已經(jīng)繳納過房屋維修基金費用的二手房買賣時，房屋維修基金該如何處理？

趙娜律師認為，當買賣雙方簽署協(xié)議時遇到房屋維修基金是否應由買家支付時，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達成共識。一般會有四種處理方法：

（1）房屋業(yè)主將房屋維修基金無償順延給客戶。

（2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納房屋維修基金費用的50%。

（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付房屋維修基金費用。比例公式為（房屋產(chǎn)權年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產(chǎn)權年限。（注：一般房屋產(chǎn)權年限為70年）

（4）房屋業(yè)主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔原業(yè)主當初購房時所交納的這筆房屋維修基金費用。

買賣雙方可以通過上述幾種協(xié)商方法處理公共維修基金問題，不過通常情況下，公共維修基金一般都是業(yè)主無償順延給客戶的。

★趙娜律師對房屋維修基金的相關分析

趙娜律師曾遇到過這樣一位咨詢?nèi)耸?，其購買了一套二手房，房屋買賣合同中沒有關于房屋維修基金的約定，現(xiàn)在房子已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)并已入住，結果賣家又找上門索要房屋維修基金。遇到這種情況，趙娜律師提醒大家，房屋維修基金一般由房管局代管，可向房屋所在地的房管局就此房的房屋維修基金歸屬做一下咨詢，正如上面我們所述，通常情況下，房屋維修基金一般都是業(yè)主無償順延給客戶的。如果合同中沒有就房屋維修基金進行規(guī)定，那么一般就視為是原房主無償順延給購房人的，合同已經(jīng)履行完畢，房子也已經(jīng)過戶，房屋產(chǎn)權人已經(jīng)變更，根據(jù)專業(yè)基金“錢隨房走”的原則，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權所有人。因此，趙娜律師認為，對于賣方人事后索要房屋維修基金的行為，可不予理會。

• 趙娜律師辦案心得：房地產(chǎn)案件一般標的較大，專業(yè)性較強，復雜程度較高，如何正確維護當事人的合法權益、以最低成本爭取利益最大化是值得趙娜律師一直去探索和研究的。

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