二手房買賣中房屋維修基金之何去何從？

★什么是房屋維修基金？

房屋維修基金實(shí)際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡(jiǎn)稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目，不得挪作他用。專用基金實(shí)行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。

★已經(jīng)繳納過(guò)房屋維修基金費(fèi)用的二手房買賣時(shí)，房屋維修基金該如何處理？

趙娜律師認(rèn)為，當(dāng)買賣雙方簽署協(xié)議時(shí)遇到房屋維修基金是否應(yīng)由買家支付時(shí)，通常的解決辦法是經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達(dá)成共識(shí)。一般會(huì)有四種處理方法：

（1）房屋業(yè)主將房屋維修基金無(wú)償順延給客戶。

（2）買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔(dān)這筆費(fèi)用，即客戶支付原業(yè)主所繳納房屋維修基金費(fèi)用的50%。

（3）買賣雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商按一定比例支付房屋維修基金費(fèi)用。比例公式為（房屋產(chǎn)權(quán)年限－原業(yè)主所購(gòu)房屋與出售房屋的時(shí)間差）/房屋產(chǎn)權(quán)年限。（注：一般房屋產(chǎn)權(quán)年限為70年）

（4）房屋業(yè)主不同意將房屋維修基金無(wú)償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔(dān)這筆費(fèi)用，那么購(gòu)房者如購(gòu)買該套房屋則需承擔(dān)原業(yè)主當(dāng)初購(gòu)房時(shí)所交納的這筆房屋維修基金費(fèi)用。

買賣雙方可以通過(guò)上述幾種協(xié)商方法處理公共維修基金問(wèn)題，不過(guò)通常情況下，公共維修基金一般都是業(yè)主無(wú)償順延給客戶的。

★趙娜律師對(duì)房屋維修基金的相關(guān)分析

趙娜律師曾遇到過(guò)這樣一位咨詢?nèi)耸?，其?gòu)買了一套二手房，房屋買賣合同中沒有關(guān)于房屋維修基金的約定，現(xiàn)在房子已經(jīng)辦理完過(guò)戶手續(xù)并已入住，結(jié)果賣家又找上門索要房屋維修基金。遇到這種情況，趙娜律師提醒大家，房屋維修基金一般由房管局代管，可向房屋所在地的房管局就此房的房屋維修基金歸屬做一下咨詢，正如上面我們所述，通常情況下，房屋維修基金一般都是業(yè)主無(wú)償順延給客戶的。如果合同中沒有就房屋維修基金進(jìn)行規(guī)定，那么一般就視為是原房主無(wú)償順延給購(gòu)房人的，合同已經(jīng)履行完畢，房子也已經(jīng)過(guò)戶，房屋產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)變更，根據(jù)專業(yè)基金“錢隨房走”的原則，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋的新的產(chǎn)權(quán)所有人。因此，趙娜律師認(rèn)為，對(duì)于賣方人事后索要房屋維修基金的行為，可不予理會(huì)。

• 趙娜律師辦案心得：房地產(chǎn)案件一般標(biāo)的較大，專業(yè)性較強(qiáng)，復(fù)雜程度較高，如何正確維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、以最低成本爭(zhēng)取利益最大化是值得趙娜律師一直去探索和研究的。

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