網(wǎng)友咨詢趙娜律師：為了規(guī)避限購政策借名買房，該借名買房合同的效力如何認(rèn)定?已取得購房資格起訴要求辦理過戶手續(xù)，法院是否支持？
趙娜律師回復(fù)：先了解一下，所謂的限購政策都有哪些，在北京，最主要的是京十五條和國五條細(xì)則的規(guī)定，重點(diǎn)內(nèi)容如下：
2011年2月16日，北京市發(fā)布《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（即京十五條），出臺了史上最嚴(yán)的“限購令”。通知明確：對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險(xiǎn)或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
“國五條”出臺后，2013年3月30日，北京市的實(shí)施細(xì)則更進(jìn)一步明繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)住房限購措施，規(guī)定：本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購1套住房；對已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房；對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計(jì)征；不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個人所得稅。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。
上述房地產(chǎn)新政即非國家法律或者行政法規(guī)，認(rèn)定借名購房合同無效法律依據(jù)不足。為規(guī)避限購政策借名買房的該類合同應(yīng)當(dāng)為有效；借名買房合同有效，一方當(dāng)事人要求變更登記的，則其過戶登記的訴求也應(yīng)當(dāng)支持。有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果支持該種借名買房，將致使限購政策落空，但我們認(rèn)為，政策調(diào)控系從宏觀著手，從調(diào)控總量上看，政策目的并未落空，其對調(diào)控對象的限制從A轉(zhuǎn)移至B身上，將A與B看作整體，調(diào)控總量并未因此減損，并未侵犯公共利益或者國家利益。但是借名人隨后要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴求。原因在于，借名人與被借名人之間系借名合同糾紛，借名人不能基于債權(quán)請求確認(rèn)其房屋所有權(quán)。關(guān)于借名人的過戶訴求，雙方未約定過戶期限，借名人要求過戶的，應(yīng)當(dāng)以目前尚不具備過戶條件為由，駁回其訴求。這種處理方案，一方面確認(rèn)了合同的效力，保障了交易的穩(wěn)定性；另一方面，不支持合同的繼續(xù)履行，保證了房地產(chǎn)新政的順利實(shí)施。（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引【下】》）
因此，若該網(wǎng)友的借名買房合同中約定了過戶的期限，且已取得購房資格，訴至法院要求辦理過戶，法院是可以支持的。
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