案情簡介：2010年初，原告與被告簽訂《商品房買賣合同》（以下簡稱預(yù)售合同）。預(yù)售合同約定：原告購買被告開發(fā)的位于河北省淶水縣的某處房屋（以下簡稱某房屋）；被告應(yīng)在2010年10月31日前，將符合合同約定的商品房交付原告使用；若逾期超過60日后，原告有權(quán)解除合同，若原告解除合同，被告應(yīng)當(dāng)自原告解除合同通知達(dá)到之日起60天內(nèi)退還全部已付款，并按原告累計已付款2%向原告支付違約金。附件四合同補充協(xié)議約定：原告于2010年3月13日向被告支付定金20000元整；于2010年3月20日前向被告支付首付款150000元整（不含定金）；于2010年3月27日向被告支付剩余首付款157025（不含定金）；本合同其余款項，即320000元整辦理銀行貸款，原告在接到被告通知后15日內(nèi)辦理完成貸款手續(xù)；辦理完成貸款手續(xù)后方可辦理入住手續(xù)。
預(yù)售合同簽訂后，原告嚴(yán)格按照預(yù)售合同約定如期支付定金、首付款共計人民幣327025元整，并于2010年5月14日與被告、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司淶水縣支行簽訂《個人購房擔(dān)保借款合同》，辦理完畢貸款手續(xù)，并開始按月償還貸款。時至今日已三年有余，被告仍未按照預(yù)售合同約定交付房屋，甚至尚未開工建設(shè)，原告曾多次詢問被告遲延交房原因并催告被告繼續(xù)履行合同，被告相關(guān)負(fù)責(zé)人從不給予正面回復(fù)，毫無誠信可言，無奈之下，原告于2014年9月26日委托北京太古律師事務(wù)所趙娜律師向被告發(fā)送《律師函》，通知被告解除預(yù)售合同，協(xié)商合同解除后續(xù)事宜，但至今被告未作出任何回復(fù)。
根據(jù)預(yù)售合同第九條約定，被告逾期交房的行為已構(gòu)成根本違約，原告有權(quán)解除合同；根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，原告亦有權(quán)解除合同。故訴至北京市豐臺區(qū)人民法院，請求依法確認(rèn)合同已經(jīng)解除，并判令被告返還全部購房款、承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金及因違約給原告造成的利息損失、房屋差價損失（以有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的房屋現(xiàn)值與合同價款之間的差額計算）和租金損失（按照逾期交付房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定）等。
審理過程：被告在答辯期內(nèi)向北京市豐臺區(qū)人民法院提交管轄權(quán)異議申請書，認(rèn)為本案應(yīng)移送至不動產(chǎn)所在地，即河北省淶水縣人民法院審理。
裁定結(jié)果：經(jīng)北京市豐臺區(qū)人民法院審查認(rèn)為，對于涉及不動產(chǎn)的案件，要區(qū)分案件性質(zhì)，分別對待。涉及不動產(chǎn)物權(quán)權(quán)屬的糾紛應(yīng)適用專屬管轄。不涉及物權(quán)權(quán)屬的糾紛不應(yīng)適用專屬管轄的規(guī)定。本案系商品房預(yù)售合同糾紛，從原告的訴訟請求來看，其解決的是合同解除及違約的問題，應(yīng)適用一般合同糾紛管轄的規(guī)定。因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄，被告的住所地為北京市豐臺區(qū)科技園富豐路，故豐臺區(qū)人民法院對本案有管轄權(quán)，故被告的管轄權(quán)異議不成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二十三條之規(guī)定，裁定駁回被告對本案管轄權(quán)提出的異議。
律師評析:商品房預(yù)售合同屬于買賣合同的一種，因合同糾紛提起的訴訟應(yīng)適用合同糾紛的地域管轄規(guī)定。具體理由如下：
首先，《中華人民共和國民事訴訟法》第33條規(guī)定：“因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄?！焙螢椤安粍赢a(chǎn)糾紛”？目前相關(guān)法律均沒有對“不動產(chǎn)糾紛”進(jìn)行明確定義和詳細(xì)解釋。涉及不動產(chǎn)的案件從性質(zhì)上可以分為兩類：一類是涉及不動產(chǎn)的權(quán)屬糾紛，另一類是涉及不動產(chǎn)的合同糾紛。涉及不動產(chǎn)權(quán)屬糾紛的案件，主要是因不動產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、占用等發(fā)生糾紛而引起的訴訟，以及相鄰不動產(chǎn)之間因通行、通風(fēng)、采光等相鄰關(guān)系發(fā)生爭議而引起的訴訟等，應(yīng)適用專屬管轄，由不動產(chǎn)所在地法院管轄。而涉及不動產(chǎn)的合同糾紛案件應(yīng)適用《中華人民共和國民事訴訟法》第23條的規(guī)定，由被告住所地或合同履行地法院管轄。在司法實踐中，因商品房買賣合同糾紛的標(biāo)的物是不動產(chǎn)就將該類合同糾紛歸入不動產(chǎn)糾紛并適用專屬管轄，這與商品房買賣合同的性質(zhì)是相違背的。
其次，商品房預(yù)售合同性質(zhì)上是買賣合同的一種，由此發(fā)生的糾紛屬于合同糾紛，只是其買賣的標(biāo)的物商品房屬于不動產(chǎn)，而不是動產(chǎn)。買賣合同工糾紛的管轄?wèi)?yīng)當(dāng)適用合同糾紛的地域管轄。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第23條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地人民法院管轄。本案被告住所地在北京市豐臺區(qū)，故而北京市豐臺區(qū)人民法院有管轄權(quán)。
最后，在以前的審判實踐中，建設(shè)工程施工合同糾紛曾被認(rèn)為是一種典型的不動產(chǎn)糾紛，適用不動產(chǎn)專屬管轄。為明確該問題，最高人民法院《建設(shè)工程施工合同解釋》第24條規(guī)定：“建設(shè)工程施工合同糾紛以施工行為地為合同履行地?！币罁?jù)該規(guī)定，建設(shè)工程施工合同糾紛適用的是合同糾紛的地域管轄，由合同履行地或者被告住所地人民法院管轄。該規(guī)定可以作為審理商品房買賣合同糾紛管轄問題的重要參考。
趙娜律師簡介：黑龍江大學(xué)學(xué)士，中國人民大學(xué)法律碩士，全國律師協(xié)會會員、北京律師協(xié)會會員，北京房產(chǎn)糾紛、婚姻家庭糾紛專業(yè)律師。具有豐富的辦案實戰(zhàn)經(jīng)驗，其憑借敏銳的法律思維、堅實的法律基礎(chǔ)、豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，為廣大客戶提供了優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。
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