北京市發(fā)布了“京十九條”后，一些涉及“避稅”方法的文章點(diǎn)擊率持續(xù)飆升，網(wǎng)絡(luò)上有“以房抵債”，老人將房屋低價(jià)“賣”兒女等“避稅攻略”。近日不少網(wǎng)友致電房與法苑趙娜律師，咨詢這些招數(shù)能否行得通？房與法苑趙娜律師認(rèn)為，“避稅攻略”其實(shí)不靠譜，市民不可輕信。
“以房抵債”仍按銷售征稅
網(wǎng)友老王向房與法苑趙娜律師咨詢：順義居民老王準(zhǔn)備買套二手房，對(duì)現(xiàn)有政策研究了一番后，他自以為發(fā)現(xiàn)了“漏洞”：別說是20%的個(gè)稅了，就連2%我也不用繳！。原來，老王私下跟賣家商量好了，先把購房款打給賣家，前提條件是賣家出具一張到期不還款“以房抵債”的欠條。屆時(shí)，老王以到期不還錢為由起訴賣家，讓法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)“以房抵債”。通過這種方式就能不繳稅嗎？
趙娜律師回復(fù)：答案當(dāng)然是否定的。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，無論拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制行為活動(dòng)，對(duì)拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的全部收入，“納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款”?！耙苑康謧毕啾日３鍪鄱址?，稅收是否更少？單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，無論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主因減少了債務(wù)也取得了經(jīng)濟(jì)利益，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，實(shí)際上也按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。除此之外，在此過程中還要繳納個(gè)人所得稅及契稅。建議市民不要盲目采取此種方式避稅。
孩子兩套房不能接受老人過戶
市民陳女士近日向房與法苑趙娜律師咨詢：因母親年紀(jì)已大，想在過世前將名下房產(chǎn)加上陳女士的名字，不知是否像網(wǎng)上傳說那樣，可低價(jià)賣給兒女，或者辦理贈(zèng)與？
趙娜律師回復(fù)：新政策實(shí)施后，老人要將自己名下房產(chǎn)過戶給子女，需要仔細(xì)咨詢和計(jì)算，如果子女名下已有兩套房，目前無法實(shí)現(xiàn)過戶。北京市戶口的居民只能限購兩套住房（京籍單身人士只購買一套房），兒女名下已有兩套房這種情況符合限購政策，因而不能接受老人的過戶。如果子女已成家，且名下無房或只有一套住房，這種情況下才可以辦理過戶。那么陳女士已有兩套房，如果母親的房產(chǎn)目前因限購不能過戶，老人去世了也不行嗎？在限購政策下是不可能辦理過戶的，老人過世后，經(jīng)過相關(guān)財(cái)產(chǎn)公證，可以出售老人房產(chǎn)，子女只能以現(xiàn)金等方式繼承。
父母“送”房買賣和贈(zèng)與稅不同
不少網(wǎng)友咨詢房與法苑趙娜律師：老人不辦理過戶，僅在房產(chǎn)證上添加子女的名字，到底行不行？
趙娜律師回復(fù)：據(jù)了解，從法律上來說，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有產(chǎn)權(quán)人?？梢砸苑康禺a(chǎn)權(quán)贈(zèng)與、買賣或析產(chǎn)登記三種方式辦理。其中以房屋析產(chǎn)登記增加房屋共有權(quán)人僅適用于夫妻之間。那么，老人將自己名下房產(chǎn)過戶給子女，只剩下買賣和贈(zèng)與兩種方式，哪種方式更合適？?jī)煞N方法可謂各有利弊，還需根據(jù)自身情況來具體分析。
通過贈(zèng)與的方式過戶房產(chǎn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，同時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。但是，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人按受贈(zèng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全額征收契稅，稅率為3%。此外，贈(zèng)與房屋還要經(jīng)過公證，而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)，費(fèi)用按受益額的2%收取，所說的“2%”并不是商品房當(dāng)下市值，而是評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)要比商品房市值低很多，但近年來北京房?jī)r(jià)翻了數(shù)倍，評(píng)估價(jià)再低，基數(shù)也不小。
到底老人房產(chǎn)該辦“買賣”還是“贈(zèng)與”，下面通過一則案例仔細(xì)計(jì)算一下：
以某小區(qū)一套114 平方米的普通住房為例，假定房產(chǎn)居住已滿五年，且為唯一的住房。
如果按買賣方式過戶，由于該房是滿五年唯一的普通住房，所以免征個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，只需繳納契稅。契稅將是過戶價(jià)格的1.5%。過戶指導(dǎo)價(jià)約為21000元每平方米乘以114平方米，得出過戶價(jià)約為230萬元，再用230萬元乘以1.5%，得出需繳納的契稅為34500元；
如果按贈(zèng)與方式過戶，需繳納契稅和公證費(fèi)。契稅為市值的3%，230萬元乘以3%等于69000元。公證費(fèi)為評(píng)估價(jià)的2%，用某網(wǎng)站給出該房的評(píng)估價(jià)417.44萬元乘以2%，得出83488元。該房需繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元。
也就是說，對(duì)居住已滿五年，且為唯一的住房，老人將房子“賣”給子女，僅需繳稅34500元；而老人將房子“贈(zèng)與”子女，要繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元，要繳的稅費(fèi)高出了11.79萬多元。顯然，買賣方式更劃算。
綜上，趙娜律師提示廣大網(wǎng)友和市民：不要盲從各種避稅攻略，若想出售或者購買房屋，建議到專業(yè)律師事務(wù)所咨詢專業(yè)律師或者到正規(guī)中介公司、房管局、住建委咨詢工作人員，以免造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失。
趙娜律師辦案心得：房地產(chǎn)案件一般標(biāo)的較大，專業(yè)性較強(qiáng)，復(fù)雜程度較高，如何正確維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、以最低成本爭(zhēng)取利益最大化是值得趙娜律師一直去探索和研究的。
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