戀人分手，準(zhǔn)婚房如何處理？

很多戀人在結(jié)婚登記前都會一起購買準(zhǔn)婚房，但不是每對戀人都能幸福的走進(jìn)婚姻殿堂。分手了，一起購買的房屋該怎么處理呢？下面趙娜律師為您詳細(xì)介紹準(zhǔn)婚房的處理。

★協(xié)議方式——分手亦是朋友

理智型的戀人，分手后，在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，通過協(xié)議的方式解決房屋問題，對于雙方來說都不失為一種最經(jīng)濟(jì)、最和平的途徑，歸納起來，主要有以下二種協(xié)議的方案：

一、房屋登記至一方名下，另一方獲得金錢補(bǔ)償

選擇這種方案的戀人，首先，應(yīng)簽訂一份協(xié)議，明確相應(yīng)的處理方案和步驟；其次，前往貸款銀行辦理抵押變更手續(xù)；最后，在房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，同時(shí)支付相應(yīng)的金錢補(bǔ)償。產(chǎn)權(quán)證從兩個(gè)人變更為一個(gè)人，必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，通常有兩種方式：

(1)買賣。即戀人一方將自己擁有的房屋份額轉(zhuǎn)賣給另一方，雙方憑買賣合同在交易中心辦理過戶手續(xù)。買賣的成本主要是契稅、營業(yè)稅及附加、登記費(fèi)等。

(2)贈與。即戀人一方將自己擁有的房屋份額贈與給另一方，雙方憑公證的贈與合同在交易中心辦理過戶手續(xù)。贈與的成本主要是契稅、公證費(fèi)、登記費(fèi)等。值得注意的是，如果貸款的銀行不同意辦理抵押變更手續(xù)，選擇這種方案的戀人不得不先行全額歸還銀行的貸款，然后，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

二、出售房屋，獲得的房款由雙方分配

戀人購房，主要的目的是結(jié)婚。一旦分手，購房的目的也就隨之消失了。于是，很多戀人約定將房屋出售，所獲得的房款彼此進(jìn)行分配。

選擇這種方案的戀人，首先，應(yīng)簽訂一份協(xié)議，明確房屋出售的條件、房款分配的比例以及出售事項(xiàng)由誰來負(fù)責(zé)處理；

其次，通過委托中介或其他方式尋找購買者；

第三，與購買者簽訂買賣合同并前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；最后，按照協(xié)議的約定，分配房款。

值得注意的是，出售獲得的房款應(yīng)優(yōu)先用于歸還所欠的銀行貸款，還清貸款后方可按照約定的比例進(jìn)行分配。若買方支付的首付款不足以還清貸款的，戀人們應(yīng)先行墊付還貸的差額，待獲得全額房款后再進(jìn)行處理，否則是無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶的，當(dāng)事人最好在彼此的協(xié)議中對此也進(jìn)行相應(yīng)的約定。

★訴訟方式——讓法律作主

戀人分手后，若無法對房屋的處理達(dá)成一致的協(xié)議，那么，就不得不通過訴訟的方式解決房屋歸屬或利益分配的糾紛了。

法院受理這類案件后，首先要明確訴爭房屋是一方個(gè)人的財(cái)產(chǎn)還是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn)。若法院確定是戀人雙方的共同財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人可以要求法院明確房屋的份額并進(jìn)行分割。

法院進(jìn)行房屋分割時(shí)，主要參考的因素有：

1、產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人；

2、購房時(shí)的出資；

3、還貸款項(xiàng)的承擔(dān)；

4、貸款的主貸人；

5、目前房屋內(nèi)實(shí)際居住者。

通常情況下，法院會通過調(diào)解或判決的方式，在征得雙方同意后，把房屋判給購房時(shí)的出資較多、主要承擔(dān)貸款、在房屋內(nèi)實(shí)際居住的一方產(chǎn)權(quán)人，由該方支付相應(yīng)金額款項(xiàng)給對方。獲得房屋的一方當(dāng)事人可以根據(jù)法院的判決書直接前往房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過戶，無須對方的配合。若雙方對于房屋承擔(dān)的義務(wù)和享有的權(quán)利大致相同的，法院也可以通過雙方競價(jià)的方式，將房屋判給出價(jià)較高的一方，另一方獲得對方的支付的款項(xiàng)。此外，法院也可以把房屋進(jìn)行拍賣，將拍賣的所得款項(xiàng)按法院的判決比例進(jìn)行分配。

• 趙娜律師辦案心得：房地產(chǎn)案件一般標(biāo)的較大，專業(yè)性較強(qiáng)，復(fù)雜程度較高，如何正確維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、以最低成本爭取利益最大化是值得趙娜律師一直去探索和研究的。

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